Egyre alacsonyabbak a kereskedelmi ingatlanok hozamai, a lakásárak és a bérleti díjak elszálltak, sosem látott mennyiségben érkeznek külföldi diákok az országba. Vagyis minden adott ahhoz, hogy virágzásnak induljon a hallgatói lakásépítési ágazat, a student housing. A képlet azonban nem ilyen egyszerű. Magyarországon az elmúlt negyedszázadban nem volt átfogó kollégiumfejlesztés, és nem vált be a 2005 és 2008 közötti állami és befektetői együttműködés, azaz a PPP-konstrukció sem.

Miközben évek óta nem voltak nagyberuházások ebben a szektorban, a külföldi diákok száma rohamosan nő: a 2018/2019-es tanévben számuk 33 ezer főre, arányuk 16,5 százalékra emelkedett a KSH adatai szerint. A HÖOK sajtófőnöke, Budai Marcell szerint 10 ezer kollégiumi férőhely hiányzik országosan, a CBRE Magyarország ingatlantanácsadó iroda viszont úgy kalkulált, hogy néhány éven belül 35 ezer helyre lenne szükség csak Budapesten.

A Colliers International és a CMS nemzetközi ügyvédi iroda tavaszi jelentése szerint ez a szektor lesz az ingatlanpiac következő nagy dobása, mivel csak magánkollégiumi ágyakból több mint 1200 hiányzik Budapesten, és 2028-ra ez a szám 3600-ra nő majd.

A Colliers által megkérdezett, közép-kelet-európai fejlesztésekben gondolkozó befektetők 91 százaléka véli úgy, hogy a student housing szektor mindenképpen fel fog futni, 57 százalékuk szerint 4-8 éven, 32 százalékuk szerint viszont már 1-3 éven belül. Ennek kulcsát ők elsősorban a külföldi diákok egyre növekvő számában, azaz a magas keresletben látják, nem az alacsony kockázatban. A megkérdezett befektetők több mint 32 százaléka aktívan jelen van a student housing piacon, vagy szeretnének oda belépni.

Egy fecske nem csinált nyarat

Hiába nagy a lelkesedés, ha körbenézünk a magyar piacon, az állami kollégiumok és a diákhotelek mellett egyetlen, tisztán magántőkéből felépült kollégiumot találunk. A magyar tőkével működő Forestay Group 2017-ben adta át az osztrák Milestone-nal partnerségben a Tűzoltó utcai magánkollégiumot. A Forestay még 2014-ben vásárolta a telket, és 2016-os árakon szerződött le a kivitelezővel, így jött ki a 8 milliárd forintos büdzsé, melyből az egykori Tűzraktér helyén 418 szobát fejlesztettek.

A Milestone-ban egy apartmanért 400-700 euró körüli összeget kérnek, ezért a szolgáltatásokat (tetőterasz, fitneszterem, közösségi terek, őrzött kerékpártároló, mosoda) is igénybe lehet venni. Ennyiért viszont már ki lehetne bérelni egy garzonlakást, vagy hárman-négyen összeállva egy nagyobb albérletet is. Nem csoda, ha a Milestone-ban sokan külföldiek, a lakók 90 százaléka összesen 48 országból, (negyedük Németországból) érkezett.

A piacon másik két szereplő is megjelent: az International Campus (IC) és az INBudapest. A német központú IC két magánkollégium-fejlesztéséhez kezdett neki, és bár eredetileg összesen 1400 szobában gondolkodott, végül financiális és kivitelezői problémák miatt leállította a fejlesztéseket.

Őszintén meglepődtünk, milyen sebességgel szálltak el az építési költségek. Magyarországon most drágább egy négyzetmétert felépíteni, mint Németországban

- indokolta Lukas Batthyany, az IC-vel partnerségben dolgozó Stonehill Hungary ügyvezetője. Batthyany nem cáfolta a pletykát, hogy ennek kompenzálására az Üllői úton nem csak diákoknak építenek szállást; elárulta, hogy a Semmelweis Egyetem Klinikai Tömbjeinek bővítését meglovagolva orvosoknak fejlesztenek majd apartmanokat. Egy név nélkül nyilatkozó hazai szakértő szerint bár „a további 5-600 kollégiumi szobát 2021-22-ben el is bírja majd a piac, kérdéses, hogy a magas telekárat és kivitelezési költséget megfizetik-e a diákok a magasabb szobaárakon keresztül”. Lukas Batthyany viszont úgy véli, néhány év múlva 10 ezerre tehető majd azon külföldi diákok száma, akiknek meg sem kottyan a bécsihez hasonló magánkollégiumi szobaárak kifizetése.

Előkészítés alatt áll az INBudapest magánkollégiuma is, ez azonban teljesen más konstrukcióban valósul meg, mint a klasszikus student housing fejlesztések. A 142, kétágyas apartman egy részét ugyanis lakásokként –melyért 30-65 millió forint kérnek – értékesíti a fejlesztő – így tudtak ugyanis élni az 5 százalékos áfa lehetőségével. „Nálunk nem kell egész évre bérelni a diákoknak, a kihasználatlan időszakokat rövidtávú lakásbérbeadással töltjük majd fel. A 250-900 eurós bérleti díjból származó bevétel az ingatlan árának kb. 9 százalékát teszi majd ki” – mondta Motty Segal, az IN Group ügyvezető igazgatója, aki azt is elárulta: a kockázatok csökkentése végett döntöttek úgy, hogy a komplexum egy részét értékesítik. A jövő év első negyedévére tervezett nyitás Segal szerint jól időzített, mivel a szektor felfutására akár már jövőre számítani lehet – már csak azért is, mert az Airbnb rengeteg lakást szorított ki a hosszútávú bérbeadási piacról.

Olvass tovább: Még nem elég drágák a lakások ahhoz, hogy megérné kollégiumot építeni