Az ELSŐ RÉSZBEN azt járjuk körbe, hogy mennyire ürültek ki a (jellemzően) budapesti kereskedelmi ingatlanok, és hogyan változott ezzel párhuzamosan az üzemeltetési költségük (ha változott egyáltalán). A második részben kitérünk arra, hogy elindultak-e esetleg a tömeges bedőlések, esetleges felmondások, illetve érkezett-e már jelzés bérletidíj-fizetés könnyítésre a tulajdonosok felé. A befejező részben pedig megkérdezzük, hogy vannak-e már ötletek, javaslatok a nehezebb időszak közös átvészelésére a tulajdonosok és a bérlők között.

A válaszok jellemzően teljesen összecsengenek minden tulajdonosnál és az ingatlan-tanácsadóknál.

• Az ingatlanokba a többség nem jár be, mindössze nagyjából 15-20%-a a munkavállalóknak. Aki csak teheti home office-ban dolgozik.
• Az irodaházak kivétel nélkül nyitva vannak, teljesítve a szerződéses kötelezettségeiket.
• Érdemi extra költségek nem merülnek fel, de nyilván a takarítás, fertőtlenítés kiemelt a házakban, ám attól, hogy kevesebb ember használja a házakat a költségek nem csökkentek a fenntartóknál.

Ki hogyan látja? Mennyire ürültek ki a budapesti irodaházak? Körülbelül hány százalékában dolgoznak a napokban ténylegesen ezekben az épületekben?

Pintér Dániel és Pál Tamás (Eston): 15-25%-ban vannak bent a dolgozók. Azt látjuk, hogy aki csak tehette otthonról dolgozik.

Nagy Viktor (Immofinanz): Az épületeink között is eltérő az irodaházak látogatottsága, általában elmondható, hogy 10-20%-ban járnak be ténylegesen. Azoknál a vállalatoknál, ahol meg tudják oldani a home office-t, nagyobb számmal maradnak otthon a dolgozók, de vannak olyan pozíciók, ahol ez megoldhatatlan. Az épületeinkben a szükségesnél is jobban odafigyelünk a tisztítási és fertőtlenítési intézkedésekre, hogy ebben a helyzetben a legjobb környezetet biztosítsuk azoknak, akik bejárnak.

Pázmány Balázs (Erste Alapkezelő): Általánosságban elmondható, hogy immár második hete csak azok a munkavállalók mennek be az irodákba dolgozni, akik munkájához ez feltétlen szükséges. A munkaadók szinte kivétel nélkül megengedik a home office-t, sokan kötelezővé is teszik, hiszen a minél biztonságosabb munkavégzés nekik is az érdekük. Az Erste Ingatlanalap által tulajdonolt házaknál a munkavállalók 10-15%-a végzi csak a munkát a munkahelyéről. Főleg IT-s dolgozók és call centeresek.

Indotek Group: Akad olyan bérlőnk aki bezárta irodáját és otthoni munkavégzést rendelt el a munkavállalói körében, ugyanakkor továbbra is azon bérlők vannak többségben, akik az irodai munkavégzést részesítik előnyben. Természetesen túlzás lenne azt állítani, hogy az irodaházakban zavartalan a mindennapi munkavégzés, hiszen a rendkívüli állapotok mindenkire hatással vannak. A bérlők részéről észrevehető az óvatosság, hiszen sok esetben még a mellettük dolgozó szomszédos cégekkel sincsenek közvetlen, napi szintű kapcsolatban, amely nem segít a biztonságérzet megteremtésében. Éppen ezért a tulajdonosok és az üzemeltetők feladata a bérlők folyamatos tájékoztatása és minden lehetséges óvintézkedés megtétele a fertőzésveszély minimalizálására, valamint a bérlők megnyugtatása érdekében. Az aktuális hatósági előírások figyelemmel követése és a lehetőségek folyamatos mérlegelése szintén prioritást élvez.

A plázák működését némileg jobban befolyásolja az éppen érvényben lévő hatósági rendelet, hiszen már most is csak korlátozottan tarthatnak nyitva az üzletek. Folyamatosan figyelemmel követjük az eseményeket és ennek fényében mérlegeljük a plázák nyitvatartási rendjét, valamint a tulajdonosi és bérlői kötelezettségvállalásokat.

Appeninn: Tapasztalataink azt mutatják, hogy az Appeninn Nyrt. tulajdonában álló budapesti irodaházak többségében érzékelhető, hogy a bérlők nem járnak be a munkavégzéshez az irodákba, a nagyobb bérlőinknél pedig még inkább jellemzőbb a távollét. Ugyanakkor ez nem jelenti azt, hogy teljes épületek kiürültek volna: minden irodaházunkban maradtak még olyan bérlők, akik továbbra is bejárnak, a többi bérlőnk pedig javarészt átállt otthoni munkavégzésre.

CA Immo: Mi is otthoni munkavégzésre álltunk át, és csak ügyeleti szinten járunk be az irodába. Legutóbb, mikor 4 irodaházunkat is meglátogattuk, azt állapítottuk meg, hogy nagyon nagy a csend és a nyugalom. Valóban, csak elvétve mentek be dolgozók a recepción át, és a dohányzóhelyek is üresek voltak. Azt gondolom, hogy az irodai dolgozók döntő többsége otthonról dolgozik.

Madler Attila (CPI): Nagyon változó, nagy mértékben függ elsősorban a bérlők profiljától, illetve attól, hogy kis-közepes vállalkozásról, vagy nemzetközi cégről van-e szó. Van olyan egybérlős irodaház, amit az egyik bérlő teljesen kiürített, de sehol nincsenek 50%-nál többen.

Diófa Alapkezelő: A legtöbb nemzetközi bérlőnk home office megoldásra rendezkedett be, általában olyan munkafolyamatoknak az elvégzésére tartanak ügyeleti rendszert, ami otthonról nem végezhető. Az irodaházakban a dolgozói létszám csökkent.

Szentpály Ágnes (Colliers): Az elmúlt két hétben az általunk kezelt ingatlanoknál az látszik, hogy a bérlők 15-20% van jelen az ingatlanokban. A kereskedelmi ingatlanok tekintetében a tevékenységet fenntartják, a vidéki ingatlanokban is, kivételt képeznek azok a kereskedelmi egységek ahol a cégek központilag döntöttek a bezárás mellet a védekezés, kockázat csökkentés érdekében.

Vannak esetleg olyan irodaházak, amik ideiglenesen teljesen bezártak, se porta, se takarítás, semmi nincs?

Salamon Adorján (Eston): Nincs, a tulajdonosok biztosítanak minden szolgáltatást a bérlők részére. Amennyiben a bérlők saját döntésük alapján nem használják a bérleményt, az nem érinti a felek szerződéses viszonyát, díjfizetési kötelezettségét.

Nagy Viktor (Immofinanz): Az IMMOFINANZ portfóliójában nincsenek ilyen irodaházak.

Pázmány Balázs (Erste Alapkezelő): Ilyen irodaházunk nekünk nincs és várhatóan nem is lesz. A bérlők szervereinek folyamatosan működniük kell, minimális létszámmal az IT terület mindenütt jelen van.

Indotek Group: A mi tulajdonunkban jelenleg nincs olyan ingatlan, amely teljesen bezárt volna a rendkívüli helyzetre való tekintettel, illetve nem is cél, hogy legyenek. A bérlőink esetében is az tapasztalható, hogy nem állítják le a működésüket, csupán ésszerű döntéseket hozva optimalizálják azt, például a már említett távoli munkavégzés bevezetésével. Vállalatunk is ezt az elvet követi: amellett, hogy minden lehetséges óvintézkedést megteszünk az egészségügyi kockázatok minimalizálása érdekében, de a jövőre is gondolnunk kell. Fontosnak tartjuk, hogy a piac szereplői a jelenlegi, rendkívüli helyzetben is mozgásban maradjanak, hiszen a fogyasztói kereslet sem szűnik meg. A gazdaságot működtetni kell.

Appeninn: Nálunk jelenleg nincs olyan ingatlan, amely a kialakult helyzetre való tekintettel bezárt volna.

CA Immo: A portfólióinkban alapvetően multi-tenant – vagyis több bérlős - irodaépületek találhatók. Talán az egybérlős épületeknél ez elképzelhető, de nálunk jelenleg nincsen ilyen, és nem is tervezzük bezárni a házainkat.

Madler Attila (CPI): Mi minden bérlőnk számára biztosítjuk az épületek rendeltetésszerű használatát, nem zártunk be ideiglenesen irodaházat.

Diófa Alapkezelő: Az ingatlanjainkat továbbra is üzemeltetjük és az épületek nyitva tartanak, az aktuális jogszabályoknak és intézkedéseknek megfelelően.

Szentpály Ágnes (Colliers): Nincs ilyen ingatlan, és nincs is erre vonatkozó szándék, mivel a szolgáltatás teljes körűen biztosított minden ingatlanon.

Mekkora alapköltséggel kell üzemeltetni egy ingatlant ilyen különleges időszakban?

Pintér Dániel (Eston): A költség csökkenés minimális, pár százalék, hiszen az alapfunkciókból ilyenkor sem lehet visszavenni a minimális használat miatt (pl. recepció). A fogyasztásból eredő megtakarításokat egyelőre nem tudjuk becsülni, ebből a bérlőknek mindenképpen lesz megtakarítás az előzetes tervezett szinthez képest.

Nagy Viktor (Immofinanz): Folyamatosan figyelemmel kísérjük az adott ingatlan bérlői igényeit, de vannak olyan költséggel járó lépések, amelyeket attól függetlenül is meg kell tennünk, hogy hányan látogatják az épületet, pl. a porta és biztonsági szolgálat. Sőt, fokoztuk a tisztítási és fertőtlenítési intézkedéseket, ami szintén a szokásosnál nagyobb működési költségeket eredményez.

Pázmány Balázs (Erste Alapkezelő): Lényeges üzemeltetési költség változás nincs a jelenlegi helyzetben, a bérleti és üzemeltetési szerződések köteleznek minket arra, hogy az irodaház üzemeltetését biztosítsuk függetlenül attól, hogy az adott irodaházban hányan dolgoznak. Ami egyedül extra költséget jelenthet az a fokozott takarítás és fertőtlenítés, de ennek költségtöbblete elenyésző egy irodaház üzemeltetési összköltségeihez képest és ez jellemzően csak a közös területekre igaz, hiszen a bérleményi területek takarítását nagy többségben a bérlők egyénileg intézik. Rövidesen azonban érdemes lesz elgondolkodni pár tevékenység újragondolásán (pl.: recepció, takarítás), vagy a halasztható karbantartások későbbre ütemezésén, de ez sem jelent jelentős költségcsökkenést. Jelenleg a csökkentett dolgozói létszám ellenére a legtöbb bérlő ragaszkodik a megszokott szolgáltatási színvonal fenntartásához.

Indotek Group: Az üzemeltetés szempontjából nem igazán beszélhetünk különleges időszakról. Az épületek ugyanis a megszokottak szerint üzemelnek, a szolgáltatásokat a megállapodásaink alapján továbbra is biztosítjuk a bérlők számára. A fokozott takarítás és fertőtlenítés jelent megnövekedett erőforrás szükségletet, ez ugyanakkor jelen esetben elkerülhetetlen.

Appeninn: Az üzemeltetéssel kapcsolatos alapköltségeket nem befolyásolta a rendkívüli helyzet, mindössze a gyakoribb és alaposabb takarítás – a fertőtlenítőszer és a maszkok beszerzése, valamint maga a fertőtlenítés költsége magasabb, mint máskor – ez azonban a teljes ingatlan üzemeltetési költségeit tekintve nem számottevő.

CA Immo: A fix költségek nem változnak. Hűteni/fűteni, világítani szinte ugyanannyit kell. Az ingatlanadót is meg kell fizetni, a hatóságilag kötelező rendszeres karbantartásokat is el kell végezni. Ha 1-1 nem sürgős karbantartást el is halasztunk, azt még idén be kell pótolni, szóval ennek a költsége sem spórolható meg. Legfeljebb a takarítás mennyiségén, vagy a töltőanyagok (pl. WC papír) beszerzésén jelenhet meg költségmegtakarítás, bár a kiadás oldalon megjelennek extra fertőtlenítőszerek, illetve tartalék képzése, ha esetleg teljes fertőtlenítést kell végezni – mint ahogy arra már az egyik épületünkben sor is került. Megtakarítás inkább a bérlőknél jelentkezhet, hiszen a kevésbé aktív irodahasználat miatt a belső takarításon, a világításon vagy a fűtésen/hűtésen keresztül az ő üzemelési költségeik csökkenhetnek.

Madler Attila (CPI): A csökkentett bérlői használat esetében az irodaház üzemeltetési költségében gyakorlatilag a közmű fogyasztások jelentik az egyetlen csökkenési lehetőséget. Minden más üzemeltetési szolgáltatás szükséges ahhoz, hogy a bérlők számára a rendeltetésszerű használat biztosított legyen.

Diófa Alapkezelő: Az épületeket továbbra is üzemeltetjük, a változás annyi, hogy minden szabályt és megelőző intézkedést betartunk, ami csak lehetséges és szükséges. Az adott ingatlan lehetőségeihez mérten (gépészeti- és elektromos rendszerek kialakításától, szakaszolhatóságától függően) a műszaki üzemeltetést igyekszünk a szükséges szinten tartani ebben az időszakban, hogy ezzel akár közös költség megtakarítást érhessünk el a bérlőink számára.

Szentpály Ágnes (Colliers): Jelenleg egyetlen ingatlanon sem történt szolgáltatás csökkentés, sőt a takarításra delegált személyek létszámai növelésre kerültek, hogy a legmagasabb szinten történjen mindenhol a fertőtlenítés és ezzel minimálisra tudjuk a fertőzésveszély kockázatát csökkenteni. Minden az üzemeltetéshez kapcsolódó tevékenység továbbra is teljes körűen biztosításra kerül, mivel az ingatlanok működnek, abba a bérlők valamennyi munkavállalója korlátozás nélkül bejárhat. A műszaki üzemeltetés is folyamatos. Az ingatlanok olyan automatizálásokkal rendelkeznek, mely segítségével jelen körülmények között is gazdaságosan üzemeltethetők az ingatlanok. A megelőző, tervezett karbantartások is a higiéniai körülmények betartása mellett folyamatosan biztosítottak.

Forrás: portfolio.hu