Az idei évben a májusig eltelt időszakban meglehetősen visszafogott volt az ingatlanpiaci forgalom Budapest XIV. és XVI. kerületében is. Az Otthon Start program tartotta fenn valamilyen szinten a lendületet, ennek hatása azonban már messze nem olyan mértékű, mint amit a támogatott hitel bevezetésekor lehetett tapasztalni – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is hozzátette, hogy ha az Otthon Start nem mozgatná a piacot, akkor rendkívül rossz lenne a helyzet.

A forgalom csökkenése annak ellenére következett be, hogy kismértékű kínálatbővülés történt ugyanebben az időszakban. Így a korábban hiánycikknek számító kisebb méretű, másfél-, kétszobás lakások – ha nem is nagy számban – ismét megjelentek a piacon. Az más kérdés azonban, hogy milyen árakon.

A hirdetési árakat tekintve ugyanis határozottan kettészakadt az ingatlanpiac. Sok eladó még mindig az előző évek ingatlanpiaci lendületéből indul ki az árak meghatározásánál, és akár 20 százalékos túlárazásokkal is lehet találkozni. Mások már számot vetettek a realitásokkal, és megpróbálják a piacihoz közeli szintre árazni eladó lakásaikat. Előbbiek esetében természetesen gyakorlatilag esélytelen az értékesítés, míg utóbbiak nagy eséllyel vevőre találnak – jegyezte meg a szakértő.

A vevők továbbra is elsősorban az „olcsó” lakásokat keresik, sőt talán egyre inkább, emiatt is lehet tapasztalni az ingatlanpiac lassulását a két kerületben. Az ingatlanközvetítő azt ugyanakkor leszögezte, hogy az utóbbi hónapokban már nyoma sem volt a piacon az árak emelkedésének, így a legjobb esetben is csak stagnálásról lehet beszélni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a közepes méretű, felújítandó panellakásoknál 1–1,2 millió forintos négyzetméterárakkal lehet számolni, míg a jó állapotú, felújított ingatlanoknál 1,3–1,5 millió forintos négyzetméterárak alakultak ki a XIV. és XVI. kerületekben. Ennél magasabb áron lakást eladni jelenleg a két kerületben lehetetlen – hangsúlyozta Sebestyén Tamás.

Ha a családi házakat tekintjük, akkor a kínálat alja a 100–120 millió forintnál van, míg a jobb állapotú házak ára 140–150 millió forintnál indul. Mivel a két kerületben meglehetősen magasak a családi házak árai, a kereslet sem kifejezetten erős irántuk.  Amit viszont nem nagyon keresnek a vevők, azok a 150 négyzetméteresnél nagyobb családi házak. Ha el is kelnek, akkor ugyanazon az áron, mint egy kisméretű családi ház.

Az alku természetesen jelen van a piacon, sőt, a vevők azonnal rákérdeznek egy-egy ingatlan esetében, hogy mennyire fix az ár. Ha nem alkuképes az ingatlan, akkor nagy eséllyel sikertelen lesz az eladás is – derült ki a szakértő szavaiból. Szerinte éppen ezért az eladóknak az áralkukba mindenképpen bele kell menniük, ha el akarják adni az ingatlanukat. Ráadásul az alku átlagos mértéke is emelkedni látszik: míg pár hónapja még csak 3–5 százalékos alkukról lehetett beszélni, mára már elérték az 5–7 százalékot is.

A csökkenő kereslet és a duzzadó kínálat persze az értékesítési idők növekedésében is jelentkezik. Ami nem jelenti azt, hogy egy jó adottságú és jól árazott lakást ne lehetne akár egy-két hét alatt is értékesíteni. Az átlagos értékesítési idő azonban lakásoknál 1–3 hónap között változik, míg családi házaknál akár a fél–egy évet is elérheti.

A befektetők nem erősítik a vevői oldalt. Számuk nagymértékben csökkent a magas árak és az alacsony hozamok miatt. Főként a fiatalabbak és a középkorúak vannak jelen a piacon,  60–70 százalékuk továbbra is Otthon Start hitelre próbál vásárolni, és alig néhány olyan érdeklődő akad, aki piaci hitelt venne igénybe. Ők azok közül kerülnek ki többnyire, akik akár egy korábbi ingatlantulajdon miatt lecsúsztak a támogatott hitel lehetőségéről, és nem az a jellemző, hogy az 1,5 milliós négyzetméterár-korlátnál drágább ingatlant szeretnének.

Az albérletekre folyamatos a kereslet, a tavalyi évben a bérleti díjaknál lehetett érzékelni némi csökkenést az Otthon Start indulását követően, mára azonban stabilizálódtak az árak. Az egyszobás lakásokat 160–180 ezer forintért lehet most kiadni a két kerületben, míg a másfél–kétszobásokat 200–220 ezer forintért.

Ha egy kiadó ingatlan felújított vagy kiemelkedő adottságokkal rendelkezik, akkor 20–30 ezer forinttal lehet magasabb árat kérni érte, illetve minden további szoba esetén is körülbelül ennyivel emelkedik a bérleti díj. 300 ezer forintnál drágább bérleményekre azonban nem igazán van igény – jelezte Sebestyén Tamás.

Várakozásai szerint az elkövetkező nyári hónapokban nem várható jelentősebb változás a jelenlegi helyzethez képest, akár az eladó, akár a kiadó ingatlanok piacát tekintjük. Azt követően a piacot alapvetően az új kormány által megszabott irány határozhatja meg. Erről viszont egyelőre még nem tudunk sokat. Legkorábban komolyabb piaci változásokra tehát nagy eséllyel csak az ősszel lehet számítani attól függően, hogy az új kormánypolitika miként hat akár a vevői, akár az eladói oldalra az ingatlanpiacon – tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.

| Balla Ingatlan