A probléma Európa ingatlanpiacán egyre kevésbé az, hogy nincs elegendő épület. Sokkal inkább az, hogy a meglévő állomány jelentős része már nem ott, nem olyan minőségben és nem olyan műszaki adottságokkal áll rendelkezésre, ahol és ahogyan a gazdaság igényelné - hívja fel a figyelmet a CIJ.World elemző csapata.
A CIJ.World 2026 első félévére és második negyedévére vonatkozó európai országjelentései a kontinens legnagyobb befektetési piacaitól a gyors átalakuláson keresztülmenő kisebb gazdaságokig vizsgálták az ingatlanszektor folyamatait. A kép országonként rendkívül eltérő, mégis egy közös tendencia rajzolódik ki: Európában jelentős mennyiségű ingatlan található, de egyre nagyobb részük nem felel meg a bérlők, a befektetők és az átalakuló gazdaság követelményeinek.
Ez különösen látványos az irodapiacon. Pozsonyban 2026 második negyedévének végén a modern irodaállomány mintegy 13,4 százaléka, körülbelül 235 500 négyzetméter állt üresen. Eközben a prémium bérleti díjak havi 22 euró körüli szintre emelkedtek négyzetméterenként, a magasabb kategóriájú ingatlanok pedig a negyedéves tranzakciók mintegy 63 százalékát adták.
Budapesten hasonló ellentmondás figyelhető meg. Bár az összesített üresedési ráta továbbra is jelentős, a nagy, korszerű, A kategóriás területet kereső vállalatok számára a tényleges választék jóval szűkebb annál, mint amit a teljes piaci kínálat sugall.
Helsinkiben szintén magas általános üresedés mellett lényegesen feszesebb a kínálat a belváros legjobb lokációiban. Londonban pedig a bérbeadási aktivitás egyre erősebben a modern, Grade A épületekre koncentrálódik, miközben az elöregedő irodaházak tulajdonosai előtt mind gyakrabban merül fel a felújítás, az átalakítás vagy akár a teljes újrafejlesztés kérdése.
Az üres iroda és az az iroda, amelyet egy nagyvállalat ténylegesen ki akar bérelni, egyre kevésbé ugyanaz a termék.
A logisztikában sem elég a négyzetméter
Hasonló szerkezeti átalakulás zajlik az ipari és logisztikai ingatlanok piacán. A vállalatok számára már nem pusztán az számít, hogy rendelkezésre áll-e raktár vagy gyártócsarnok. Egyre fontosabb az energiaellátás, az automatizálhatóság, a munkaerő elérhetősége, az infrastruktúra és az épület műszaki paraméterei.
Lengyelország továbbra is Európa egyik legnagyobb logisztikai piaca, de a piac mérete önmagában nem szünteti meg a különbséget a korszerű, stratégiai elhelyezkedésű létesítmények és a régebbi, kevésbé versenyképes állomány között.
Németországban az autóipari átalakulás, a védelmi kiadások növekedése, az új gyártóberuházások, a barnamezős fejlesztések és az ázsiai vállalatok fokozódó érdeklődése változtatja meg az ipari ingatlanok iránti kereslet földrajzát és műszaki követelményeit.
Litvániában és Észtországban a védelmi és gyártóipari beruházások teremtenek új ingatlanigényeket, Magyarországon pedig a logisztikai aktivitás egyre inkább túllép Budapest hagyományos vonzáskörzetén.
Horvátország már valódi fizikai hiánnyal szembesül: Zágráb környékén a modern logisztikai ingatlanok üresedése 2026 második negyedévében körülbelül 1 százalékra csökkent. Szlovákiában ugyanakkor közel 265 800 négyzetméternyi ipari és logisztikai terület állt építés alatt, miközben az üresedés mintegy 7,8 százalék volt. Ott ezért inkább az a kérdés, hogy az új kínálat talál-e elegendő bérlői keresletet.
Az áramellátás új ingatlanpiaci tényezővé vált
Az ingatlan értékét egyre kevésbé lehet pusztán a lokáció, a telekméret és a közlekedési kapcsolatok alapján megítélni. Különösen az ipari és technológiai beruházásoknál válik meghatározóvá az elektromos hálózat kapacitása.
Finnországban, Spanyolországban, Hollandiában, Franciaországban és Angliában is egyre gyakrabban jelent tényleges fejlesztési korlátot a megfelelő hálózati kapacitás hiánya. Ez különösen az adatközpontok esetében kritikus.
Két, földrajzilag szinte azonos adottságú fejlesztési terület gazdasági értéke radikálisan eltérhet pusztán azért, mert az egyik képes biztosítani a leendő bérlő vagy üzemeltető energiaigényét, a másik pedig nem.
Bizonyos ingatlanpiaci szegmensekben ezért az elektromos hálózathoz való hozzáférés lassan ugyanolyan fontos tényezővé válik, mint maga a fejleszthető telek.
Lakás van – csak nem feltétlenül ott, ahol szükség lenne rá
A lakáspiac ugyanezt az egyensúlytalanságot más oldalról mutatja meg.
Spanyolország jelentős lakáshiánnyal küzd, de ez elsősorban a legerősebb munkaerőpiaccal és népességnövekedéssel rendelkező térségekben koncentrálódik. A probléma tehát nem egyszerűen az ország teljes lakásállományának mérete, hanem az, hogy elegendő otthon található-e ott, ahol az emberek élni és dolgozni szeretnének.
Hollandiában a lakóingatlan-befektetések élénkülése mellett a magánbérleti piacot érintő változások csökkenthetik a bérlők számára elérhető kínálatot. Finnországban pedig a jelenlegi alacsony építési aktivitás és az engedélyezések visszaesése teremthet hiányt akkor, amikor a kereslet ismét erősödik.
Horvátországban gyorsan emelkedtek a lakásárak, miközben a tranzakciószám jelentősen visszaesett. Lettország lakásállományának jelentős része továbbra is régebbi, szovjet korszakból származó épületekből áll, Moldovában pedig a jelzáloghitelezés bővülése növeli a keresletet egy olyan piacon, ahol a korszerű intézményi kínálat továbbra is korlátozott.
A lakáspiacon ezért a darabszám mellett a lokáció, a megfizethetőség, az épület kora, energetikai teljesítménye, a háztartások mérete és a lakhatási forma is meghatározóvá válik.
A befektetők is egyre válogatósabbak
Az európai ingatlanbefektetési piacra visszatér a tőke, de a fellendülés korántsem egyenletes. A befektetők egyre erősebben különbséget tesznek országok, szektorok, lokációk és mindenekelőtt az egyes ingatlanok minősége között.
Lengyelországban és Olaszországban ismét jelentős szerepet kapott a retail, de ez nem jelenti a válogatás nélküli vásárlások visszatérését. A tőke elsősorban az ellenálló bevétellel, erős lokációval és hosszú távon fenntartható bérlői kereslettel rendelkező ingatlanokat keresi.
Ugyanez érvényes az irodákra és a logisztikai eszközökre is. Egy bevásárlóközpont nem automatikusan rossz befektetés azért, mert a retail szektorhoz tartozik, ahogy egy belvárosi iroda vagy egy logisztikai raktár sem válik automatikusan vonzóvá pusztán az ingatlantípusa miatt.
A döntő tényezők egyre inkább a lokáció, a jövedelemtermelő képesség, a műszaki színvonal, az energiahatékonyság, az átalakíthatóság és a bérlők számára nyújtott tényleges használati érték.
Ez magyarázza azt is, hogy Európa számos piacán egyre látványosabban szétválik a prémium és a másodlagos ingatlanok teljesítménye. A modern, jó helyen található és műszakilag megfelelő épületek viszonylag szűk kínálatot alkotnak. A régebbi, energiahatékonysági vagy lokációs szempontból gyengébb ingatlanok tulajdonosainak ezzel szemben egyre gyakrabban kell választaniuk a jelentős felújítás, az újrapozicionálás, a funkcióváltás vagy a fokozatos versenyképesség-vesztés között.
Átrajzolódik Európa ingatlantérképe
A változás már földrajzilag is érzékelhető. A védelmi ipar Litvániában, Németországban és Észtországban teremt új ingatlanigényeket. A nearshoring és a nemzetközi gyártóberuházások új ipari helyszíneket emelnek fel. A logisztikai aktivitás Magyarországon, Spanyolországban és Horvátországban is túllép a hagyományos központokon.
Közben az elektromos hálózat kapacitása új nyerteseket és veszteseket hoz létre a fejlesztési helyszínek között, Közép- és Kelet-Európában pedig a hazai és regionális befektetők egyre nagyobb szerepet játszanak a tőke mozgásában.
A folyamatok országonként eltérő sebességgel és más-más okokból zajlanak, de ugyanabba az irányba mutatnak: Európa gazdasági igényei gyorsabban változnak, mint a kontinens meglévő ingatlanállománya.
A következő évek egyik legnagyobb ingatlanpiaci feladata ezért nem egyszerűen újabb négyzetméterek megépítése lesz. Európának egyszerre kell korszerűsítenie hatalmas meglévő állományát, és létrehoznia azokat az irodákat, lakásokat, gyártó- és logisztikai létesítményeket, valamint megfelelő energiaellátással rendelkező fejlesztési területeket, amelyekre az átalakuló gazdaságnak valóban szüksége van.
| Forrás: CIJ.World
