A közép-kelet-európai bankok ismét nagyobb hajlandóságot mutatnak az ingatlanberuházások és -fejlesztések finanszírozására, a hitelpiaci élénkülés azonban országonként és ingatlanszegmensenként eltérő ütemben zajlik.
Miközben a tőkeerős befektetők egyre kedvezőbb finanszírozási lehetőségekhez juthatnak, a kisebb fejlesztők számára továbbra is komoly akadályt jelenthetnek a szigorú hitelfeltételek. Magyarországon 2025-ben jelentősen nőtt az ingatlanprojektekhez kapcsolódó hitelfolyósítás, ez azonban nem járt együtt az új beruházások hasonló mértékű bővülésével.
A közép-kelet-európai ingatlanfinanszírozási piac fokozatosan kilábal abból az időszakból, amelyet a magas hitelköltségek, az emelkedő építési árak és az ingatlanértékekkel kapcsolatos bizonytalanság jellemzett. A bankok ismét nagyobb érdeklődést mutatnak az ágazat iránt, amit a javuló befektetői hangulat és az európai pénzintézetek megerősödött pénzügyi helyzete is támogat.
A tőke visszatérése azonban korántsem jelent egységesen kedvezőbb finanszírozási feltételeket. Lengyelországban, Csehországban, Szlovákiában, Magyarországon és Romániában jelentős különbségek figyelhetők meg a hitelpiaci aktivitás, a banki kockázatvállalás és a fejlesztők finanszírozási lehetőségei között.
A KPMG 2025-ös Property Lending Barometer felmérése, amely tíz európai ország 47 pénzügyi intézményének válaszait dolgozta fel, azt mutatta, hogy a bankok több mint kétharmada ingatlanhitel-portfóliójának növekedésére számított. A válaszadók mintegy 51 százaléka változatlan hitelmarzsokról számolt be, míg több mint 40 százalékuk szerint csökkentek a felárak.
Hasonló tendenciát mutat a CBRE 2026-os európai hitelezési felmérése is. A 134 pénzügyi intézmény bevonásával készült kutatás szerint a válaszadók 72 százaléka tervezte hitelezési aktivitásának növelését az év során. Emellett az építési projektek finanszírozásával kapcsolatos hajlandóság is erősödött.
Mindez azonban nem jelenti azt, hogy minden fejlesztő könnyebben jut hitelhez. A bankok továbbra is kiemelt figyelmet fordítanak a hitelfelvevők pénzügyi stabilitására, az ingatlanok értékére, a várható bevételekre és a projektek kockázataira.
Lengyelországban erősödik a verseny a finanszírozók között
Lengyelország továbbra is a régió egyik legfontosabb ingatlanfinanszírozási piaca. A jelentős befektetési volumen és a hazai, valamint nemzetközi bankok jelenléte kedvező környezetet teremt a stabil pénzügyi háttérrel rendelkező befektetők számára.
A bankok tapasztalattal rendelkeznek az irodaházak, logisztikai létesítmények, kereskedelmi ingatlanok és lakóingatlan-fejlesztések finanszírozásában. A megfelelő tőkeerővel és kiszámítható bevételi kilátásokkal rendelkező projektek így több finanszírozó érdeklődésére is számíthatnak.
Az új beruházások elindításánál ugyanakkor továbbra is meghatározó a fejlesztők által biztosított saját tőke nagysága, a kivitelezési költségek várható alakulása és a projektből származó jövőbeni bevételek biztonsága.
Egyes lengyel bankok valamelyest rugalmasabbá váltak az építési költségek finanszírozható arányát illetően, a változás azonban mérsékelt. A nagyobb banki verseny tehát javítja a hitelfelvételi lehetőségeket, de alapvetően nem változtatja meg a fejlesztőkkel szemben támasztott pénzügyi követelményeket.
Csehországban kedvezőek a hitelmarzsok, de megmaradt a szelektivitás
A cseh ingatlanfinanszírozási piac regionális összehasonlításban viszonylag kedvező képet mutat. A felmérésekben részt vevő pénzintézetek a közép-kelet-európai régió legalacsonyabb ingatlanhitelezési marzsai közé tartozó felárakról számoltak be, mind az építésfinanszírozás, mind a már elkészült ingatlanok fedezete mellett nyújtott hitelek esetében.
A bankok az építési költségek finanszírozási arányában is bizonyos rugalmasságot mutatnak.
A kedvező hitelfeltételek azonban nem minden szegmensben érvényesülnek egyformán. A stabil bérlői állománnyal és kiszámítható bevételekkel rendelkező kereskedelmi ingatlanok finanszírozása lényegesen kisebb kockázatot jelent, mint azoké a fejlesztéseké, amelyek megtérülése jövőbeni bérbeadásoktól vagy lakásértékesítésektől függ.
A bankok ezért továbbra is különbséget tesznek a projektek között az elhelyezkedés, a várható jövedelemtermelő képesség, a kivitelezési kockázatok és a fejlesztők tőkeereje alapján.
Szlovákiában az alacsonyabb hitelköltségek sem garantálják a növekedést
Szlovákiában a viszonylag kedvező finanszírozási marzsok ellenére a kereskedelmiingatlan-hitelezés növekedése egyes időszakokban visszafogott maradt.
Ez arra utal, hogy a hitelköltségek önmagukban nem határozzák meg a finanszírozási aktivitást. A fejlesztők akkor is elhalaszthatnak beruházásokat, ha a várható megtérülés nem indokolja a szükséges tőkelekötést, miközben a bankok a biztosabb bevételi kilátásokkal rendelkező projektekre koncentrálhatnak.
A regionális kutatások szerint az építésfinanszírozás ugyanakkor továbbra is viszonylag jelentős szerepet tölt be a szlovák ingatlanhitel-piacon.
Ez azt jelzi, hogy a mérsékelt hitelnövekedés nem feltétlenül a bankok finanszírozási hajlandóságának hiányát tükrözi. A hitelkeresletet, a fejlesztési aktivitást és az egyes ingatlantípusok iránti érdeklődést együttesen kell vizsgálni.
Magyarországon 54 százalékkal nőtt a projektfinanszírozási hitelfolyósítás
A magyar piacon egyértelmű jelei mutatkoznak a finanszírozási aktivitás élénkülésének. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2025-ben a kereskedelmiingatlan-projektekhez kapcsolódó hitelfolyósítás 54 százalékkal emelkedett az előző évhez képest. A finanszírozás közel kétharmadát építési hitelek tették ki, ami a korábbi gyengébb időszak után élénkülő aktivitásra utal.
A növekedést azonban árnyalja, hogy több ingatlanszegmensben jelentős szerepet játszott a meglévő hitelek refinanszírozása. Az ingatlanprojekt-hitelállomány teljes volumene az árfolyamhatások kiszűrésével mindössze 7 százalékkal emelkedett, ami azt jelzi, hogy a hiteltranzakciók erőteljes bővülése nem jelentett ugyanilyen mértékű növekedést az új építési beruházásokban.
A hazai bankok ráadásul eltérően ítélik meg az egyes ingatlanpiaci szegmenseket. Az irodafejlesztések finanszírozása továbbra is érzékeny terület, elsősorban a jövőbeni bérlői kereslet bizonytalansága és az esetlegesen emelkedő kihasználatlansági ráta miatt. A jegybank beszámolója szerint egyes pénzintézetek 2025 végén szigorították az irodahitelezés feltételeit, és 2026 első felében további szigorítás lehetőségét is jelezték. A magyar piac példája jól mutatja, hogy az ingatlanhitelezés általános élénkülése együtt járhat az egyes fejlesztési kategóriákkal szembeni fokozott banki óvatossággal.
Romániában továbbra is magasabbak a finanszírozási költségek
Romániában más jellegű kihívásokkal szembesülnek az ingatlanfejlesztők. Bár a bankrendszer pénzügyi helyzete stabil, a pénzügyi közvetítés gazdasághoz viszonyított aránya továbbra is viszonylag alacsony a fejlettebb európai gazdaságokhoz képest.
A regionális felmérések szerint Románia azon piacok közé tartozik, ahol a kereskedelmiingatlan-hitelek kamatfelárai viszonylag magasak.
Ezek a különbségek ugyanakkor több tényezőből eredhetnek, köztük a gazdasági környezetből, a projektek sajátosságaiból, a finanszírozás devizaneméből és a hitelfelvevők pénzügyi stabilitásából.
A nagyobb, már működő ingatlanportfólióval rendelkező vállalatok kedvezőbb finanszírozási konstrukciókat érhetnek el, mint a kisebb fejlesztők, bár ennek általános érvényű bizonyításához részletes tranzakciós adatokra lenne szükség.
A lakóingatlan-fejlesztések kerültek a bankok érdeklődésének középpontjába
A közép-kelet-európai ingatlanfinanszírozás egyik legfontosabb változása a bankok ingatlantípusokkal kapcsolatos preferenciáinak átalakulása.
A KPMG legfrissebb regionális felmérése szerint a lakóingatlan-fejlesztések váltak a bankok számára legvonzóbb finanszírozási kategóriává, megelőzve a korábban első helyen álló ipari és logisztikai ingatlanokat.
A változás arra utal, hogy a pénzintézetek egyre inkább előnyben részesítik azokat a lakásfejlesztéseket, amelyeknél az előértékesítések és a helyi kereslet alapján megbízhatóbban becsülhető a hitel visszafizetésének biztonsága.
A retail parkok iránt szintén növekszik a finanszírozói érdeklődés, különösen a hagyományos bevásárlóközpontokhoz képest. A szállodák és üdülőkomplexumok ugyanakkor továbbra is a nehezebben finanszírozható fejlesztési kategóriák közé tartoznak.
Ez a változás közvetlenül befolyásolhatja az ingatlanfejlesztések ütemét. Egy erős vásárlói keresletre alapozott lakóprojekt megfelelő banki támogatás mellett megvalósulhat, miközben egy előzetes bérleti szerződésekkel nem rendelkező irodaház fejlesztése továbbra is bizonytalan maradhat.
Nemcsak a kamat számít, hanem a teljes finanszírozási konstrukció
A fejlesztők számára a hitelfelvétel költsége csupán egyike a finanszírozási döntéseket befolyásoló tényezőknek. Legalább ilyen fontos, hogy a bank a projekt értékének vagy építési költségének mekkora részét hajlandó finanszírozni, milyen biztosítékokat követel meg, és mikor kezdődik a hitel törlesztése.
Egy alacsonyabb kamatfelár önmagában kevés előnyt jelenthet, ha a beruházónak a rendelkezésére állónál több saját tőkét kellene biztosítania. Az előértékesítésekhez vagy előzetes bérleti szerződésekhez kötött feltételek szintén késleltethetik a beruházások elindítását.
Mindez különösen fontos a kisebb, független ingatlanfejlesztők számára, amelyek korlátozottabb fedezeti lehetőségekkel és kevesebb banki kapcsolattal rendelkezhetnek.A nagyobb ingatlancsoportok ezzel szemben meglévő épületeiket, rendszeres bérleti bevételeiket és korábbi fejlesztési tapasztalataikat is felhasználhatják a finanszírozási tárgyalások során.
A rendelkezésre álló kutatások ugyanakkor nem bizonyítják, hogy a kisebb fejlesztők rendszerszerűen kedvezőtlenebb hitelfeltételeket kapnának pusztán a bankpiaci koncentráció miatt. A különbségeket a projektek mérete, kockázata és a vállalkozások pénzügyi helyzete is magyarázhatja.
Felértékelődhetnek az alternatív finanszírozási források
A szigorú banki követelmények miatt a következő időszakban egyre nagyobb szerephez juthatnak a magánbefektetési alapok és a speciális finanszírozók.
Ezek a szereplők olyan fejlesztések számára is biztosíthatnak forrást, amelyek nem felelnek meg a hagyományos banki hitelezési feltételeknek.
Az alternatív finanszírozás azonban gyakran magasabb költségekkel, további biztosítékokkal vagy olyan minimális tranzakciómérettel jár, amely a kisebb projektek számára nem feltétlenül elérhető.
Ezért a magánhitelezés bővülése sem garantálja, hogy a fejlesztők szélesebb köre jut majd gazdaságilag fenntartható finanszírozáshoz.
A banki szabályozás és a pénzintézetek megerősödött tőkehelyzete szintén fontos szerepet játszik a finanszírozási környezet alakulásában. A pénzügyi válság óta bevezetett szigorúbb követelmények javították az európai bankok ellenálló képességét, miközben a hitelezési kockázatok értékelésére is hatással vannak.
A következő ingatlanpiaci ciklust a finanszírozási feltételek határozhatják meg
A közép-kelet-európai ingatlanpiac kilátásait egyre kevésbé kizárólag a rendelkezésre álló hiteltőke mennyisége határozza meg. Legalább ilyen fontos kérdés, hogy a bankok milyen feltételekkel hajlandók finanszírozni az egyes beruházásokat.
A stabil pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők, valamint a kiszámítható bevételt biztosító ingatlanok tulajdonosai jó helyzetből indulhatnak a finanszírozók közötti verseny erősödésével.
Más szereplők viszont a javuló piaci hangulat ellenére is szigorú hitelkövetelményekkel szembesülhetnek.
A régió ingatlanpiacának következő növekedési szakasza ezért nemcsak azon múlik, hogy a bankok hajlandók-e növelni hitelezési aktivitásukat, hanem azon is, hogy a finanszírozási konstrukciók lehetővé teszik-e a gazdaságilag életképes fejlesztések kellően széles körének megvalósítását.
A következő ingatlanpiaci ciklus egyik meghatározó kérdése az lesz, hogy a hitelezési élénkülés valóban új beruházásokat indít-e el, vagy elsősorban a tőkeerős befektetők és az alacsonyabb kockázatú ingatlanok finanszírozását erősíti.
| Forrás: CIJ.World Research & Analysis Team
