Makrogazdasági környezet: bizonytalanság és stratégiai alkalmazkodás
2025 közepére a világgazdaság fokozott bizonytalansággal jellemezhető, amit az újraválasztott Trump elnök nyomán kiéleződő kereskedelmi feszültségek, az ingadozó infláció és az átalakuló geopolitikai szövetségek idéztek elő. A kulcsfontosságú árukra – különösen az acélra, gépjárművekre és gyógyszerekre – kivetett vámok megzavarták a globális kereskedelmi folyamatokat, az Egyesült Államok importja Németországból, Dél-Koreából és Mexikóból jelentősen visszaesett. Bár a pénz- és tőkepiacok viszonylagos stabilitást mutatnak, a Kereskedelmi Világszervezet (WTO) 0,2%-os globális kereskedelmi visszaesést prognosztizál 2025-re, és csak mérsékelt fellendülést 2026-ra.
Mindezek ellenére az eurózóna viszonylagos stabilitást tanúsít. Az Európai Központi Bank (ECB) szünetelteti a kamatcsökkentéseket, de 2025 végére ismét lazító lépésekre számítanak. A CEE-6 országokban a monetáris politika egyre inkább a növekedést támogatja: Lengyelország megkezdte a kamatcsökkentéseket, ami ösztönzi a fogyasztást és a beruházásokat, miközben Románia és Szlovákia fiskális korlátokkal néz szembe.
Németország: lassú kilábalás stratégiai kiadásokkal
A közép-kelet-európai régió gazdasági horgonyának számító Németország továbbra is alacsony növekedési pályán halad, a GDP mindössze 0,2%-kal bővül 2025-ben. Ugyanakkor a szövetségi kormány többéves beruházási programot indított, amely az infrastruktúrára, a védelempolitikára és az energiaátállásra összpontosít. Ennek hatására a gazdasági növekedés 2026-ra várhatóan eléri az 1%-ot, sőt, hosszabb távon ezt is meghaladhatja. Biztató jelek – például a növekvő feldolgozóipari BMI-indexek, a javuló üzemi hangulat és az autógyártás élénkülése – arra utalnak, hogy Németország kilábalása kezdetét vette, ami jelentős hatással lehet a régiós ellátási láncokra.
CEE-6: Európa növekedési motorja
A közép-kelet-európai térség hat meghatározó gazdasága – Bulgária, Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia – továbbra is Európa növekedési éllovasai közé tartoznak. A régiós GDP 2025-ben várhatóan 2,4%-kal, 2026-ban pedig 2,9%-kal bővül, jelentősen meghaladva az eurózóna átlagát. Lengyelország és Csehország stabil belföldi kereslettel és erős befektetői bizalommal vezetik a mezőnyt, míg Bulgária euróbevezetési folyamata tovább növeli a gazdaságpolitikai hitelességet. Magyarország és Románia összetettebb kihívásokkal szembesül – költségvetési szigorításokkal és inflációs nyomással – míg Szlovákia kilátásait a külkereskedelmi kitettség mérsékli.
Kereskedelmi ingatlanpiaci befektetések: lendületes visszatérés 2025 első felében
A makrogazdasági kockázatok ellenére a CEE-6 ingatlanpiacai figyelemre méltó erőt mutattak 2025 első felében. A befektetési volumenek 5,3 milliárd euróra emelkedtek, ami éves összevetésben 52%-os növekedést jelent. A régiót Csehország vezette több mint 2,1 milliárd eurónyi tranzakcióval (+153%), amit Lengyelország követett 1,7 milliárd euróval. Szlovákia, Magyarország és Bulgária szintén jelentős – alacsonyabb bázisról induló – növekedést könyvelhettek el.
Az ipari és logisztikai (I&L) szektor visszavette a vezető pozíciót, összesen 1,7 milliárd eurós befektetéssel, ami több mint kétszerese az előző év azonos időszakának. A nearshoring trendek és a rugalmasabb ellátási láncok iránti kereslet erősítik ezt a szegmenst, különösen Csehországban és Magyarországon. Az irodai befektetések éves szinten 9%-kal bővültek, amit a modernizációs igény, a hibrid munkavégzés és az ESG-kompatibilis eszközök iránti kereslet hajtott.
A lakóingatlan-piac a tőke strukturális újraelosztását jelezte: a befektetések volumene 2019-hez képest közel 800%-kal nőtt. Lengyelországban a beruházások éves szinten 114%-kal emelkedtek, amit az intézményi bérlakás (PRS) és az építés alatt bérbeadásra (BTR) modell iránti kereslet táplált.
A szállodai szektor befektetései négyszeresére növekedtek, különösen Csehország és Magyarország emelkedett ki a növekvő turizmus és célzott promóciós stratégiák révén.
Tőkeforrások: régiós dominancia, globális elérés
A CEE-6 régiós tőkéje továbbra is meghatározó tényező, 2025 első félévében az összes befektetés 54%-át tette ki, szemben az előző évi 44%-kal. A cseh tőke dominálta a régiós pénzáramlást, tükrözve a mély piaci ismereteket és az erősödő intézményi jelenlétet. A nem EU-s források is dinamikusan növekedtek: az amerikai tőke majdnem kilencszeresére ugrott, elérve a 800 millió eurót, főként az ipari-logisztikai, irodai és szállodai szektorokat célozva. A kínai befektetők is erőteljes visszatérést mutattak, 2025 első felében húszszor nagyobb volumenben fektettek be, mint 2024 teljes évében, elsősorban Magyarországra és Romániára összpontosítva.
Kilátások: mérsékelt bizakodás a kedvező szerkezeti folyamatok fényében
Bár a globális kockázatok – a kereskedelempolitikai bizonytalanságoktól a fiskális szigorításokig – továbbra is jelen vannak, a CEE-6 gazdasági alapjai stabilak maradnak. A régió előnye a stratégiai földrajzi elhelyezkedés, a befektetőbarát szabályozási környezet és a folyamatosan javuló infrastruktúra. Németország gazdasági élénkülése, az EKB várható kamatcsökkentései, valamint az EU kohéziós forrásainak folyamatossága további növekedési potenciált biztosítanak.
Az ingatlanpiac szempontjából 2025 már eddig is bebizonyította, hogy a tőke készen áll a rugalmas, alkalmazkodóképes és magas potenciállal rendelkező piacokra áramolni. A makrogazdasági stabilitás, a strukturális keresletváltozások és a befektetői érettség elmélyülése mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a CEE-6 régió Európa kereskedelmi ingatlanpiacának új központjává váljon.
| Forrás: Colliers
