Amikor valaki a piacon elérhető hozamokat szeretné megállapítani, akkor leginkább olyan viszonyítási pontot keres, amelyet egy új fejlesztés vagy egy korábbi komolyabb fejlesztés értékesítése szab meg. Ez jellemzően „A” illetve „A+” kategóriás termékekhez kapcsolódik, de a piac természetesen nem csak ezekből áll.
A piac legalább fele olyan „A” (vagy „B+” illetve „A-”) kategóriás épület, amely már nem tartozik bele abba a körbe, amely a hírekben a sikertörténetek között jelenik meg. Ezeknek az irodaházaknak bérleti díjai még mindig 7-9 euró/négyzetméter körül mozognak, köszönhetően olyan incentive-rendszereknek, amelyek bérmentes hónapokat vagy egyéb hozzájárulásokat kínálnak.
Mit látnak ezekben az épületekben a piaci szereplők, a lehetséges befektetők? Elsősorban az ingatlanok problémás oldalát: amely lehet a lokáció, az épület mérete, minősége, a nem megfelelő bérlői állomány. Jellemzően ezért ezekkel a „problémás termékekkel” szinte egyáltalán nem is szeretnek foglalkozni egy-két bátor próbálkozót illetve hazai befektetőt leszámítva. Mivel azonban az (intézményi) befektetők nem feltétlenül találnak jelenleg megfelelő „A” kategóriás terméket, az ESTON úgy ítéli meg, hogy ebben a szegmensben is lehet valós potenciál.
Milyen hibás döntések állnak egy-egy ilyen ingatlan mögött, miért is akarnak adott esetben megszabadulni tőle a tulajdonosok? Az elsődleges ok, hogy az ingatlan alulteljesít. Ennek oka lehet, hogy az ingatlan illetve a hitel értéke változik (persze az értékbecslés szempontjai is sokszor változtak az elmúlt viharos években). A leggyakoribb ok mégis az, hogy egy ház nem tudja kitermelni az adott hitelkonstrukcióban rárótt terheket. További gondot okozott az is, hogy miután a 2008 utáni időszakban nem nagyon tudtak a piacról új bérlőt szerezni ezek a házak, kénytelenek voltak engedni a bérlői oldalról kezdeményezett szerződések újratárgyalásának. Ezek következményeként azután a bevételük akár 20-40%-kal csökkenhetett. Szerencsére ennek az időszaknak mondhatjuk vége van már: a kedvezőtlen hitelek nagyrészt újra lettek tárgyalva, vagy azok negatív hatása mostanában már kezd lecsengeni, és valamiféle új kompromisszumot alakítottak ki mind a tulajdonosok, mind a bankok.
Az ESTON teljesen másképp látja ezeknek az ingatlanoknak az üzemeltetését belülről – hívta fel a figyelmet a május 19-i sajtóreggelin Pintér Dániel, az ingatlanügynökség PM-divíziójának vezetője. Az elmúlt két évben négy olyan ingatlant menedzseltek sikeresen, amelyeket a bank már el akart venni, és ennek ellenére sikerült 6-12 hónapos periódus alatt úgy visszahozni a tulajdonosoknak, hogy most egyik sem billeg a veszélyzónában.
Pintér Dániel az N97 irodaházat hozta fel konkrét példaként, amely nem tipikusan irodapiaci lokációban található, zöldövezeti épület. A maga 3 920 m2-es méretével kisméretűnek mondható, alacsony (38% körüli) telítettséggel és ezért alacsony bevétellel működött. Ehhez járult a nem megfelelő üzemeltetési struktúra, a korszerűsítés hiánya és egy problémás hitel. A fent említett adottságokkal nem csoda, hogy a ház képtelen volt a hitelét kitermelni (még a kamatokat sem, nemhogy a tőkét). Egy év alatt azonban az ESTON munkatársainak sikerült elérnie azt, hogy az épület kiadottsága megközelíti a 80%-ot, stabilizálni tudták a cash-flow-t, modernizálni tudták az épületet. Így végül újra lehetett tárgyalni a bankkal a hitelszerződést, miután az belátta, hogy nem jár jobban, ha elveszi az ingatlant. A magyar bankot persze nem a javuló piaci környezet késztette jobb belátásra, sokkal inkább az új property manager lépései ösztönözték a rugalmas magatartásra. A kiadottság mellet ugyanis újrastrukturálták az FM működést is – amely amellett, hogy jelentős költségcsökkentést eredményezett – látható és átlátható működési struktúrát adott.
Az ESTON bízik benne, hogy ez egy jó szemlélet, és jó property managementtel a „hibás termékek” is kimozdíthatók a kátyúból. Ráadásul ez a „kimozdítás” nem 7, hanem akár 10%-os hozamot is eredményezhet. Ehhez természetesen szükség van sok kreativitásra is, teszi hozzá Pintér Dániel, aki elmondta, eddig minden épületben tudtak találni vagy teremteni olyan értéket, amely az ingatlan összértékéhez viszonyított kis beruházás mellett is nagy értéknövekedést hozott (akár plusz parkolóhelyek kialakításával, vagy más funkciójú terület bérterületté alakításával). Ehhez azonban már nemcsak ingatlankezelői, hanem vagyonkezelői képességekre is szükség van. A hosszú távú megtérülés, és egy akár 30-40%-os profitkülönbözet elérése befektetői szempontból lehetséges ilyen partnerrel. Igaz, ez a szemlélet lényegesen több odafigyelést és munkát igényel, de az alacsonyabb minőségű ingatlanok így megtérülő befektetéssé válhatnak.
(A hír szerzője: OGH)
