A kiskereskedelmi parkok egyre meghatározóbb szerepet töltenek be a lengyel kereskedelmiingatlan-befektetési piacon. A gyors ütemű fejlesztések, az erős bérlői kereslet és a viszonylag alacsony kihasználatlanság mind szélesebb befektetői kört vonzanak az eszközosztályhoz. Az eredetileg elsősorban a nagyvárosok környékén elterjedt, viszonylag egyszerű formátum mára országos piaccá fejlődött, az új projektek pedig egyre gyakrabban célozzák a kisebb településeket és a regionális vonzáskörzeteket.
A változás léptékét különösen jól mutatja a fejlesztési aktivitás. A Lengyel Bevásárlóközpontok Tanácsának adatai szerint 2026 első felében az országban átadott új kiskereskedelmi bruttó bérbe adható terület 92 százalékát kiskereskedelmi parkok adták. Az időszak során csaknem 197 ezer négyzetméter modern üzletterület készült el, június végén pedig mintegy 558 ezer négyzetméter állt kivitelezés alatt. Más tanácsadó cégek adatai is ugyanezt a tendenciát erősítik meg, bár az eltérő definíciók miatt a piac méretére és a fejlesztési volumenre vonatkozó becslések különböznek.
Az Avison Young becslése szerint Lengyelországban jelenleg mintegy 3,8 millió négyzetméternyi kiskereskedelmi parki terület található, összesen 355 működő ingatlanban. A társaság kutatása 88 fejlesztés alatt álló kiskereskedelmi parki és convenience projektet azonosított, amelyek együttes területe megközelíti a 746 ezer négyzetmétert, és amelyek megvalósításában mintegy 50 fejlesztő vesz részt. Az épülő területek 44 százaléka 50 ezer főnél kisebb településeken található. Ez jól mutatja, hogy a formátum olyan piacokra is eljuttatja a modern kiskereskedelmet, ahol korábban csak korlátozottan volt jelen intézményi minőségű üzletkínálat.
Maguk a kiskereskedelmi parkok is átalakulnak. A diszkontüzletek, az élelmiszerláncok és a mindennapi bevásárlást kiszolgáló egyéb bérlők továbbra is a kínálat alapját képezik, a tulajdonosok azonban egyre gyakrabban egészítik ki a bérlői mixet egészségügyi, fitnesz-, szabadidős és vendéglátó szolgáltatásokkal, valamint szaküzletekkel. A funkciók bővülése növelheti a vonzáskörzetet és a látogatások gyakoriságát, miközben a tulajdonosok számára is több lehetőséget biztosít ingatlanjaik megkülönböztetésére az erősödő versenyben.
A formátum több olyan jellemzővel rendelkezik, amely magyarázza a befektetők érdeklődését. A kiskereskedelmi parkokat általában egyszerű épületszerkezet, könnyű megközelíthetőség, jelentős parkolókapacitás és a hagyományos, fedett bevásárlóközpontokénál kevésbé összetett üzemeltetési modell jellemzi. A rendszeresen vásárolt termékekre és igénybe vett szolgáltatásokra épülő kínálat viszonylag kiszámítható bérlői keresletet is biztosíthat. A CBRE európai piaci kutatása a kiskereskedelmi parkok kihasználatlansági rátáját mindössze 3 százalék körülire becsülte, tovább erősítve azt a képet, hogy a formátum a kiskereskedelmi ingatlanpiac ellenálló szegmense.
A befektetői érdeklődés a tranzakciós volumenekben is egyre látványosabban megjelenik. Lengyelország 2026 első felében megközelítőleg 3 milliárd eurónyi kereskedelmiingatlan-befektetést vonzott. Ebből mintegy 1 milliárd euró jutott a kiskereskedelmi szektorra, amely az ország egyik legaktívabb befektetési területévé vált. A kiskereskedelmi parkokból álló portfóliók szintén részesedtek a fellendülésből, a széttagolt tulajdonosi szerkezet pedig további felvásárlási és konszolidációs lehetőségeket kínál. A meglévő parkok bővítéssel, a bérlői összetétel átalakításával, korszerűsítéssel, energetikai fejlesztésekkel és aktívabb menedzsmenttel is értéknövelő potenciált biztosítanak.
A jelentős fejlesztési volumen ugyanakkor várhatóan egyre szelektívebbé teszi a befektetőket. Az új területek piacra kerülésével mind fontosabbá válik az elhelyezkedés, a helyi vásárlóerő, a versenytárs projektek jelenléte és az egyes vonzáskörzetek ereje. A több éven át tartó gyors építési hullám után a lengyel kiskereskedelmi parki szektor így érettebb szakaszba lép: az új fejlesztések mellett várhatóan egyre nagyobb szerepet kapnak a felvásárlások, a portfóliók konszolidációja és a meglévő ingatlanok továbbfejlesztése.
