A szlovák főváros modern irodaállománya mintegy 1,76 millió m², ami az idei évben csak minimális növekedést jelent. A fejlesztők 2025-ben nagyon kevés új területet adtak át, és a harmadik negyedévben nem történt jelentős projektátadás. Az új fejlesztések hiánya fokozza a versenyt a magasabb minőségű irodákért, különösen a jól bejáratott üzleti negyedekben.

A piaci elemzők szerint az üresedési ráta továbbra is magas, valamivel 14% felett mozog, ugyanakkor az egyes épületkategóriák között jelentős különbségek vannak. A bérlők továbbra is a modernebb, energiahatékony és jó elhelyezkedésű irodákat részesítik előnyben, ami az idősebb épületekben aránytalanul magasabb üresedést eredményez. Ennek következtében a felújított vagy nemrég épült irodaházak tulajdonosai erősebb kihasználtságról és stabilabb keresletről számolnak be.

A városban a prime kategóriás irrodák headline bérleti díjai stabilan négyzetméterenként havi 20,50 euró körül alakulnak, amit a legvonzóbb ingatlanok iránti folyamatos érdeklődés és a spekulatív fejlesztések hiánya is alátámaszt. A kedvezmények továbbra is részei az alkufolyamatnak, de az alapbérleti szint több negyedév óta nem változott.

A bérleti aktivitás a harmadik negyedévben közel 25 000 m²-t ért el, amelynek mintegy felét új szerződések tették ki. A bővülések és költözések leginkább az IT, a szolgáltatóközpontok és a tanácsadói szektor cégeihez köthetők. Az elemzők szerint bár egyes bérlők továbbra is lassan döntenek, a vállalatok általában fejlesztést keresnek, nem pedig területcsökkentést.

A kínálati feltételek várhatóan 2026-ban is szűkösek maradnak. Jelenleg csak kis mennyiségű új terület van kivitelezés alatt, és több tervezett projektet is elhalasztottak az emelkedő építési költségek és az óvatosabb finanszírozási környezet miatt. Ez fokozatosan csökkentheti a jobb elhelyezkedésű épületek üresedését, miközben az idősebb állomány továbbra is szerkezeti kihívásokkal nézhet szembe.

A befektetési oldalon Szlovákia mérsékelt kereskedelmi ingatlanpiaci tranzakciós volument ért el idén, az irodák pedig a teljes aktivitás kisebb részét tették ki. A prime irodahozamok továbbra is 6% közeli tartományban mozognak, a befektetők pedig továbbra is szelektívek, a minőségre, stabil kihasználtságra és erős ESG-teljesítményre fókuszálnak.

Összességében a pozsonyi irodapiac 2025 harmadik negyedévében megosztott képet mutat: a modern irodák továbbra is vonzzák a bérlőket és stabil árazást tartanak fenn, míg a másodlagos épületek gyengébb kihasználtsággal és korlátozott kilátásokkal küzdenek, hacsak nem esnek át jelentős felújításon.

| Forrás: C&W, Colliers, CBRE és a CIJ EUROPE elemzőcsapata