– Hogyan alakult a WestEnd City Center látogatószáma?

A WestEnd City Center nyitása óta rendkívül magas látogatószámmal rendelkezik. Elsősorban a környező kerületekből keresnek fel minket a legtöbben, de növekszik a más budapesti kerületekből idelátogatók száma is, kiegészülve a Nyugati pályaudvarra érkező vidéki látogatókkal. Általánosságban elmondható, hogy a házat évente átlagosan 20 millió vásárló keresi fel a nyitás óta. A 2008-as válság nálunk csak minimálisan éreztette a hatását, a 2013-as év pedig nagyon sikeres volt, mivel a látogatószámunk elérte a 20,3 milliót, amely a nyitása óta a 4. legjobb évünk.

– 15 év nem kevés idő, ez alatt történt jó néhány átalakulás is. Az üzletméretek és üzletek belső átrendeződése hogyan alakult az évek során?

A bevásárlóközpont tervezésekor sok, kis alapterületű üzletet hoztak létre. A később épülő bevásárlóközpontok azonban már a piacra belépni készülő divatmárkákkal számolva több ezer négyzetméteres vagy akár 2 szintes üzletekkel terveztek és a trend is mindinkább ebbe az irányba haladt, hogy a sok kis üzlet helyett nagy-alapterületű nemzetközi óriásmárkák kerüljenek be a bérlői mixbe.

Természetesen az igény mind a WestEnd City Center részről mind pedig a márkák részéről megvolt, hogy a WestEnd City Centerben is üzletet nyithassanak, de hosszú és bonyolult átköltöztetés és akár több hónapig tartó födémbeépítést is magába foglaló átépítés útján tudtuk csak őket elhelyezni, ily módon megfelelve a piac által támasztott új elvárásoknak.

A változó keresletnek megfelelően a mai napig a 30-40 m2-es üzletek helyett több száz vagy akár több ezer m2-es üzletekre van igény. A kihasználtságunk változatlanul maximális, üresedés javarészt csak akkor adódik, ha nem hosszabbítunk meg egy szerződést, vagy egy új bérlő érkezésének készítjük elő a helyet, akár költöztetések és átmeneti bezárások által.

– Akkor jó sok tapasztalat gyűlhetett már össze a bérlői mix frissítésével kapcsolatban. Mik ezek?

Az üzletközpont ugyan évi 20 millió vendéget fogad és több mint 400 üzlettel rendelkezik, azonban sohasem elégszik meg az elért sikerekkel, így 2009-ben elhatározta, hogy széleskörű szolgáltatásait még vonzóbbá teszi. A megújulás keretében vadonatúj nemzetközi márkák nyitottak és nyitnak zászlóshajó-üzleteket, a bérlői mix fejlődik, valamint folytatódik a boltok esztétikai megújítása.

Az elmúlt 6 évben a WestEnd City Centerben jelenlévő üzletek több mint a fele kicserélődött, illetve a kiskereskedők a divatos trendeknek megfelelően alakították át üzleteiket. Mindeközben az sem elhanyagolható, hogy a WestEnd Ingatlanhasznosító és Üzemeltető Kft-nek sikerült folyamatosan csökkenteni az üzemeltetési költséget.

Az évek során azt tapasztaltuk, hogy a bérlők jellemzően meg szeretnék újítani a szerződéseiket, viszont ezt csak a legjobb márkákkal tettük meg annak érdekében, hogy meg tudjon újulni a bevásárlóközpont. A népszerűségünk oka többek között az, hogy a vezető márkák többsége nálunk realizálja a legnagyobb forgalmat. A szerződések megújításának alapvető feltétele, hogy a bérlők felújítsák üzleteiket a legújabb trendeknek megfelelően, amelynek keretében már megújult többek között a McDonald’s, a Mango, a Pepe Jeans, a Swarovski, a Pandora de új külsőt kapott a Cinema City WestEnd, a Clinique/Estée Lauder vagy legutóbb a T.G.I. Friday’s étterem, a Woman’secret és a Douglas üzlet is.

– Mindeközben mit tesz a bevásárlóközpont a bérlői igények változásával előkerülő kihívásokra és mit tehet az üzemeltetés, ha előre nem látható nagyobb területű üzletkivonulás áll fenn?

A retail-szakmától egyre nagyobb rugalmasságot vár el a piac, amelyhez kereskedőink alkalmazkodnak, a menedzsment pedig partner a nehézségek megoldásában. Jelenleg a flexibilitás a kulcsszó, hiszen a vásárlók szemében felértékelődött az ár-érték arány, a kiskereskedők pedig akkor maradhatnak talpon, ha kiszolgálják az új igényeket. Annak ellenére, hogy 15 éves a WestEnd City Center, mindig sikerült megújulni, a vásárlók elvárasait maradéktalanul teljesíteni, 2009 óta a bérbe adható terület közel 60%-án van új bérlő vagy megújult/felújított üzlet.
Ha egy bérlő kivonul a házból az új lehetőséget jelent. Várólistánk is van, a folyamatos telt ház miatt nehéz elhelyezni az újonnan jövőket, mindig jellemző volt és most is az, hogy nehezebb helyet találni az üzlethelyiséget keresőknek, mint megtalálni a lehetséges bérlőjelöltet.

Nagyobb területű üzletkivonulás esetén az üzlethelyiséget azonnal bérbe adjuk pop up store-nak, ezzel párhuzamosan pedig haladéktalanul megkezdjük a tárgyalásokat a lehetséges bérlőjelölttel/bérlőjelöltekkel. Sok esetben nincs is szükség átmeneti hasznosításra, mert már előre készülünk a bérlő távozására.

A másik út pedig az üzletfeldarabolással való értékesítés, melyre legutóbbi jó példa a Jackpot&Cottonfield magyar piacról való kivonulása. Az üzlet helyére két új bérlőt sikerült behoznunk a Samsung, illetve a Marlboro Classic személyében, vagy például ott volt a „kaszinó-törvény”, ahol a Zara és Vapiano üzletnyitásával sikerült a hátrányt előnyre fordítanunk, továbbá nem árt említést tennünk az újonnan megnyitott Adidas üzletünkről.

– És mit hozhat a jövő? Milyen újdonságok várhatóak az üzletnyitások területén? (helyette) Hogyan foglalná össze az eddig elért sikereket?

A menedzsment folyamatosan fejleszti a bérlői mixet, erre az első jelentősebb példa a H&M, aki 2009-ben érkezett a Házba. 2011-ben nyitotta meg üzleteit többek között az Inditex-csoportból a Bershka és Pull and Bear 2012 végén pedig megnyitott a Stradivarius üzlet is. Szintén 2012 sikertörténetének számít a Nike 430 m2-es új monobrand-üzlete. Meglévő márkáink között is van olyan, aki tovább szeretne terjeszkedni, így a Starbucks és a Gas is expanzióra törekszik.

A nemzetközi márkák sokszor éveket várnak, hogy üzletet nyithassanak a házban, hiszen a hazai piacra való belépéskor továbbra is a WestEnd City Centert favorizálják. Ezt jól jelzi, hogy Magyarországon elsőként nálunk jelent meg a Starbucks, a Desigual, a GAP, a H&M Home vagy éppen a Parfois, de a bevásárlóközpontok közül szintén a WestEnd City Center volt az első választása a több mint 600 m2-es 2014 tavaszán megnyíló Massimo Dutti üzletnek is.

Mindeközben azonban bővítjük a szolgáltatási portfóliónkat is és bár a rendezvények és szabadidős szolgáltatások (tetőkert, mozi) nagy sikernek örvendenek, még szélesebb körű családi és közösségi programokban gondolkodunk. Mindemellett 2013 tavaszán, a kontinensen elsőként nyitott meg nálunk a Cinema City 4DX mozi terme.

– Üzletfrissítés mellett mit kell tennie egy 15 éves háznak hogy folyamatosan „trendi” maradjon?

Természetesen az új üzletek, illetve a meglévők megújítása mellett, a WestEnd City Center is tesz azért, hogy a komfortosság és kellemes atmoszféra egy 15 éves házban is megmaradjon. Az elmúlt években felújításra kerültek liftjeink és mozgólépcsőink, idén pedig megújultak mellékhelyiségeink.

Mozgáskorlátozott vendégeink számára kialakítottunk kizárólag a WestEnd által biztosított mozgáskorlátozottaknak szóló bérlettel nyitható, sorompóval elkerített parkolóhelyeket, amelyeken mindenkor tudjuk biztosítani a kellően kényelmes, tág parkolási lehetőséget. Kialakítottunk továbbá tágas, családos parkolóhelyeket is, ahol parkolva nem okoz gondot a nagycsaládok számára sem a babakocsik kivétele a gépkocsiból.

Technikai fejlesztéseink között szerepelt a rendszámfelismerő rendszer, amely a kijáratokhoz közelítő gépjárművek rendszáma alapján, a gépjármű megállása, a vendég jegyének-bérletének leolvastatása nélkül nyitja a sorompót. További kényelmi szolgáltatás a mobiltelefonnal megvalósítható fizetési lehetőség. Rövidtávú terveink között szerepel a gyors, érintésmentes PayPass bankkártyás és az új technológiájú NFC fizetési technológia bevezetése a fizetőautomatáknál.

A bevásárlóközpontok közül a WestEnd City Centerben váltották fel elsőként a statikus térképeket a touch info berendezések. A WestEnd honlap az elsők között készült el HTML5-ben, amely a legújabb webes trendeknek megfelelő szabványú reszponzív felület. A WestEnd City Center rendelkezett először olyan okos telefonos applikációval, amely navigációs funkciót is magába foglal, ezzel téve könnyebbé az üzletek közti tájékozódást. Megújítottuk a 2006-ban bevezetett WIFI szolgáltatásunkat, így a bevásárlóközpontban szeptember 1-től kitűnő minőségben és 100 %-os lefedettségben ingyenes wifi szolgáltatás érhető el.

– Az energiatudatosság és a „zöldülés” ma már nem futurisztikus kifejezések, hanem alapelvárások. Ez ügyben hogy áll a „nem mai gyerek” WestEnd City Center?

A kereskedelmi ingatlanok közül minden bizonnyal a bevásárlóközpontoknak kell megfelelniük a legtöbb ember igényeinek – bérlőknek és vásárlóknak egyaránt. Mindehhez, a számtalan vonzó külsőség mellett, profi létesítményüzemeltetésre, ezen belül is jól átgondolt energiagazdálkodásra van szükség, ami természetesen Nálunk is megvalósul. Például az újonnan kialakított mosdóinkban részben vízmentes piszoárok kerültek kialakításra, a takarítás területén használt géppark egy része képes a vegyszermentes takarításra.

LED-es logókat évek óta használunk, az épületvilágítás technológiai váltása pedig előkészítés alatt van szintén LED-technológiára, amivel jelentős villamos energia megtakarítást lehet elérni. Kerékpártárolóink kapacitását tovább növeltük. Ingyenesen használható elektromos töltőállomásaink egyidejűleg 5 gépkocsi töltését tudják biztosítani, bár még hosszan folytathatnám a felsorolást.

– Már csak egy, sokakat érdeklő kérdés maradt. Tervben van még a WestEnd2 területének fejlesztése?

Legutoljára 2008-ban volt említés a WestEnd2 területének fejlesztéséről. Azóta azonban a gazdasági válság mellett a piaci igények és lehetőségek is nagyban változtak, emiatt mind a koncepciót mind pedig a funkciót is át kell és fogjuk gondolni, hiszen ezeknek fejlesztési, építészeti vonzata van, új engedélyeztetésekre lesz szükség, ami időt vesz igénybe. Egyelőre annyit tudunk mondani, hogy nem vetettük el a hasznosítást és 2-3 éven belül el fog indulni valamilyen irányba a projekt.

(Üzleti Hírszerzés/ WestEnd)