Így szerinte már késő van ahhoz, hogy csukott szemmel részvényt vegyünk, és öt év múlva nézzünk rá a befektetésünkre, gyülekeznek ugyanis a felhők. A szakemberek az interjúban beszéltek arról is, miben ír történelmet jelenleg az irodapiac, miképpen befolyásolja a koronavírus az ingatlanárakat, bérleti díjakat és ezen keresztül az ingatlanalapok teljesítményét.

Összességében jól vizsgázott a magyar alapkezelői piac a koronavírus-válság ellenére tavaly. Idén milyen évnek néznek elébe a hazai befektetési alapok?

Barlai Róbert: A tavalyinál nehezebb évet várunk idén, másféle tőkepiaci volatilitásra számíthatunk 2021-ben. Tavaly volt egy teljesen váratlan összeesés a részvényindexeknél, a hozamfelárak felrobbantak, a kockázati prémiumok felmentek, majd azokról a szintekről volt egy visszarendeződés. Sőt, explicit rali lett belőle.

Ez az év már bikapiaci hangulatban indult, a nagy kérdés, hogy ez marad-e. Gyülekeznek a felhők a bull szcenárió felett.

Látszik, hogy a gazdaságok újranyitásával az inflációs várakozások és tényadatok jelentős emelkedést mutatnak, a jegybankok kénytelenek elkezdeni arról beszélni, hogyan vonulnak majd ki a mennyiségi lazítási programokból, amelyek közvetlenül fűtötték a részvénypiacokat az elmúlt másfél évben, illetve konkrét kamatemelésre is sor került.

A fejlődő piacokon ez a folyamat már megkezdődött, a részvénypiacok vételi oldalán például nagy a túlsúly. Nem meglepő, hogy az MNB is kamatemelési ciklusról kezdett el beszélni, márpedig egy alapvetően emelkedő kamatkörnyezetben, amely együtt járhat a hosszú távú diszkontráták növekedésével, egy egészen új és változó befektetési környezet létrejövetelének lehetőségével. Ugyanakkor érdemes erről óvatosan beszélni, hiszen ennek egyelőre csak az előjelei látszódnak a piacon.

Oláh Márton: Szerintem ahhoz képest, hogy mekkora gazdasági visszaesést okozott és milyen óriási bizonytalanságot hozott az emberek életében a járvány, egész jól megúszta a múlt évet a szektor. Nyilván vannak olyan gazdasági mutatók, amelyek jelentős mértékben romlottak, de az alapkezelői, vagyonkezelői piacok tekintetében, a hozamokon ez nem feltétlenül látszott. Azok az ügyes kezű portfóliókezelők, akik érezték a trendeket, extrém jó hozamokat is el tudtak érni.

Az ingatlanpiacnál az a fajta leértékelődés, amire január-február környékén számítottam, nem következett be, és azokban a szegmensekben, amelyekbe a Diófa alapok fektetnek – az iroda, a kiskereskedelem, valamint a logisztika –, nem jött drasztikus árcsökkenés, sőt, nagyon szép hozamokat sikerült elérni mindegyik ingatlanalapunk esetében.

A tavaly tavaszi piaci zuhanást követően a lakosság bizalmat szavazott a befektetési alapoknak és azóta mindegyik negyedévben friss megtakarítások érkeztek az alapokba. Ezzel együtt sem éri el azonban a lakossági vagyon a befektetési alapokban kezelt vagyon kétharmadát. Önök szerint lenne még hova növelni ezt az arányt?

O. M.: Egyáltalán nem gondolom, hogy ez egy egészségtelen arány lenne. Nehezített pályát továbbra is a relatív jó kamatokkal kecsegtető állampapírok okoznak, amelyek elvonhatnak friss befektetéseket az alapoktól. Véleményem szerint inkább az egyéb befektetések felől kellene az alapok felé terelni a befektetőket, és nem feltétlenül az alapok közti megoszlás az, amin változtatni kellene. Egyébként ez az arány jellemző nagyjából a Diófa alapjaiban kezelt pénzekre is.

B. R.: Az elmúlt éveknek nagy trendje volt, hogy a lakosság erősen felülsúlyozta a különböző tőkepiaci termékekbe a pénzt, hiszen ez volt a jó stratégia: venni és venni. Egy alapkezelő díját kifizetni talán akkor érdemes igazán, amikor szofisztikáltabb világban, szofisztikáltabb döntéseket kell hozni. Ha az egyéni veszteségek nőni fognak, a szakértői tudás és portfólió jelenti majd újra az értéket.

Megérett már a magyar lakosság ismerete arra, hogy önállóan döntsenek szofisztikáltabb termékek kapcsán?

O. M.: Mindig vannak a piacon kecsegtető befektetési lehetőségek, amikre rá szoktak ugrani az emberek. Természetes, hogy az ilyen varázshozamok felett mindenkinek megremeg a keze. Ha egy bikapiacot kapunk el és nincs több éves visszaesés, a befektetők felbátorodnak, és úgy érzik, hogy megvan a tudásuk ahhoz, hogy saját maguk kezeljék a pénzügyeiket.

A piacnak azonban időnként szüksége van kijózanításra, hogy lássuk, sajnos a fák nem nőnek az égig, és ha nincsenek korrekciók – talán még a válság szót is használnám –, akkor nem tér észhez a társadalom.

Hosszú távon nem jó stratégiai döntés, ha valaki minden megtakarítását önmaga kezeli, ebbe érdemes szakértőket bevonni. Úgy gondolom, hogy a professzionális vagyonkezelést az egyéni ötletek alapján tömegében nem lehet megverni. Azért vannak vagyonkezelők, hogy rájuk bízzuk a pénzünket, legyen szó befektetési alapról, nyugdíjmegtakarításról, vagy egy biztosításról.

B. R.: Nem gondolom, hogy szignifikáns különbség van és lehet a nyugat-európai és a magyar lakosság befektetési motivációját illetően. Ami biztos, hogy a megtakarítási szint, az elkölthető jövedelem és a havi költségarány Nyugat-Európában sokkal jobb képet fest, a megtakarítási lehetőségek előnyösebbek, már fiatalabb korban is. Nem véletlen, hogy Nyugat-Európában a fiatal generáció robbant be az elmúlt másfél évben az online számlanyitásban – az a szegmens, amelyet a klasszikus befektetési szakmának eddig nem nagyon sikerült megszólítania.

Másik oldalról, a lakossági befektetési aktivitásnak mindig van egy ciklikussága. Ha tetszik, ha nem, a lakossági ügyfelek minden trendnek az utolsó fázisaiban lépnek be és fújják tovább a lufit, mert szentimentkövetők. A szentiment minden ciklus vége felé lesz egyértelmű, szerethető, és sokan ekkor válnak aktívvá a lakossági befektetők közül.

Amikor ez egy forradalomban tör ki és mindenki részvénybe teszi a megtakarításait, akkor jön általában egy hatalmas korrekció vagy trendváltás a piacon, hiszen korábban már beárazódott minden valós érték.

Amerikában vannak erre vonatkozó statisztikák: több évtizedre visszamenőleg sem volt még ilyen magas a részvényarány a lakossági megtakarításokon belül.

A teljes cikk: Történelmet ír Magyarországon az ingatlanpiac, mi lesz így a hozamokkal?