A 2008-as válság tapasztalatai alapján ilyen alternatív termék például a magánkollégium. Botos Bálinttal, a Forestay Alapkezelő Zrt. stratégiai igazgatójával többek között arról beszélgetett a portfolio.hu, hogy miért érdemes valamelyik alternatív ingatlanpiaci termékbe fektetni és mire érdemes figyelni a portfólió diverzifikálásakor.

A következő évtizedek egyik nagy biznisze lehet a diákok magas szintű ellátása. Az Oktatási Hivatal adatai szerint folyamatosan nő a külföldi állampolgárságú hallgatók száma és aránya a magyarországi felsőoktatásban.

Míg 2015-ben 23 ezer, addig 2019-ben már 33 ezer külföldi hallgató tanul valamelyik magyar felsőoktatási intézményben, ők teszik ki az összes nappali tagozatos hallgatók 16,5 százalékát.

A felsőoktatás globalizálódásával párhuzamosan a hallgatók egyre mobilabbá válnak, így növekszik majd a külföldön továbbtanulók száma és a hallgatók számának bővülésével párhuzamosan a diákok lakhatását is meg kell oldani.

Erre a Colliers International és a CMS nemzetközi ügyvédi iroda jelentése is felhívja a figyelmet. E szerint ugyanis a legtöbb közép-kelet-európai városban 2028-ra a magánkollégiumok terén jelentős hiány alakulhat ki. Ha a külföldi diákok számát az adott városban található férőhelyek számával összehasonlítjuk, akkor várhatóan 2028-ra Varsóban lesz a legnagyobb hiány (8,4 ezer ágy), amelyet Budapest (3,6 ezer ágy), követ. Épp ezért nem véletlen, hogy a piaci szegmens az ingatlanbefektetők figyelmét is felkeltették.

A nyugat-európai országokban a magánszektor reagált a jelentős keresletnövekedésre, a diákok igényeinek megfelelő szállásokat alakított ki. Gyakorlatilag egy új ingatlanfejlesztési szektor jött létre, a student housing, ami egy stabil kereslettel rendelkező, anticiklikus befektetési forma.

Nem véletlen tehát, hogy Európa-szerte az egyik legnépszerűbb ingatlanbefektetési célpont jelenleg a diákszállás fejlesztés, mivel átlátható, kiszámítható megtérülést kínál, és biztonságosabb eszköz más ingatlanpiaci termékekhez képest.

Kereslet pedig van és a statisztikák alapján egyre több is lesz a jövőben. Ráadásul a külföldi diákok képesek is megfizetni a bérleti díjakat, ha számukra megfelelő szolgáltatást kapnak.

A magánkollégiumok sokáig az Egyesült Királyság és más nyugat-európai országok kiváltságai voltak, az utóbbi években azonban a kelet-közép-európai régióban is elkezdett fellendülni a piac. Bécsben már 4-5 olyan épület található, mely prémium lakhatási lehetőséget kínál a diákok számára, prémium árazással”

– mondta a Portfolio-nak Botos Bálint, a Forestay Alapkezelő stratégiai igazgatója.

Megjegyezte, a budapesti lendületet a kivitelezési árak drasztikus emelkedése és a hotelpiac felemelkedése gátolja, de véleménye szerint, ha a jelentős kereslet áremelkedéshez vezet a kollégiumi szobák terén, akkor újra megnyílik a tér a fejlesztések előtt. Egyre több diák választja ugyanis a magasabb színvonalú, kollégium jellegű elhelyezést az albérlet helyett, hiszen számukra különösen fontos a közösség. Nem csak egy szobára vágynak, ahová visszavonulhatnak, a privát tér mellett közösségi élményre, közös tanulásra, közös étkezésekre, szórakozási lehetőségre van igényük.

Botos Bálint elárulta, a piaci lehetőségeket kihasználva a Milestone kollégium hibrid működésre áll át. Ez azt jelenti, hogy a jövőben a magánkollégium rövidtávú szálláshely szolgáltatást is nyújtani fog.

A hibrid funkció ötvözi a stabilitást nyújtó kollégiumi működést a budapesti magas turisztikai kereslet miatti extra bevétel lehetőségek kiaknázásával. Ez egy szerencsés ötvözet, mivel mindig a keresletnek megfelelően lehet alakítani a működést, azaz rövidtávon a szemeszterek és turisztikai szezonok pont eltérő időszakokat fednek le, hosszútávon pedig a student housing anticiklikus, míg a turizmus magas makrokitettségű szektor

– jegyezte meg a Forestay Alapkezelő vezetője. Elárulta azt is, hogy készek a jövőben további magánkollégium-fejlesztésre, amint a kollégiumi szobaárak a mai kivitelezési költségek ellenére lehetővé teszik ezt. Állítása szerint ugyancsak szem előtt kell azonban tartani, hogy egy ma kezdődő beruházás esetén a jelentős turisztikai kereslet a legtöbb telek esetén jobb megtérülést eredményez, mint a diákszállás.

Botos szerint egyébként Budapest mellett a debreceni orvostudományi képzés árképzése és diákvonzó képessége olyan még Magyarországon, hogy érdemes lenne a pestihez hasonló magánkollégiumot létesíteni, mivel sok fizetőképes és magas igényekkel rendelkező diák van jelen, akikre érdemes lehet építeni.

Botos Bálint ugyancsak kitért arra, hogy egy gondosan felépített portfólióban az alternatív befektetésnek mind a deviza, mind pedig a más kockázati kitettség szempontjából megvan a maga szerepe.

Egy megfelelően összeállított portfólió minél több fajta, különböző kockázati kitettséggel kell, hogy rendelkezzen - legyen az deviza-, vagy makrociklus kitettség. A kockázatokból eredő kedvezőtlen árfolyammozgások bekövetkezésének alacsony korrelációja biztosítja azt, hogy a portfólió minden körülmény között megfelelő hozamot tudjon elérni, így a teljes portfólió kockázata jelentősen csökken"

Botos szerint az ingatlanbefektetések, fontos alkotóelemei egy pénzügyi portfóliónak, jellemzően magas, stabil hozamot biztosítanak, azonban jelentős a makrociklus kitettségük. Az irodafejlesztések elsődleges kockázati kitettsége a hazai gazdaság növekedési üteme. A lakásprojektek elsődleges kitettsége a lakosság fizetőképessége, tehát a jövedelem- és vagyonnövekedés. Mindkét befektetés stabilitását befolyásolja a gazdaság általános állapota, érzékeny a hazai és a nemzetközi konjunktúrára, a devizaárfolyamra. Ugyan két termékről beszélünk, de azonos tényezők hajtják azok jövedelmezőségét. Nem véletlen tehát, hogy a piac az alternatív befektetések felé fordult. Ennek több oka is van.

Több befektető is tart attól, hogy a makrociklus teteje körül lehetünk, így stabil, válságálló termékek felé fordultak a magas hozammal szemben és szintén meghatározók a diverzifikációs megfontolások. Minél több olyan termékbe szeretnének fektetni, mely hozama nem a gazdaság általános állapotán múlik

– mondta, hozzátéve, hogy a diákhotel jó befektetés lehet, hiszen alacsonyabb makrogazdasági kitettséggel rendelkezik, a bérlők 90%-a külföldi, így szinte minden bevétel devizában képződ, a fogyasztók jövedelme pedig a magyarnál jóval magasabb.