A budapesti irodapiacon az elmúlt néhány évben rekord szintre emelkedett az irodák iránti kereslet, ezzel párhuzamosan a kínálat is jelentősen megnőtt, idén is a járvány ellenére nagy mennyiségben kerül a piacra új állomány. A KSH jelentés alapján országos szinten a bérleti díjak tekintetében is jelentős emelkedés tapasztalható, a LEO (Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége) tapasztalatai szerint az épületek üzemeltetési díjai a bérleti díjemelkedést is meghaladó mértékben emelkedtek, a legutóbbi 2018-as felmérés óta több mint 20%-kal.
A jelenlegi elemzésben 225 irodaház szerepel, ebből 166 budapesti és 59 vidéki. A vizsgált irodaházak 67%-a budapesti viszonylatban az 5-20 év közötti sávba tartozik. Szembetűnő, hogy a korábbi 2%-os új építésű állományhoz képest most a minta 11%-a 5 éven belül épületet tesz ki, vagyis a világválságot követő fellendülés következtében tovább fiatalodott a fővárosi piac. Vidéken ezzel éppen ellentétes trend tapasztalható, az irodai ingatlanállomány folyamatosan öregszik, a 20-50 év közötti irodaállomány 2015-ös 62%-ról 2018-ban 73%-ra emelkedett.
Az irodaházak 70%-a a belvárosban helyezkedik el, a maradék 30% pedig megoszlik a külváros és a városon kívülre területek között. Vidéken egyenletes megoszlásban helyezkednek el az irodaházak, szinte hasonlók a darabszámok a belváros, külváros és a városon kívüli elhelyezkedés tekintetében. A kutatásban részt vevő irodák összterülete az előzőkhez képest megduplázódott, több mint 2 millió négyzetméter irodaterületről áll adat rendelkezésünkre, ezen belül a vizsgált vidéki irodaállomány közel 330.000 m2-re emelkedett.
Milyen tevékenységekből áll az üzemeltetés?
Mivel a felmérésben elsősorban a LEO FM szolgáltató tagvállalatai vettek részt, ezért a tulajdonosok által üzemeltetett ingatlanok aránya a kutatásban elenyésző. Most nézzük meg az üzemeltetési/szolgáltatási díjak szerkezetét! Természetesen a teljes díjtételek közül magasan a közmű díjak a legmagasabbak. Ezt követi a műszaki üzemeltetés, és valamivel alacsonyabb költséghányaddal a takarítás, amely közel azonos nagyságrend, mint a recepció, biztonsági őrzés. Mivel mindhárom terület rendkívül munkaerő-igényes, ezért ezeken a területeken jelentős bérnövekedés zajlott le az utóbbi két évben.
A korábbi kutatásokhoz képest (2015 és 2017) a 15 éves épületeknél jelentősen csökkent a teljes üzemeltetés díja. A legfiatalabb épületeknél kiemelkedő a költségdíj, amely magyarázható a magasabb technológia színvonallal, illetve az új épületek tanulási időszakával. A szakmai befektetők esetében logikus, hogy a létesítmény jó állapota előrébb való, mint a vállalati saját tulajdon esetében, hogy a hasznosításból eredő bevételt maximalizálni lehessen. A szakmai befektetők esetén jelentősen magasabb a műszaki üzemeltetés, továbbá a recepció, biztonsági őrzés díja is (44%-kal magasabb érték).
A teljes cikk: www.realista.hu
