A fejlesztők és befektetők reakcióit a CIJ EUROPE interjúban vizsgálta Tomáš Ostatníkkal, a Holland & Company ingatlanfejlesztési és bérbeadási szakértőjével, aki aktívan tevékenykedik a szlovák piacon.
A példátlan mértékű fejlesztési hullám után a szlovák logisztikai ingatlanpiac új szakaszba lépett – a gyors növekedés helyett immár a stratégiai konszolidáció és a műszaki hatékonyság jellemzi. A megnövekedett kínálat a bérlői viselkedés átalakulásával és az autóipari beszállítók visszafogottabb bérlési aktivitásával találkozott, ami arra készteti a fejlesztőket és a bérlőket, hogy újragondolják a térhasználatot és a beruházási stratégiákat.
Ostatník szerint a piac továbbra is működik, de a hangsúly eltolódott: a bérlők már nem bármilyen elérhető területért versenyeznek, hanem azokat az ingatlanokat keresik, amelyek automatizálásra alkalmasak, alacsonyabb üzemeltetési költségűek és megfelelnek az ESG-elvárásoknak. „A kereslet nem szűnt meg” – mondja –, „de a bérlők ma már a minőséget keresik: a belmagasságot, az automatizálhatóságot, az ESG-kompatibilitást – nem csupán a négyzetmétereket.”
Jó példa erre egy nagy e-kereskedelmi vállalat nemrég bejelentett költözése a GLP Senec parkból a Mountpark Bratislava területére. A döntést nem a bérleti díj, hanem a technikai paraméterek – például a belmagasság, az elrendezés és az automatizálási rendszerek integrálhatósága – indokolták.
A befektetési piac is hasonló átalakuláson megy keresztül. Az intézményi kereslet erős, de a befektetők hosszú távú jövedelmi stabilitást keresnek. A DSV Senec-ben megvalósított sale-and-leaseback tranzakció megmutatta, hogy a tíz évnél hosszabb bérleti szerződéssel rendelkező ingatlanok továbbra is rendkívül vonzóak. Egyre több logisztikai és termelő cég vizsgálja a saját fejlesztés, majd értékesítés modelljét: igényeikre szabott létesítményt építenek, majd a működés megkezdése után értékesítik azt befektetőnek. „Így a bérlők a fejlesztési nyereséget is realizálhatják, nem csupán hosszú távú bérleti kötelezettséget vállalnak” – magyarázza Ostatník.
A fejlesztési fókusz földrajzilag is eltolódik. A beruházások korábban főként a Pozsony–Nagyszombat korridorban koncentrálódtak, most azonban a figyelem kelet felé fordul, részben a Volvo autóipari beruházásai, részben pedig Ukrajna várható újjáépítése miatt. Míg a nyugati régió továbbra is erős marad a kiépült logisztikai útvonalaknak köszönhetően, Ostatník szerint „keleten formálódnak az új lehetőségek.”
A gazdasági környezet óvatossága a bérlői viselkedésben is tükröződik: sok vállalat inkább meglévő bérleti szerződését tárgyalja újra, vagy kisebb bővítésekre törekszik. A magasabb üresedési ráta miatt a spekulatív fejlesztők hajlandóbbak kedvezményeket kínálni, míg a build-to-suit típusú bérbeadók szilárdabban tartják pozícióikat.
A tárgyalásokban ma már univerzális témává vált a fenntarthatóság és a hatékonyság. A bérlők korszerű, energiahatékony, napelemre előkészített és automatizálható épületeket várnak el. A konszolidáció felgyorsult: a cégek igyekeznek több kisebb egységüket egyetlen, nagyobb, költséghatékonyabb létesítménybe összevonni.
Ostatník szerint a 2025 végére kialakuló piaci stabilizáció a szektor érettségének jele. „A jó elhelyezkedésű ingatlanok továbbra is versenyképesek maradnak, de a következő hullám új régiókból és új bérlői profilokból érkezik” – mondja. A városközeli last-mile logisztika és a kelet-szlovákiai stratégiai fejlesztések adhatják a piac következő növekedési szakaszát.
Szlovákia ipari és logisztikai szektora immár nem a fejlesztések sebességéről, hanem a teljesítményről szól. A hangsúly a rugalmasságon, a hatékonyságon, az ESG-megfelelésen és az új ellátási láncmodellekhez való alkalmazkodáson van. Egy érett piacon azonban egy dolog változatlan marad: a stabil bérlők és a jó lokációk mindig megtalálják a tőkét.
