Megkérdeztük a CBRE Hungary-t, a világ legnagyobb ingatlankereskedelmi és befektetési vállalatának magyar leányát arról, hogy szerintük miből mit lehetne építeni Budapesten.

A CBRE szakemberei a válaszukban három részre osztották fel a fővárosi irodaház állományt, de ez tulajdonképpen hamar kettőre csökkenthető, mert a belvárosi, jellemzően a 19-20. század fordulóján épült, eredetileg bérháznak tervezett ingatlanokat ki is lehet venni a pakliból. Ezek ugyanis eleve egy korábbi funkcióváltással alakultak irodaházakká, és mivel a lakóházak jellegzetességeit a mai napig nem tudták teljesen levetkőzni, viszonylag egyszerű visszaalakítani őket.

Ám már ezeknél is vannak buktatók. A lakóházakhoz parkolóhelyeket kellene építeni, ez azonban ennél az épülettípusnál általában lehetetlen, ezért a helyeket meg kell váltani, ami kerülettől függően több millió forinttal megemeli a költségeket (amellett, hogy az oda költözőknek is le kell mondaniuk a parkolási lehetőségről).

A másik nagy probléma pedig az lenne, hogy az épületek jellege általában nem teszi lehetővé a kis- vagy közepes méretű lakások kialakítását, ami ma már szintén nehezebbé tenné a piaci értékesítést. A nagy belmagassághoz a régi bérház-irodákban általában egyedi épületszerkezeti megoldások társulnak, ami megint csak emeli az átalakítás költségét, a műemléki épületeknél pedig a megfelelő hang- és hőszigetelés kialakítása sem lenne egyszerű.

A régi bérházakat kivéve két fő csoportja maradt az irodaházaknak: az ezredforduló után épült modernek, és 20. század végi B-kategóriás épületek.

A korszerű irodaházak lakóházzá alakítása építészeti és üzleti szempontból is rendkívül problémás lenne a CBRE szerint.

A jelek szerint az iroda- és lakóházak építési technológiája annyira különvált az utóbbi pár évtizedben, hogy elég nehéz a két típus között könnyen kivitelezhető átmenetet találni.

A modern irodaházaknak egyszerűen már a tartószerkezeti kialakítása sem olyan, hogy könnyű legyen bele lakásokat tervezni: a teherhordó falak közötti távolság általában nem megfelelő. Az irodakomplexumokban kevesebb a vizes helyiség, mint amennyi egy sok kis lakásból álló házhoz kellene, ha pedig elbontják az irodák plafonjára épített álmennyezetet, akkor a szellőzőrendszerek helyén keletkező szabad tér megnöveli a belmagasságot, vagyis a fajlagos beruházási költségeket is.

Egy modern irodaházban kevés, vagy akár nincs is nyitható ablak, erkély vagy terasz pedig olyan értelemben végképp kevés akad, ami egy modern lakóháztól elvárható lenne. Végül pedig a jogszabályi környezet is akadály lehet, mert az nem teszi lehetővé a funkcióváltást (ez az, amit a svédek például enyhítettek a járvány okozta válság miatt).

A legjobb megoldást ezek alapján a B-kategóriás, ezredforduló előtt épült irodaházak jelentik a CBRE szerint.

Ezek az épületek jellemzően alacsony bérleti díjon és alacsony kihasználtsággal üzemelnek, és így könnyebben kivezethetőek az irodapiacról, a tartószerkezeti kialakításuk kedvezőbb az átalakításra, a hőszigetelésük felújítását jogszabályi vagy műemléki akadályok jellemzően nem gátolják, és a helyiségek belmagassága általában normál méretű, hiszen álmennyezet és épületgépészet csak a folyosókon szokott lenni.

A legtöbb ilyen irodaház homlokzatán van elég nyitható nyílászáró, és külső árnyékolóval ellátott vagy könnyen ellátható, ráadásul a nyolcvanas évektől már jelentős mennyiségű parkoló is létesült az irodaházak pinceszintjein. További előny, hogy ezek a régebbi irodaházak általában még nem „irodaház-negyedeket” alkotnak, vagyis az átalakítás után nem kell a lakóknak egy olyan tömbbe költözniük, amelyben az ő átalakított házukat csupa iroda veszi körül.

A fejlesztők szemével nézve tehát egy jó helyen fekvő B-kategóriás irodaház lehet egy jól eladható társasház olyan vázszerkezete, amelyre üzleti és építészeti szempontból is még viszonylag könnyen fel lehet húzni az új funkciót.

(Forrás: www.g7.hu)