A magyar kiskereskedelmi ingatlanpiac egyszerre mutat élénkülést és komoly szerkezeti átalakulást. Miközben a bolti forgalom 2026-ban ismét növekedési pályán van, a klasszikus bevásárlóközpontok mellett egyre látványosabban erősödnek a retail parkok, terjeszkednek a diszkontláncok, a tulajdonosok pedig mind több meglévő ingatlan megújításában, újrapozicionálásában és funkcióbővítésében gondolkodnak. A szektor fejlődésének egyik legnagyobb kérdése ugyanakkor továbbra is a szabályozási környezet.
A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége (MBSZ) szeptemberben, a Portfolio Property Investment Forumon külön kerekasztal-beszélgetést szentelt annak, hogy merre tart a retailpiac. A konferencia azonban inkább látleletet adott egy ennél jóval hosszabb folyamatról: a hazai kereskedelmiingatlan-piac most olyan ponton áll, ahol a fogyasztás élénkülése, a diszkontformátumok térnyerése, a befektetői érdeklődés és az új fejlesztések korlátai egyszerre alakítják a következő éveket.
Nő a forgalom, de a vásárló továbbra is árérzékeny
A kiskereskedelem alapfolyamatai kedvezőbbek, mint néhány évvel korábban. A KSH legfrissebb, 2026 augusztusára vonatkozó adatai szerint a kiskereskedelmi forgalom volumene 2,4 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit, az év első nyolc hónapjában pedig összességében 4,3 százalékos növekedést mértek.
Különösen a nem élelmiszer-kiskereskedelem teljesít erősebben: augusztusban éves alapon 5 százalékkal nőtt az értékesítés volumene. Ugyanakkor az előző hónaphoz képest a teljes kiskereskedelmi forgalom 0,7 százalékkal visszaesett, vagyis a fellendülés korántsem egyenletes.
A számok mögött változó fogyasztói magatartás rajzolódik ki. A vásárlók továbbra is érzékenyek az árra, miközben egyre kevésbé választanak kizárólag az online és a fizikai kereskedelem között. Az üzlet sok márka számára egyszerre értékesítési pont, bemutatótér, találkozási hely és az online értékesítést támogató logisztikai csomópont.
Az internetes és csomagküldő kereskedelem sem veszített lendületéből: augusztusban 12 százalékkal nőtt a forgalma az előző évhez képest, és már a teljes kiskereskedelem 8,3 százalékát adta.
A diszkont lett az egyik legerősebb hívószó
Az MBSZ szerint az elmúlt időszak meghatározó jelensége a magyar retailpiac „diszkontosodása”. Nemcsak az élelmiszer-diszkontok, hanem a drogériák, az olcsóbb divatmárkák és a kedvező árú vegyescikk-láncok is egyre nagyobb teret követelnek maguknak.
Ez nem kizárólag magyar sajátosság. A CBRE európai retailpiaci előrejelzése szerint a diszkont- és value retailer szereplők már nem csupán másodlagos lokációkban keresnek helyet, hanem jobb minőségű bevásárlóközpontok felé is nyitnak. Az erős lokációkért folyó verseny közben Európa-szerte fokozódik.
A következő évek egyik kérdése ezért az lesz, hogy Magyarországon mely új nemzetközi márkák jelennek meg, mely már jelen lévő láncok gyorsítják fel a terjeszkedést, és mennyire koncentrálódik tovább a piac.
A változás mögött nem feltétlenül a fogyasztás gyengülése áll. Sokkal inkább arról van szó, hogy a vásárlók egyre tudatosabban keresik az ár-érték arányt, miközben a kereskedők olyan üzletmodelleket részesítenek előnyben, amelyek nagy forgalmat, gyors készletforgást és viszonylag standardizálható üzlethálózatot tesznek lehetővé.
A retail parkok az új nyertesek között
Az elmúlt időszak egyik legszembetűnőbb ingatlanpiaci folyamata a retail parkok erősödése. Európában a CBRE szerint ezek az ingatlanok rendelkeznek a legalacsonyabb üresedési rátával a vizsgált retailformátumok között: 2026 közepén mintegy 3 százalékos volt az üresedésük, szemben az összehasonlításul szolgáló index 5,7 százalékos átlagával. A bérlői és a befektetői kereslet is erős.
Magyarországon szintén látványos az aktivitás. A Gránit Alapkezelő 2026 elején országos hálózatba szervezte retailpark-portfólióját Zone Retail Park néven. A hálózat 20 egységet fog össze 19 magyar városban.
Októberben újabb fejlesztést jelentettek be Budakeszin: a már meglévő retail park mellett 4293 négyzetméternyi új bérbeadható terület épül, a projekt tervezett átadása 2027 negyedik negyedéve.
Szintén 2026 őszén halad a Faedra Group MyRA Park M3 projektje. A mintegy 6000 négyzetméteres fejlesztés első bérlői között az ALDI, a Rossmann és a Pepco is szerepel. A koncepció tipikus példája annak, hogyan változik a retail park: az üzletek mellett vendéglátás, elektromosautó-töltők, csomagautomaták, autómosó és játszótér is megjelenik.
A formátum sikerének oka részben a praktikusság. A vásárló könnyen megközelíthető, parkolóval rendelkező helyszínen, viszonylag rövid idő alatt több ügyet is elintézhet. A kereskedő számára pedig általában egyszerűbb és költséghatékonyabb működést biztosít, mint egy klasszikus plázában található üzlet.
A plázastop továbbra is meghatározza a piacot
A fejlődés egyik legfontosabb korlátja a kereskedelmi fejlesztéseket szabályozó rendszer. A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége 2026-ban ismét egyértelműen jelezte: álláspontja szerint a jelenlegi plázastop-szabályozás helyett átláthatóbb, objektív és hosszabb távon kiszámítható rendszerre lenne szükség. Az MBSZ a nyugat-európai szabályozási megoldásokat is vizsgálja annak érdekében, hogy azok tapasztalatai felhasználhatók legyenek egy új hazai modell kialakításában.
A kérdés azért különösen fontos, mert Magyarországon az elmúlt több mint egy évtizedben alig épült hagyományos új bevásárlóközpont. Helyette a piac sok esetben meglévő épületek felújításával, bővítésével, átalakításával és új funkciók bevonásával reagált.
Az új szabályozási rendszerrel kapcsolatos szakmai vita tehát messze nem csak arról szól, hogy épülhet-e újabb pláza. Sokkal inkább arról, hogy hol indokolt kereskedelmi fejlesztés, hogyan lehet figyelembe venni az országos és a helyi igényeket, illetve milyen feltételekkel lehet a már meglévő kereskedelmi ingatlanállományt korszerűsíteni.
Már nem elég bevásárlóhelynek lenni
A klasszikus shopping centerek közben saját üzleti modelljüket is újragondolják. Egyre fontosabbá válik a vendéglátás, a szórakoztatás, a sport, az egészségügyi és szépségápolási szolgáltatások, valamint az élményalapú üzletek jelenléte. A cél, hogy a látogató ne kizárólag vásárolni menjen egy bevásárlóközpontba, hanem hosszabb időt töltsön ott.
A CBRE európai előrejelzése szerint a bevásárlóközpont-tulajdonosok egyre tudatosabban szélesítik kínálatukat vendéglátási és leisure-funkciókkal, amelyek növelhetik a látogatószámot, a helyszínen eltöltött időt és az adott központ vonzáskörzetét. Az úgynevezett experiential retail – vagyis az élményalapú kereskedelem – szintén terjed Európában.
Ez különösen fontos az e-kereskedelem korában. Egy olyan terméket, amelyet pusztán gyorsan és kényelmesen szeretnénk megvásárolni, sok esetben egyszerűbb online megrendelni. A fizikai kereskedelmi térnek ezért valamivel többet kell kínálnia.
Befektetési termékként is újra felértékelődik a retail
A retailingatlanok néhány évvel ezelőtt még sok befektető számára problémás eszközosztálynak számítottak. Az e-kereskedelem növekedése, a pandémia és a változó vásárlási szokások miatt hosszú ideig kérdéses volt, milyen jövő vár a fizikai üzletekre és bevásárlóközpontokra.
2026-ra lényegesen árnyaltabb kép alakult ki. A CBRE európai előrejelzése szerint folytatódhat a retailbefektetések újjáéledése. A keresletet az ingatlanok relatíve vonzó árazása és stabil működési teljesítménye támogatja, miközben a nagyobb bevásárlóközpont-tranzakciók is visszatérhetnek. A retail parkok iránt különösen erős a befektetői érdeklődés, ezen a területen már sok esetben inkább az eladó ingatlanok hiánya jelent korlátot.
Nem a retail tűnik el – hanem átalakul
A szektor előtt álló évek várhatóan nem a fizikai kereskedelem eltűnéséről szólnak majd. Sokkal inkább annak eldöntéséről, hogy mely formátumok, lokációk és üzleti modellek tudnak alkalmazkodni a megváltozott fogyasztói igényekhez.
A retail parkok tovább erősödhetnek, a legjobb lokációkban található bevásárlóközpontok pozíciója stabil maradhat, miközben a gyengébb vagy elavult ingatlanok előtt egyre kevésbé lesz más út, mint a komoly átalakítás.
A diszkont és value szereplők terjeszkedése folytatódhat, de ezzel párhuzamosan az élményalapú és szolgáltatásokkal bővített kereskedelem is egyre fontosabb lehet.
A szeptemberi Property Investment Forum tehát csak egy állomása volt a szakmai vitának. A lényegi kérdés ennél jóval nagyobb: képes-e a hazai szabályozási és ingatlanpiaci környezet követni azt a tempót, amellyel maga a kereskedelem változik?
Az előttünk álló időszak alapján nem az látszik, hogy kevesebb fizikai kereskedelmi térre lenne szükség. Inkább arra, hogy másmilyenre.
| ÜHI - CBRE - Colliers
