Az elmúlt közel 1 év tapasztalatairól kérdeztük Gábosy Balázst, a Ceetrus Hungary Kft. operatív igazgatóját. A cég a hazai retail piac legnagyobb szereplőinek egyike, 85 ezer négyzetméteren adnak ki kiskereskedelmi területet bevásárlóközpontokban, és több mint 200 ezer négyzetmétert retail parkokban. Ezen kívül vegyes funkciójú projektek és lakóházak fejlesztésével is foglalkoznak. 

Hogyan látja a retail piac helyzetét? Mekkora a baj? A bevételetek mekkora százaléka van a forgalomhoz kötve?

Most nincs akkora baj, mint áprilisban volt, ami mindenképpen pozitív, de nehéz megmondani, hogy a következő hetekben ez változni fog-e. Tavasszal mind a tíz országban, ahol a Ceetrus működik, más volt a helyzet, de proaktívan tárgyaltunk a bérlőkkel és kedvezményt adtuk március-áprilisra. Ezután egyesével állapodtunk meg mindenkivel, a javaslatunk általában 50 százalékos bérletidíj-csökkentés volt. Júliusra visszatért az idei évre tervezett látogatószám, illetve forgalom, majd az augusztus-szeptemberi kilengés után októberre ismét a tavalyi szintet közelítettük meg. A bérlők az ősz kezdetekor nem panaszkodtak, ugyanakkor így november végére már egyre többen kérnek segítséget a második hullámra hivatkozva. A forgalomarányos bérleti díjjal év végén fogunk elszámolni, ezt óvatosabban kell kezelni a több, mint egy hónapos forgalomkiesés miatt. Úgy látjuk, hogy az idén tervezett bevételtől 15 százalékkal fogunk lefelé eltérni.  

Az idei évre vonatkozó terv mennyivel volt a tavalyi felett?

Nyolc százalékkal. A január-februári látogatószám és forgalom jobban alakult, mint a tavalyi, így volt mire ambiciózusnak lenni. Ha a következő egy hónapban nem lesz további probléma, úgy néz ki, hogy tartható a 15 százalékos elmaradás. A városon kívüli, nagy alapterületű bevásárlóközpontok kevésbé voltak érintettek ebben az időszakban, tekintettel arra, hogy az emberekben biztonságérzetet keltett a nagyobb tér. Az Auchan például ennek az időszaknak a nyertese, bőven a tavalyi forgalmat meghaladóan teljesítenek, de ettől még a mi bérlőinket nem tudta eltartani a hipermarket erős teljesítéséből fakadó optimizmus.

Vannak olyan szolgáltatók, akiket ez jobban érintett, feltehetően ezért volt szükség az egyéni újratárgyalásokra.

Így van. A fodrászok éppen nyitva lehettek, de mégis sokunknak volt hosszú a haja. A legjobban a pénzváltók és az utazási irodák kerültek kedvezőtlen helyzetbe. Az elektrotechnikai üzletek, amelyek online is működnek, illetve a barkácsáruházak, jól jöttek ki ebből az időszakból, csakúgy, mint a bútorboltok. Az éttermek közül nagyon sok bezárt, ugyanakkor a külső egységgel is rendelkező „drive-thru” egységek egy-két nehezebb hét után összességében pluszban zárták ezt az időszakot. A retail mindig egy később reagáló piac, 10 évvel ezelőtt, amikor bankok, hitelek bedőltek, az emberek még fogyasztottak. Egy év kellett ahhoz, hogy ez is visszaessen. Bízom benne, hogy most nem így lesz, de erre is fel kell készülni.

A 2019-2020-as számok alapján mi lenne a racionális, illetve az optimista elvárása 2021-re?

Optimistán tervezünk, de az eddigi 5 év helyett, csak 3 évre előre. Azt látjuk, hogy vannak vásárlások, új bérlések, még ebben az évben is lesz számos új üzletnyitásunk. Az üresen álló üzlethelyiségek aránya idén rekord alacsony, 3,5 százalék lesz a portfóliónkban, erre a Cora bevásárlóközpontok 2012-es megvásárlása előtti, jóval kisebb porfólió esetén volt csak példa. Mindezek optimizmusra adnak okot, így közel azonos bevételt lőttünk be 2021-re, mint 2020-ra, feltételezve, hogy nem lesznek bezárások. 2022-ben és 2023-ban természetesen már növekedésre számítunk.

Piaci verseny mennyire alakult ki a retail szektor különböző szegmenseiben?

Arra nem láttunk példát, hogy valakinek kisebb területre lenne szüksége, és ennyi idő alatt a koncepcióváltás sem megy végbe, bár látunk néhány innovatív ötletet a láthatáron. Viszont volt két francia márka - a Promod és a Camaieu – amik csődöt jelentettek, az ő helyükre egy drogéria és egy étterem érkezik majd. Már évek óta tartó trend, hogy egyre több étterem nyílik a bevásárlóközpontokban.

Ugyanolyan bérleti díjat lehet elkérni egy étteremtől, mint egy ruhaüzlettől?

Sok esetben igen. Természetesen számít a hely, a profil, illetve hogy mennyi látogató megy el az adott üzlet előtt. Az éttermeknek amellett, hogy vásárlókat vonzanak be, a bérleti díjuk is versenyképes. Emellett viszont a műszaki cikkeket árusítók nagyobb területet bérelnek, de nem tudják megfizetni azt, amit a divatmárkák kifizetnek.

Az e-kereskedelem térhódítását látjuk jelenleg, illetve a járvány miatt még többen vásárolnak online. Ez a későbbiekben megmarad, vagy visszatérnek az emberek az offline vásárláshoz?

Már korábban elkezdődött egy megállíthatatlan folyamat, ami csak felgyorsult. Az online penetráció most 16 százalék Európában, 25-26 százalék az Egyesült Királyságban, Magyarországon pedig 8-9 százalék körül lehet, de a 2020-as valós adatot csak jövő év elején fogjuk látni. Itthon áprilistól júniusig jóval nagyobb volt ez a szám, majd júliusban visszaesett, de nem a kezdeti januári szintre. Az emberek érezték, hogy lehet normálisan élni, de közben rájöttek arra is, hogy az online vásárlás is egy lehetőség. Több divatmárka zárja be az üzleteit, hogy az online világ felé terelje a vásárlóit, ezzel együtt pedig néhányan, mint például a Zara még nagyobb üzleteket nyitnak, hogy a vásárlói élményre tudjanak fókuszálni. A retail online penetrációja egyből lecsapódik a logisztikában. Hat évvel ezelőtt hallottam Londonban egy előadást az online és a logisztika kapcsolatáról, akkor gondolkoztunk el azon, hogy a rendelkezésre álló 330 hektár fejlesztési telket nem biztos, hogy retailre, hanem inkább logisztikára lenne érdemes használni. Magyarországon is van arra példa, hogy az üzletek megnyitása mellett, hatalmas logisztikai központokat építenek, hogy közben el tudják látni az online rendeléseket is. Például az Auchan tavalyelőtt azért költözött egy egybefüggő és átlátható nagy logisztikai központba, hogy felkészüljön az online szállításokra. Most tavasszal pedig megduplázta a kiszállítói csapatát, amit azóta is megtartott, és több mint kétszer annyit szállít, mint tavaly ugyanekkor.

Ezeken a területeken vannak tervben új fejlesztések a következő három évben?

Van olyan területünk, ahol már rendelkezünk építési engedéllyel 10 ezer négyzetméternyi logisztikai beruházásra, de továbbra sem ez a prioritás. A 330 hektárnak van olyan része, amit értékesítünk és elképzelhető, hogy olyan partnerekkel állapodunk meg, akik logisztikai ingatlant fejlesztenek. Ezzel együtt a palettánk sokkal szélesebb lett 2018 óta, az ingatlanfejlesztés terén bármi jöhet, amivel embereket köthetünk össze. A víziónk, hogy fenntartható helyeket hozzunk létre, ahol az emberek találkozni tudnak, és jól érzik magukat. Ez túlmutat a vásárláson, vizsgáljuk a lakó, hotel, iroda vagy szabadidős projekteket, illetve ezeknek a mixét. A Ceetrus arra koncentrál, hogy a meglévő helyszíneket ilyen irányba transzformálja, ehhez megkérdezzük az ott élő embereket, az önkormányzatot, a véleményvezéreket. Ennek mentén szeretnénk mind a bérlői mixet, mind a fejlesztéseket megváltoztatni. Kecskeméten már belevágtunk egy lakóprojektbe, itt a második ütemnél járunk, Óbudán van egy projektünk, aminek egy ’foodhall’ a lelke, kiegészülve iroda, közösségi iroda-, lakó-, egyetemi kollégium-, konditerem-, és egyéb hotel - funkciókal. Ha egy retail piaci belépőnek a mi helyszíneink az érdekesek, akkor akár ilyen fejlesztéssel is foglalkozunk továbbra is.

A meglévő ingatlanok fenntarthatóvá tétele mennyire központi kérdés?

Abszolút az, tisztában vagyunk vele, hogy azok a dobozok, amelyek zöldmezős beruházásként épültek az elmúlt több mint 20 évben, nem a fenntarthatóság ékkövei. Éppen ezért érzi a felelősséget a tulajdonosi kör, és tenni is kíván a környezetünkért.  Szerencsére van olyan társaság a cégstruktúrában, amely megújuló energiával foglalkozik. Első lépésként jövőre elkezdjük a szolárpanelek telepítését a meglévő házak tetejére. Fontos azt is tudni, hogy komoly eszmecsere zajlik arról, hogy a fejlesztések során ne csak gazdasági, hanem környezeti és társadalmi értéket is teremtsünk.

Egy ilyen beruházás az ingatlan tulajdonosának a kiadásait csökkentve térül meg, vagy a bérleti díjakat, üzemeltetési költségeket is érinteni fogja?

Egyelőre még nem látom a számokat, de az energiaköltséget ezzel nyilvánvalóan jelentősen lehet csökkenteni. Két éve Maglódon tesztjelleggel megszüntettük a műanyag hulladékot a food courton, helyette lebomló evőeszközöket, poharakat használ mindenki, ami nyilván többe kerül. A teszt első évét mi finanszíroztuk, majd belátták a bérlők ennek a lényegét és most már maguk fizetik. A rend kedvéért el kell mondani, hogy az elviteles doboz maradt műanyag, de vizsgáltuk például azt is, hogy hogyan lehetne üveg- és porcelántányért használni, ami például Portugáliában sok helyen működik.

Valami már elindult, de nagyon hosszú és göröngyös úton kell végigmenni.

Így van. A menedzsernek a feladata, hogy mindenkiben erősítse az odafigyelést, év elején általában nagy a lendület CSR téren, év végére viszont sokszor változik a prioritás, amikor a cél az, hogy hozzuk a terveket.

A szabályozások a fenntarthatósági lépéseket is motiválhatják, de nincs ez másként a fejlesztéseknél sem. Január 1-től visszavezetik a kedvezményes lakásáfát, hogyan hat ez a folyamatban lévő lakóprojektre, vagy a jövőbeli tervekre?

 A kecskeméti lakóprojekt rövidesen befejeződik, de nemcsak lakó-, hanem hotelfunkcióra is folynak tárgyalások, szóba jöhet esetleg egy kiegészítő retail rész is. Amikor megálmodtuk, hogy egy 300 lakásos projektet három ütemben fejlesztünk, még az első körös 5 százalékos áfa sem jött be. Azóta mi is megjártuk ezt a hullámvasutat. A mostani kedvező döntés inspirál bennünket arra, hogy folytassuk ezt az irányt.

A kivitelezésben milyen nehézségeik voltak és vannak jelenleg is?

2017-2018 között készült a lakóprojekt első üteme, ott pont belefutottunk egy durva árnövekedésbe, ami még úgy is sokat elvitt az árrésből, hogy a lakásárak megemelésével a vásárlóknál is lecsapódott ennek egy része. Nem véletlen, hogy a budapesti lakásfejlesztések száma a legmagasabb továbbra is, Kecskeméten is annyiért építünk, mint Budapesten, viszont az árak messze nem ugyanazok. A jelentős árnövekedést jól mutatja, hogy az első eladott lakások és a mostaniak között 80 százalék is lehet a különbség. Generálkivitelezővel dolgozunk általában, ezt tesszük a lakófejlesztésnél is, de a projektmenedzsmentet is próbáljuk úgy végezni, hogy a lehető legjobban jöjjünk ki. Ezen túl, vannak infrastruktúra-fejlesztéseink, önkormányzati megállapodások keretében építünk autópálya-lehajtót. A retail területen most nincs folyamatban fejlesztés, de van több vegyes funkciójú projektünk, olyan is, amiben irodaterületet alakítunk ki.  

Az építési költségekben látható most megnyugvás? Van elérhető kapacitás?

Az elmúlt években sokan mondták, hogy már nem mehetnek feljebb az építési árak, mert drágábban építünk, mint Németországban, miközben az eladási oldalon az árak még mindig nagyon messze vannak attól. Ugyanakkor, ha nincs elérhető kapacitás, bármennyit el lehet kérni egy szakmunkáért.

(Forrás: www.portfolio.hu)