Bár húsba-vágó kérdésről van szó, mintha lassan egyre rezignáltabbak lennénk az áremelkedések láttán. Azonban közel sem csak arról van szó, hogy a lakosság, az átlagpolgárok élete drágult, hanem arról is, hogy a vállalkozók, a cégek fix költségei is drámai módon növekedtek. Ebből akár leépítések is következhetnek. Ez persze makroszinten – rövid távon – csak enyhíti a munkaerőhiányt, azonban hosszabb távon az átlagembereknek is a korábbiakban megszokottnál jelentősebb kihívásokra kell felkészüljenek.
Jelenleg az infláció „vasökle” szorítja millió irányból tehát nem csak az alkalmazottakat, de a vállalkozókat is. A koronavírus okán, újabban pedig a háborús és recessziós félelmek okán az irodabérleti díjak nemhogy nőttek volna, az új szerződésekben inkább csökkentek. A cégek, vállalkozók ilyen költségei mégis igen jelentősen emelkedtek. Hogyan lehetséges ez?
Egyrészt úgy, hogy a bérleti díjak az éve eleje óta bő 20 százalékot dráguló euróban vannak mindenütt megadva. Továbbá pedig: a jól ismert a rezsicsökkentés a cégekre nem vonatkozik, így „beütött” az energiaár-robbanás. A fővárosban, a nívós irodaházakban korábban szokásos 3-4 euró helyett sok esetben 6-7 euróra nőtt az egy négyzetméterre jutó üzemeltetési költség, ami a rezsiköltségből és a szolgáltatások költségéből (recepció, őrzés, takarítás, karbantartás és hasonlók) tevődik össze. A forint gyengüléssel együtt így az elhanyagolhatónak tűnő, eredetileg legfeljebb bő ezer forint körüli (ennyibe került nemrég 3-4 euró) egy négyzetméterre eső rezsidíj nemritkán közel háromszorosára(!) ugrott – lényegében pár hónap leforgása alatt.
A kisebb cégeknek ez már pár száz négyzetméter esetén is kellően fájhat, de már egy ezer négyzetméteren működő középcégnek iés havonta kétmillió körüli pluszkiadás csak és kizárólag az üzemeltetési költségek növekedése, ami éves szinten 24 millió forint. És ha még ezen túl is lépne a cég, ha nem sikerül jelentős kedvezményeket kiharcolnia, akkor a fővárosban ez az ezer négyzetméternyi iroda bérlete most is havi 12 ezer euró körül kóstál. Csakhogy amíg 12 ezer euró idén februárban 4,26 millió forintba került, ma ugyanennyi euró közel 4,8 millió forint, azaz bő félmillióval több mint az orosz-ukrán háború kitörésekor.
Ha mindkét tényezőt számításba vesszük, és nem várjuk azt, hogy jelentősen 400 forint alá kerüljön az euró ez év végéig, akkor egy nem túl hatalmas területet, mintegy ezer négyzetmétert bérlő cég havi költségei 2-2,5 millió forinttal nőttek egy szemvillanás alatt. Mindez éves szinten ugye 30 milliós többletkiadás, és mondjuk egy négyszer ekkora cégnél négyszer ennyi, és elhihetjük, ekkora összeg bizony nagyobb vállalatoknál is meglátszik a büdzsében. És közben nem kiemelt bérleti díjakkal, csak egy átlagos, igaz minőségi A kategóriás iroda jellemző bérleti díjával számoltunk, arról nem is szólva, hogy egy nemzetközi céget Európában és a világ más tájain is sújt az infláció és az energiaköltségek növekedése. Egyetlen esetben jó egy-egy hazai vállalat helyzete: ha bevételeinek érdemi része amúgy euróban vagy dollárban keletkezik.
Érdemes egy professzionális összehasonlítást is elővenni. Nemrég megjelent a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége kiadásában az FM Benchmarking IV. nevű elemzés, amely átfogó képet kínál a magyar épületüzemeltetési piacról. E szerint a létesítménygazdálkodási piacon mindig is meghatározó tényező az üzemeltetés költsége, ezért is figyelemre méltó, hogy a két évvel ezelőtti kutatásukban megjelenő teljes fajlagos díj összegéhez (1095 Ft/m2/hó) képest 27 százalékos növekedést tapasztalhattak, igaz, ebben az adatsorban még nincsen benne az idén márciustól megugró energiaköltségek fent részletesen elemzett hatása, csak az olyan, korábbi hatások, mint például a munkaerőköltségek növekedése. Ebbenz leginkább a műszaki üzemeltetés díj emelkedése meghatározó, 47 százalékos; továbbá a takarítás és a recepció, biztonsági őrzés díja szintén emelkedett, közel 20 százalékkal.
Az elemzés ugyanakkor felhívja a figyelmet arra, hogy az 5-10 év éves létesítmények esetén minden költségelem alacsonyabb, mint az egyéb életkorú épületeknél. Az 5 éven belül épített irodaházak esetében pedig a kiemelkedő értékek egyrészt a garanciális időszak alatt megfigyelhető magas karbantartási díjakra, másrészt az emelt szolgáltatási színvonalra vezethetők vissza.
Ráadásul a piaci versenyben kialakult árak minden szegmensben alacsonyabbak, mint a pályázat nélküli szerződések esetén. A megrendelők által igényelt szolgáltatások minőségétől és mennyiségétől függően óriási szórás alakulhat ki a fajlagos költségek tekintetében. A takarításnál jól látszik, hogy a szakmai befektető a bérlők megtartása érdekében magasabb minőségi szolgáltatást rendel meg, amely megemeli a fajlagos költségeket is.
A bérlővel történő megállapodás, vagy az irodaház minőségi szintjének besorolása, az épület műszaki felszereltsége, komfortfokozata, a berendezések rendelkezésre állása mind-mind befolyásolják a költségeket.
Viszont mostanság minden szegmensben markáns emelkedés figyelhető meg, amely mögött korábban elsősorban a munkaerőköltség és az anyagköltségek növekedése húzódott meg. Emellett az előző évekhez képest az épületek gépészeti komfortfokozatának növekedésével a gépészeti karbantartások aránya folyamatosan növekszik. A közművek havi díjait tekintve a 2010-es évtized közepén tapasztalt általános árcsökkenés pedig már tavaly megfordult. A villamosenergia, a földgáz, a távhő, a vízdíj jelentősen növekedett, illetve tovább drágult a napi takarítás is.
I Forrás: ingatlanhirek.hu
