A hosszú távú szerződésekkel működő irodapiacon egyelőre nem látszik megrendülés a kisebb térigény miatt, de minden bizonnyal egy radikális átalakulás küszöbén áll ez a szektor.

A Covid-hullámok és a velük járó kényszerek mostanra nagyjából kipörögtek, de van, ami nem is bizonyult olyan rossznak közülük: a legkézenfekvőbb példa az irodai dolgozók számára a home office intézménye. 2020 előtt is mindenki sejtette, hogy a számítógépen pötyögős munkák nagy részét bárhonnan el lehetne végezni, de a járvánnyal ezt hirtelen kötelező is lett kipróbálni.

A lezárásokkal tűzdelt két év alatt aztán olyannyira rutinná vált a bárhonnan dolgozás, hogy a legtöbbeknek már nem akaródzik 40 órában visszamenni az irodába. És mivel a magyar munkaerőpiacon most a munkavállalók diktálnak, ezt nem is reális elvárni tőlük. De mit szólnak ehhez a cégek, és vajon összeomlik-e miatta az irodapiac? A home office velünk maradását HR-es és ingatlanos szemszögből beszéltük át a területek szakértőivel.

A munkaerőhiány miatt szóba sem jön, hogy eltűnjön

Jelenleg inkább a munkavállalók diktálják a feltételeket a munkaerőpiacon, és irodai pozícióknál egyre kevésbé fér bele az, hogy egy cég egyáltalán ne kínáljon home office-lehetőséget, különben nem fog embert találni az állásra – mondta a Telexnek Simon-Göröcs Lili, a Profession.hu HR-igazgatója.

Bár egy rakás szakmában továbbra sem lehet otthoni munkavégzésben gondolkodni (így például a gyári munkában, a vendéglátásban, a kiskereskedelemben vagy éppen az egészségügyben nem várható ilyen irányú elmozdulás), a városi dolgozói réteg növekvő százalékát kitevő irodai munkáknál lassan a versenyképes bérhez hasonlóan fontos elvárás lesz a home office.

A Profession.hu 2021 végén a munkahelyváltás motivációit vizsgálta, és a kutatásból kiderült: a munkahelyváltók 46 százalékának egyik fő motivációja, hogy időben rugalmasabban szeretne dolgozni, 32 százaléknál pedig kifejezetten az otthoni munkavégzés lehetőségének keresése volt fontos ösztönző.

A cég egy évvel korábban a Boston Consulting Grouppal közösen munkaerőpiaci trendváltozásokat kutatott, az eredmények szerint a magyarországi munkaadók 84 és a munkavállalók 88 százaléka gondolta úgy, hogy a távmunkavégzés valamilyen formájának bevezetése óta nem csökkent a munka hatékonysága – sőt, esetenként még számottevően nőtt is.

Simon-Göröcs Lili szerint ez a tapasztalat azóta is, ami hozzájárul ahhoz, hogy ne tűnjön el a home office a Covid kifulladásával. Mint mondta, a home office terjedése – több máshoz, például a digitalizációhoz hasonlóan – olyan trend, amelyet a járvány nem létrehozott, csak felpörgetett, ezért sem meglepő, hogy nem tér már vissza a teljes munkaidős irodai munkavégzés. Csakhogy míg korábban elsősorban a hiányszakmáknál, illetve a techágazatban volt nagyon erős elvárás a távmunka lehetősége a munkavállalók részéről, most már szélesebb kört érint ez az igény.

Fejlesztőt teljes bejárással már a Covid előtt is szinte lehetetlenség volt találni, mostanra viszont szinte minden szakma hiányszakmává vált, így a trend átragadt az összes olyan munkára, ahol meg lehet oldani a távoli munkavégzést.

A hibrid munka az árnyoldalak ellenszere

Vannak persze ellenirányú mozgások, adott esetben szélsőségesek is, nem régi hír például, hogy Elon Musk bejelentette, 40 órás irodai jelenlétet vár el a Tesla alkalmazottaitól. Ez inkább kivételnek tekinthető, ráadásul meglepő kivételnek, mert Musk máskülönben innovatív vezetői hozzáállásáról ismert.

Arra viszont rávilágít, hogy azért a home office-nak is megvan a cégvezetők által is érzékelt átka: jellemzően a kreatív folyamatok, a csapatmunka és a cégen belüli kapcsolódások szoktak áldozatul esni annak, ha a kollégák csak online meetingeken kommunikálnak egymással.

Ez nem csak érzésre van így, már tanulmányok is igazolják, hogy ha nem látjuk egymást élőben, akkor bizonyos területek alulteljesítenek.

A Microsoft átfogó vizsgálata szerint a Covid alatt a cég egészére kiterjedő távmunka miatt a dolgozók együttműködési hálózata statikusabbá és izoláltabbá vált, kevesebb összeköttetés volt jellemző a különböző részlegek között, és romlott a kommunikáció is. A több mint 61 ezer Microsoft-dolgozó különféle adatainak feldolgozásával készült cikk szerint ezek a hatások együttesen megnehezítették a munkavállalók számára új információk szerzését és megosztását.

A Columbia és a Stanford egyetemek mérnökeinek vizsgálatával készült, a közelmúltban megjelenő kutatás is hasonlókra jutott: kreatívabb, jobb ötletekkel álltak elő közülük azok, akik élőben is találkozhattak, mint azok, akik csak videócseten egyeztettek.

Hiába tehát a munkavállalói igények, a legjobb megoldás a jelek szerint nem az, hogy mindenki annyit dolgozik otthonról, amennyit csak akar (akár heti 5 napot). Erre már a cégek is rájöttek, és a lezárások vége óta igyekszenek visszacsalogatni legalább heti néhány napra a dolgozókat az irodába. Simon-Göröcs Lili szerint

a hibrid munkavégzésé a jövő, HR-esként azt tapasztalják, hogy ez a leghatékonyabb és a legjobb kompromisszumot jelentő megoldás, amire már a cégek is rájöttek.

Ágazati különbségeket egyébként nem észlelnek, tehát nem jellemző az, hogy az irodai munkákra alapuló szektorokban (mint például a külföldi multik szolgáltatóközpontjai) eltérés lenne az egyes cégek gyakorlata között attól függően, mi a vállalat profilja. Sokkal inkább az látszik, hogy a munkakör típusa, az ottani munkavállalók általános alkuereje befolyásolja, milyen mértékben engedik a home office-t a cégek: leginkább továbbra is az IT és mérnöki pozícióknál rugalmas, de zárkózik mellé a pénzügy és a toborzás is, mivel ezekre a pozíciókra is nehéz már embert találni.

Globalizálódó munkaerőpiac

Az ilyen szakmákban viszont egyre jellemzőbb lesz az is, hogy nemcsak hogy otthonról vagy egy kávézóból szeretnének inkább dolgozni az emberek, hanem egyenesen egy másik országból. Simon-Göröcs szerint ez szűkebb réteget érint egyelőre még a távmunkázókon belül is, de azért van egy érezhető elmozdulás ebbe az irányba. Az ilyen típusú munkavégzésért általában nincsenek oda a cégek, de bizonyos munkakörökben (a fejlesztő tipikusan ilyen) tolerálják, és a kutatások alapján egyre inkább kénytelenek lesznek hozzászokni.

A McKinsey távmunkával foglalkozó tanulmánya szerint Európában a munkahelyek 31, az Egyesült Államokban pedig 37 százaléka végezhető távolról – ez alapján a távmunkában rejlő lehetőségek még alig vannak kiaknázva.

Az ilyen típusú (akár régiókon vagy országokon átívelő) távmunka elterjedése ugyan jár kényelmetlenségekkel a munkaadónak (például infrastruktúra, adatvédelem, menedzsment, irodai kihasználtság, vállalati kultúra, kreativitás terén), azért profitálhat is belőle.

Ha át tudja alakítani úgy a folyamatait, hogy a teljes munkamenethez elég legyen angolul tudni, akkor foglalkoztathat például bármilyen országbeli munkavállalókat, akik beszélik a nyelvet. Mivel Magyarország még mindig az alacsonyabb bérszínvonalú, de aránylag jól képzett munkaerő-állományú országok közé tartozik, a magyar dolgozók egy része ebből a trendből profitálhat (végezhet itthon élve nyugati bérért munkát), de a cégek anyaországainak munkavállalói már nem biztos, hogy örülnek a toborzás nemzetközivé válásának. Illetve hosszabb távon nem kizárt, hogy a miénknél is olcsóbb munkaerővel rendelkező országok felé forduljon sok multinacionális vállalat.

A cégek a bérek leszorításával jelentőset faraghatnak a bérköltségükből, nem beszélve arról, hogy így még az irodabérleten is lehet spórolni, és ezzel el is érkeztünk a következő nagy témához: vajon milyen hatással lesz mindez az ingatlanpiac egyik jelentős szegmensét kitevő irodapiacra.

Itthon látszólag még pörögnek az irodák

Szintén a McKinsey végzett egy nemzetközi kutatást az első nagy Covid-hullám után, 2020 augusztusában, amiben arról is faggatták a cégvezetőket, mit terveznek az irodáikkal a jövőben. A 278 vezető körében végzett felmérés óriási átalakulást vetít előre ezen a piacon: a válaszok alapján átlagosan 30 százalékkal tervezik csökkenteni a cégük irodaterületét.

Magyarországon ennek a trendnek egyelőre nem igazán látszanak kézzelfogható folyományai. Az irodapiacról negyedévente részletes helyzetképet szolgáltat a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF), a legutóbbi jelentésükből az derül ki: a teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg több mint 4 millió négyzetmétert tesz ki. Ez igen szép szám, ráadásul a bruttó kereslet 2022 első negyedévében 80 740 négyzetméter volt, ami az előző év azonos időszakához képest 7 százalékos növekedés. Az üresedési ráta ugyanakkor némileg nőtt, a negyedév végén 9,8 százalékon állt.

Borbély Gábort, a CBRE piackutatásért felelős igazgatóját kértük meg, hogy segítsen eligazodni a számok között. A szakértő szerint egyértelmű, hogy a kényszerű otthoni munkának köszönhetően felszabadultunk az alól a kényszerképzet alól, hogy az irodába mindenképp szükséges mindenkor bejárni, teljesen világossá vált, hogy a legtöbb funkció, ami az irodai munka gerincét képezi, helyfüggetlen. Ez bizony hatással van az irodapiacra, de jellemzően a nagyobb cégeknél tud tényleges szemléletváltást eredményezni: tapasztalataik szerint minél kisebb, minél kevésbé nemzetközileg integrált és digitalizált egy cég, annál inkább ragaszkodik a bejáráshoz (magyarán a klasszikus kkv-szektort kevésbé érinti a home office hullám).

Borbély a Telexnek azt mondta, bár a szándék az iroda újragondolására sok vállalatnál megvan, nem csoda, hogy 2 év után sem igazán látszik a Covid- és home office-hatás, hiszen egy hosszú távú ciklusokkal működő piacról van szó (4-6 éves bérleti szerződések a jellemzők).

A magyar irodapiac egyébként csak a 2010-es évek végére lett nagyon erős, korábban, a gazdasági válság után 20-25 százalékos kihasználatlanság volt a jellemző. A járvány tehát egy jó állapotban lévő piacot talált gyomron, ami nyilván segíti a szegmensben mozgó cégeket.

Kisebb irodák: van fontosabb motiváció a home office-nál

A hosszú szerződések miatt sokaknak tehát még lehetőségük sem volt átgondolni, csökkentik-e az irodaméretet, erre leghamarabb pár év múlva kerülhet sor. Borbély ugyanakkor elmondta, hogy a most felfutóban, állománybővítésben lévő cégeknél már látszik, hogy erősen töprengenek, milyen megoldást válasszanak irodára. Ha valaki bebetonozza magát évekre egy helyre, amit aztán nem is használ ki rendesen, az szinte biztosan pénzügyi bukta, nagyon nehézkes ugyanis a felesleges tér másodlagos piaci bérbeadása más cégeknek.

Borbély is úgy látja, hogy a nagy cégeknél az irodai munkák esetében a heti legalább 2 nap otthoni munkavégzés biztosan velünk fog maradni hosszú távon. Ez egyértelműen csökkenti az irodatérigényt, de talán ennél is fontosabb egy másik tényező, ami szintén ebbe az irányba hat: az infláció. A home office mellett ez nyomja abba az irányba a trendet, hogy kisebb telephelyekben gondolkodjanak a cégek, a Covid előtti áraknak ugyanis már nyomuk sincs.

A CBRE szakértője szerint nagyon nagy a szórás, de az irodához kapcsolódó költségek közül van olyan, amelyik már duplázódott 2020 eleje óta.

Az üzemeltetési díjak például korábban az A kategóriás irodáknál havi 3 euró/négyzetmétert tettek ki éveken keresztül, ma ez már jellemzően inkább 5 euró. Ha valaki nem hosszabbít, hanem új irodába megy, azt ki kell alakítani az igényeknek megfelelően, és a felújítási, berendezési költségek is 70-80 százalékot emelkedtek az elmúlt két évben.

A bérleti díjak nem nőttek ennyit (15-16 euró/nm/hó most a jellemző), de figyelembe kell venni a szerződésben rögzített indexálást – ez egy évtizeden keresztül nem volt számottevő tényező, de az idén elérheti 7-8 százalékot. Eközben a forint is jelentősen értéktelenedett az euróhoz képest. Mindezt összegezve nyilvánvaló, hogy az árak legalább annyira ösztönzik a kisebb irodát, mint a dolgozók home office-igénye.

Csökkenő méret, jobb minőség

A méretcsökkentés tehát sok cég esetében előrevetíthető, de hogy mennyivel lesznek kisebbek átlagosan az irodák, azt már bajosabb megmondani. Nem egyenesen aránylik a bejáráshoz a térigény, tehát nem olyan egyszerű a matek, hogy ha az emberek csak a hét felét töltik bent, akkor az irodaméretet is elfelezzük.

A munkavállalók egyéb ösztönzők nélkül jellemzően leginkább hétfőn és pénteken maradnának otthon, így előállhat olyan szituáció, hogy pangó és túltelített időszakok váltják egymást az irodában. Az is fontos, hogy a helycsökkentés ellenére olyan terek azért maradjanak, ahol hatékonyan lehet végezni a távkapcsolatban kevésbé működő, csoportos munkafolyamatokat. A jövő tehát valószínűleg nemcsak a méretcsökkenésről, hanem részben a funkcióváltásról fog szólni az irodapiacon.

Borbély Gábor szerint az várható, hogy a cégek kisebb, de jobb minőségű irodákat szeretnének majd bérbe venni. Felértékelődnek a közösségi és egyéb funkcionális terek, illetve a hibrid munkavégzés támogatása. Alapelvárás lesz, hogy legyen olyan helyiség és felszerelés, hogy fennakadásmentesen le lehessen bonyolítani olyan értekezleteket, amelyekhez az emberek fele otthonról csatlakozik. A nemzetközi vállalatoknak pedig kiemelkedően fontos, hogy az épület zöldakkreditációval rendelkezzen, és minél fenntarthatóbb legyen az üzemeltetés.

Funkciót válthatnak a kiöregedő irodák

Habár első blikkre még tart a fejlesztési lendület, belsős szemmel azért látható, hogy a kínálati oldal is fékez. Borbély Gábor azt mondta, trendek szempontjából megtévesztő lehet, hogy az idei évre rengeteg átadás esik, de ezek nagy része még a Covid előtt, egy teljesen más piaci és világgazdasági környezetben indult projekt. Ráadásul

az idén elkészülő, kb. 320 ezer négyzetméternyi iroda egy része nagyvállalatok saját maguk számára építtetett székháza: ilyen lesz a Mol, a Richter, az OTP vagy a Bosch saját új épülete.

Összesen 120 ezer négyzetméter az újonnan készülő irodákból az, ami még szabadon bérelhető. A 2023-as év Borbély Gábor szerint irodaberuházások szintjén biztosan gyenge lesz, a fejlesztőket és a kivitelezőket ugyanakkor nem kell félteni, mert a logisztikai ágazat nagyon dübörög, és a szállodaszektorban is nagyobb az optimizmus. Így ők át tudnak állni más típusú projektekre, maximum az üzemeltetőknek fájhat a fejük amiatt, ha pár éven belül visszaesik némileg az irodakereslet.

Tragédia azonban náluk sem várható, ha kellő rugalmasságot mutatnak. Vegyük Budapestet a maga 4 millió irodai négyzetméterével: Borbély szerint drasztikus gazdasági visszaesés nélkül nem valószínű, hogy ennél érdemben kevesebb irodára lenne szükség, ugyanis a növekedés, a szolgáltatószektor bővülése valamilyen szintű irodapiaci igényeket is automatikusan magával hoz. A kihasználatlanság némileg nőhet, de a Covid előtti, 5 százalékos szint amúgy is ritka erős volt, ennél nagyobb szintet azért elbír az iparág.

Ha pedig az épületek egy része elkezd elavulttá válni, és irodának felújítani már nem érné meg, még mindig el lehet gondolkodni a funkcióváltáson. Nyugaton egyre divatosabb, hogy kiöregedett irodákat diákszállásként, bérlakásként, idősotthonként vagy akár magánegészségügyi intézményként gondolnak újra, mert ezekre viszont egyre növekvő, az államok által nem feltétlenül kielégített igény van.

| Forrás: telex.hu