Az új építéseknek és a felújításoknak minden szektorban meg kell felelniük az egyre szigorúbb zöld szabályozásoknak és a fenntarthatósággal kapcsolatos piaci elvárásoknak az épületek teljes életciklusában. Az ipari, szálloda- és lakóingatlan-szektorban erős a fejlesztési pipeline, de az irodai és kiskereskedelmi szektorokban a spekulatív fejlesztések várhatóan továbbra is korlátozottak maradnak.

Befektetések

A Bulgáriát, Csehországot, Magyarországot, Lengyelországot, Romániát és Szlovákiát magában foglaló régióban a befektetési tevékenység élénkülésének jelei mutatkoznak; a Colliers felfelé módosította a 2024-es közép-kelet-európai befektetési volument 7-7,5 milliárd euróra, bár ez 30%-kal alacsonyabb a 10 éves átlagnál.

„A befektetési piacon az EKB várható kamatcsökkentéseivel a finanszírozási költségek csökkenése 2025 második felében növelheti a befektetői aktivitást. A hozamszintek várhatóan stabilak maradnak, hogy a hazai piac vonzó maradjon a nyugat-európai piacokhoz és más közép-kelet-európai országokhoz képest” – mondja a Colliers.

A CBRE szerint a közép-kelet-európai prime hozamok (Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia) csökkennek, tükrözve a minőségi eszközök iránti keresletet minden eszközosztályban. Budapesten a prime irodai és ipari-logisztikai hozamok körülbelül 7%-on állnak.

A jelenlegi piaci körülmények között a Colliers szakértői úgy becsülik, hogy a regionális befektetési tranzakciók volumene 2025-ben meghaladhatja a 10 milliárd eurót. A befektetési aktivitás élénkül Lengyelországban és Csehországban, és kérdéses, mikor következik ez be Magyarországon.

A CBRE növekvő közép-kelet-európai befektetési volumeneket prognosztizál, 2024-re várhatóan 9,5 milliárd euróval, amelynek körülbelül 50%-a Lengyelországban realizálódott. Továbbá több tranzakció van a végső szakaszban, amelyek várhatóan 2025-ben zárulnak. Magyarországon azonban ez a növekedési trend még nem mutatkozik, mivel az eladók nem kényszerülnek értékesítésre, és árazási különbségek vannak jelen.

A lengyel raktárpiacon az elmúlt két év legjelentősebb tranzakcióját a cseh Investika Real Estate Fund és a magántőke-társaság BUD Holdings közös vállalkozása hajtotta végre, amikor megvásárolták a 7R raktárportfólióját.

Csehországban és Szlovákiában a Blackstone 500 000 négyzetméternyi ipari eszközből álló portfóliót vásárolt, kiegészítve fejlesztési potenciállal rendelkező eszközökkel, 470 millió euró értékben.

„A közép-kelet-európai ingatlanpiac kilátásai továbbra is pozitívak, bár nem mentesek a külső hatásoktól és makrogazdasági tényezőktől, amelyek befolyásolhatják a piacokat és iparágakat, különösen a fő kereskedelmi partnerek tekintetében” – mondja Silviu Pap, a Colliers közép-kelet-európai és romániai kutatási igazgatója.

„A közép-kelet-európai gazdasági növekedés, különösen a németországi recesszióval szemben, valamint az árstabilizáció és az intézményi tőke visszatérése kedvezőbb feltételeket jelez 2026-ig. A tranzakciók jelenleg a value-add és opportunista stratégiákra összpontosítanak, különösen azokban a szektorokban, ahol az árak korrigáltak” – jegyzi meg.

„Azonban jelentős árkülönbségek maradtak fenn, különösen a logisztikában. A 2025-ös évre tekintve az óvatos optimizmust az árstabilizáció és az Európai Központi Bank kamatcsökkentéseinek várakozása vezérli, amelyek ösztönözhetik a piaci aktivitást” – zárja Pap.

Iroda

Madler Attila, a CPI Hungary vagyonkezelési igazgatója, nem számít spekulatív irodafejlesztésekre ebben az évben, csak néhány olyan projekt indulására, amelyek legalább 70%-os előbérleti arányt tudnak felmutatni. Azonban, mivel a vállalatok egyre költségtudatosabbak, ritka, hogy hajlandóak megfizetni az új fejlesztésekért körülbelül 22 euró/négyzetméter/hó bérleti díjat, ahelyett, hogy meglévő épületekbe költöznének körülbelül 16-17 euró/négyzetméter áron – mondja.

A CBRE szerint Budapesten 2025-ben több mint 100 000 négyzetméternyi, 2026-ban pedig 256 000 négyzetméternyi terület kerül átadásra, több mint 90%-os előbérleti aránnyal. „Az irodapiac a közép-kelet-európai régióban 20 éve nem volt ilyen gyenge” – jegyzi meg a tanácsadó cég.

A budapesti irodapiac üresedési rátája 2025 közepére elérheti a 15%-ot Valter Kalaus, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere szerint. A home office és a hibrid munkavégzés hosszú távú hatásai nyomot hagytak a szektoron, a bérlők egyre inkább újragondolják területigényeiket, aminek eredményeként a bérleti díjak várhatóan stagnálni fognak, vagy akár csökkenhetnek is – véli.

„Az irodapiacon a kínálati oldal elkezdett alkalmazkodni a keresleti trendekhez; az építés alatt álló irodaterületek mennyisége jelenleg történelmileg alacsony szinten van. Az üresedési ráták továbbra is emelkednek, és várhatóan tovább növekednek. Azonban a jó helyen lévő és ESG-megfelelőségre modernizált ingatlanok továbbra is vonzzák a keresletet; az épületek újrahasznosítása is szóba jöhet” – kommentálja a Colliers.

Az irodaterületek változó dinamikája, a rugalmasabb és együttműködőbb környezetek iránti igény a munkavégzési szokások változása miatt, továbbra is befolyásolja az irodaházak tervezését és fejlesztését – állítja Noah Steinberg, a Wing elnök-vezérigazgatója.

„Küldetésünk változatlan: olyan épületeket létrehozni és birtokolni, amelyek megfelelnek a felhasználók igényeinek. Ehhez figyelembe kell vennünk, mit szeretnének az épületben csinálni, és mi fontos számukra. Ezek alapján fejlesztjük termékeinket, így nagyon összetett kritériumok és igények alapján dolgozunk” – mondja.

„Egy másik fontos szempont a fenntarthatóság és az energiahatékonyság iránti egyre növekvő hangsúly. Az ingatlanpiacon az energiahatékony megoldások és a fenntartható gyakorlatok továbbra is elengedhetetlenek lesznek” – teszi hozzá Steinberg.

Az irodai szektorban valószínűleg felgyorsulnak a value-add befektetések, különösen az energiahatékonyság javítását célzó átalakítások.

„Az alkalmazkodás hiánya egyes épületeket elavulttá tehet, különösen mivel a bérlők és a befektetők egyre inkább előnyben részesítik a zöld minősítéssel rendelkező ingatlanokat. A szabályozási ösztönzők vagy büntetések döntő tényezővé válhatnak a piaci viselkedés alakításában” – véli Barta Zsombor, a Magyar Környezettudatos Építési Egyesület (HuGBC) nagykövete és korábbi elnöke.

Ipar

A CBRE szerint az idei évre körülbelül 640 000 négyzetméternyi új ipari terület várható, amelyből 220 000 négyzetméter már építés alatt áll.

Az ipari ingatlanok esetében a vidéki telkek egyre értékesebbé válnak a jelentős eddigi és várható jövőbeli külföldi közvetlen befektetések, például a BMW, a BYD és a CATL miatt. A Colliers szerint ez valószínűleg növeli az ipari és logisztikai ingatlanok iránti keresletet.

„2025-ben stabil keresletre számítok Magyarországon, és a regionális piacokra, különösen a déli területekre való fokozottabb figyelemre. A CTP-nél már most egészséges előbérleti arányt látunk a 2025-ös terveinkre, és még inkább a következő évekre. Ezt a nearshoring trendek és a növekvő gyártási igények hajtják” – mondja Gondi Ferenc, a CTP Hungary ügyvezető igazgatója és országmenedzsere. Fontos mérföldkőnek tekinti a Tesco 100 000 négyzetméteres komplex elosztóközpontjának átadását a CTPark Szigetszentmiklóson.

„Stratégiailag Budapest közelében található ez a létesítmény, amely a legmodernebb automatizációt ötvözi fenntartható technológiákkal, támogatva a Tesco kiterjedt működését. Ez a fejlesztés erősíti a Tesco magyarországi logisztikai hálózatát, és új mércét állít fel a fenntartható ipari ingatlanfejlesztés terén” – mondja Gondi.

Ahogy a piac tovább fejlődik, a fenntarthatóság kétségtelenül kulcsfontosságú terület lesz. A fejlesztési tevékenységek egyre inkább az energiahatékony épületekre, a megújuló energia integrációjára és a fenntartható ipari ingatlanfejlesztésre összpontosítanak – zárja gondolatait.

Madler, a CPI Hungary vagyonkezelési igazgatója, fejlesztésekre számít a megyeszékhelyeken, elsősorban a főbb autógyárak ellátási láncainak bővítése által vezérelve.

„Az ipari piac lassulásának hátterében, ahol az általános kínálat 2-3%-ról 8-9%-ra emelkedett, a BTS (built-to-suit) fejlesztési lehetőség vált az előnyben részesített megoldássá, mivel a gyártási és elosztó központok egyre fontosabbá váltak” – mondja Kalaus a VLK Newmark-tól.

„Ily módon a fejlesztőknek és a bérbeadóknak egyre inkább a bérlők specifikus igényei szerint kell fejleszteniük, bár ez kevesebb rugalmasságot biztosít a bérbeadók és fejlesztők számára a jövőbeni bérbeadások tekintetében. Egy autógyártó vagy beszállító számára épített létesítmény például nagyon bérlőspecifikus” – teszi hozzá.

A Colliers szerint a következő évben körülbelül 700 000 négyzetméternyi fejlesztés várható, amelyből 390 000 négyzetméter a budapesti régióban, 300 000 négyzetméter pedig a regionális központokban található.

„2024 harmadik negyedévének végén a spekulatív építkezések a közép-kelet-európai fejlesztések 44%-át tették ki” – mondja Blanka Vackova, az iO Partners kutatási vezetője Csehországban.

„Kifejezetten Magyarországon a spekulatív építkezési trend szorosan tükrözi a regionális átlagot, mivel a körülbelül 400 000 négyzetméternyi folyamatban lévő építkezés 43%-a előzetes bérlői elkötelezettség nélkül zajlik” – teszi hozzá.

A versenyképesség megőrzése érdekében az ipari fejlesztőknek alapértelmezésként kell integrálniuk a fenntarthatósági jellemzőket, különösen a határokon átnyúló logisztikai központok esetében. A zöld finanszírozás áttörést hozhat, lehetővé téve a megújuló energia és az intelligens technológiák szélesebb körű alkalmazását. E kihívások kezelése nélkül Magyarország regionális logisztikai központként betöltött pozíciója gyengülhet – véli Barta.

Kiskereskedelem

Madler szerint néhány kiskereskedelmi park fejlesztése és önálló, egy bérlős kiskereskedelmi épület indítása várható, elsősorban vidéki területeken.

„Sok kiskereskedelmi ingatlan nem felel meg az ESG-előírásoknak, ami növekvő üzemeltetési költségekhez és csökkenő befektetői érdeklődéshez vezet.Ezen felül az ágazatnak meg kell birkóznia a változó fogyasztói elvárásokkal, amelyek egyensúlyt igényelnek a kényelem, a fenntarthatóság és a vegyes használatú terek növekvő kereslete között” – mondja Barta Zsombor.

„A kiskereskedelmi fejlesztőknek és üzemeltetőknek prioritásként kell kezelniük a diverzifikációt, a vásárlási, szabadidős és közösségi terek keverését annak érdekében, hogy relevánsak maradjanak.A régi ingatlanok energiahatékonysági hiányosságainak kezelése, valamint a zöld építési tanúsítványok integrálása kulcsfontosságú lesz.Az innovációt elmulasztó szereplők csökkenő látogatottsággal és az eszközök értékcsökkenésével szembesülhetnek” – teszi hozzá.

Szállodaipar

A magyar szállodaipar továbbra is kiemelkedő fejlesztési és befektetési lehetőségeket kínál.Az ország és a régió továbbra is népszerű turisztikai célpont, ahol a vendégéjszakák száma folyamatosan visszatér a járvány előtti rekord szintekre.Ez a fellendülés erős keresletet támaszt az új és felújított szálláshelyek iránt, különösen Budapesten, ahol a piac a szabadidős és üzleti utazások élénk keverékéből profitál – véli Szoboszlay Máté, a Faedra Group üzletfejlesztési és tranzakciós partnere.

A CBRE adatai szerint az év folyamán 1500 szállodai szoba kerül átadásra Magyarországon, ebből 1200 Budapesten található.Ezen kívül a fővároson kívüli gyógyfürdős településeken is erős fejlesztési pipeline van; a Balaton régiójában például 700 szoba átadása várható 2027 végéig, beleértve a Le Meridien Resortot.

A legnagyobb kihívást a fenntartható technológiák, például a geotermikus fűtési rendszerek és a víz-újrahasznosítási rendszerek alkalmazása jelenti, ami az ágazatban továbbra is egyenetlen.Különösen a kisebb üzemeltetők küzdenek, hogy megfeleljenek a fenntarthatósági elvárásoknak megfizethető finanszírozás vagy műszaki szakértelem hiányában – mondja Barta Zsombor a HuGBC-től.

„A növekedés fenntartása érdekében az ágazatnak a fenntarthatóságot nemcsak marketingstratégiaként, hanem működési alapelvként is alkalmaznia kell.Azok a szállodák, amelyek fejlett energiatakarékos technológiákat és zöld tanúsítványokat építenek be, nemcsak környezettudatos utazókat vonzanak, hanem intézményi befektetőket is. Azok, akik nem alkalmazkodnak, versenyképességük elvesztését kockáztatják egy egyre inkább ESG-megfelelőség által alakított piacon” – teszi hozzá.

2025-ben a tranzakciós volumen növekedésére számítunk, különösen a szállodai szegmensben.Az iroda szegmens szintén emelkedést tapasztalhat a tranzakciós volumenben, mivel az árazási bizonytalanság csökkenhet” – zárja gondolatait Madler.

ESG

Bár az ESG-keretrendszer meglehetősen széleskörű és még nem kötelező érvényű, úgy tűnik, hogy egyes európai országokban, különösen a skandináv államokban és Németországban, az ESG-szabványok elengedhetetlenek a befektetési döntések meghozatalakor. Ez a tendencia Magyarországon is növekszik – jegyzi meg Szoboszlay.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy azok a fejlesztők és befektetők, akik nem veszik figyelembe az ESG-szempontokat, nehézségekbe ütközhetnek a tőkebevonás során, és valószínűleg hasonló kihívásokkal szembesülnek majd az eszközök bérbeadása vagy értékesítése során a jövőben.

Az ESG tehát 2025-ben is kulcsfontosságú trend marad, és a fenntartható fejlődés növekvő jelentősége minden ingatlanszektorra és azok ellátási láncaira hatással van. Észrevehető tendencia, hogy a befektetők, bankok és bérlők egyaránt tanúsított, energiahatékony ingatlanokat keresnek – teszi hozzá Szoboszlay.

A következő évre tekintve a magyar ingatlanpiacnak három kritikus területre kell összpontosítania – véli Barta. Az első ezek közül a meglévő épületek felújításának elősegítése.

„A régebbi eszközök korszerűsítése elengedhetetlen a versenyképesség megőrzéséhez, de a fejlesztőknek és tulajdonosoknak erősebb pénzügyi ösztönzőkre és technikai támogatásra lesz szükségük ennek eléréséhez” – mondja a HuGBC nagykövete.

A második terület a zöld finanszírozás elterjesztése. „A megfizethető, fenntarthatóságra összpontosító finanszírozáshoz való hozzáférés kulcsfontosságú lesz a fejlesztők és üzemeltetők számára, különösen az ipari és lakossági szektorokban” – érvel Barta.

A harmadik a szabályozási keretek és ösztönzők kihasználása. Világosabb szabályozási keretek és ösztönzők létfontosságúak lesznek a piac nulla szén-dioxid-kibocsátási célok felé történő átmenetének felgyorsításában.

„A magyar ingatlanpiac óriási potenciállal rendelkezik, de az előrelépéshez az érintettek együttműködésére van szükség a fenntarthatósági kihívások kezelése érdekében. Azok, akik innoválnak és alkalmazkodnak, jól pozícionálják magukat a változó környezetben való boldoguláshoz, biztosítva a hosszú távú értéket, miközben hozzájárulnak a fenntarthatóbb épített környezethez” – mondja Barta.

„Minden szektorban a fenntarthatóság már nem megkülönböztető tényező, hanem szükségszerűség. Magyarország EU-taxonómiához és ESG-jelentési követelményekhez való igazodása alakítja a befektetési döntéseket, a bérlői preferenciákat és a szabályozási kereteket. Azonban jelentős kihívások maradnak, különösen a meglévő eszközök korszerűsítése és a fenntarthatósági fejlesztések finanszírozása terén” – zárja gondolatait.

(Ez a cikk először a Budapest Business Journal 2025. január 10-i nyomtatott számában jelent meg.)