A jelenlegi gazdasági válság okait már számtalanszor elemezték és felsorolták, de a rend kedvéért mi is tegyük meg: orosz-ukrán háború; geopolitikai feszültségek más régiókban; az USA-ban a választások előtti politikai bizonytalanság, kedvezőtlen munkaerőpiaci adatok és kamatkörnyezet; visszaeső befektetési volumenek; infláció; energiaválság; az európai gazdaság versenyképességi, illetve digitalizációs hiányosságai és még sorolhatnánk.

Magyarországon is érvényesülnek ezek a negatív tényezők, mint többek között a háború hatása és megítélése, az energiaválság, az átlagnál jóval magasabb infláció, a reálbérek csökkenése, az élelmiszer-árrobbanás, a magas kamatok, a visszaeső ingatlanpiaci kereslet és ezzel együtt a bizonytalan jövőkép.

Honnan indultunk?

Ha jobban megnézzük, a stagnálás időszaka már 2022-ben elkezdődött. Érdemes a két évvel ezelőtti Real Estate Beach Conference (idén már Business Beach Conference) keynote előadóját, Scheer Sándort, a Market Építő Zrt. vezérigazgatóját idézni, mert szavai most is érvényesek. Az ingatlanpiac 2010-2020 között élte a legújabb aranykorát, de mi magyarok a korszak elejéről lemaradtunk, és csak 2014-15-ben csatlakozhattunk a prosperitás időszakához.

De hogyan kezeltük az aranykort Magyarországon? Ezt a lehetőséget mi részben használtuk ki, hiszen nem hoztuk ki belőle a maximumot. Az ország sokat költött beruházásokra, bár nem mindig jól és optimálisan, de legalább ezek a fejlesztések már itt maradnak velünk. Ugyanakkor nem hoztunk létre világmegváltó épületeket, „csak” jókat. Az építőipar jelentős része nem mozgott együtt ezzel a fejlődési ívvel, a cégek jó része nem fejlődött szervezetileg.

Mennyiség volt, minőség kisebb mértékben. Fontos az optimizmus, vagyis a pohár nem félig üres, hanem félig tele van, hiszen az elmúlt évtizedben sok vállalat megfelelő profitot ért el. A jót nagyon könnyű megszokni és ebbe az állapotba belekényelmesedni. Jelenleg bajban van a gazdaság és Európa, a döntéshozókat sem irigyeljük ebben a rendkívül turbulens világban. Az emberek alapvetően lineárisan gondolkodnak, miközben a világ tíz éve exponenciálisan fejlődik.

Hol tartunk most?

Akkor a szakemberek 2024-ig visszaesést prognosztizáltak, amely ugyan kedvezőtlen állapot, ellenben lehetőséget ad arra a cégeknek, hogy felkészüljenek a jobb időkre, korszerűsítsék a vállalatirányítási rendszereiket, fejlesszék a digitalizációs eszközeiket, versenyképes módon optimalizálják a működésüket és elinduljanak a fenntarthatóság irányába.

A két évvel ezelőtti helyzetkép után érdemes az idei konferenciára koncentrálni, ahol a pénzintézetek és ingatlanpiaci vállalatok vezetői visszafogottan értékelték a jelenlegi helyzetet. A hurráoptimizmus helyett a realitás uralta a beszélgetéseket. Pozitív tendencia, hogy a stagnálás velünk maradhat még egy ideig, vagyis sokkal mélyebb válság nyomait nem kell keresnünk. De nem is kapkodjuk a fejünket, hogy melyik nap éppen melyik nagyszabású ingatlanprojekt indulását jelentik be.

Ahogy Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő Zrt. igazgatóság elnöke és idéntől a Real Estate Awards szakmai zsűri elnöke elmondta a mostani konferencián, tavaly alig tudtak realizálni befektetéseket, mert szinte alig volt új termék, amit meg lehetett volna venni. Viszont, ha a jó oldalát nézzük a piaci folyamatoknak, akkor láthatjuk, hogy Nyugaton is visszaestek a befektetések, vagyis nem beszélhetünk a 2008-as válságról, amikor Magyarország szinte csődbe ment.

Most szintén globálisan jelentkeznek a gazdasági problémák a világban, amelyek a magyar piacra is jelentős hatást gyakorolnak. Öröm az ürömben, hogy mivel a befektetők több mint kétharmada hazai vállalat, így ez a szektor stabilabb lábakon áll, mintha a külföldi trendektől függene szinte teljes mértékben. Emellett valóban a mindennapok részévé válik a környezettudatos működés és gondolkodás, illetve az ESG-szempontoknak való megfelelés. Továbbá devizahitel-krízis sincs jelen, amely méregként bénította le a magyar társadalom jelentő részét.

Visszafogott beruházói kedv

A projektfinanszírozásban érdekelt banki vezetők hozzátették, hogy meglehetősen visszafogott a beruházói kedv, vagyis eleve kevés olyan kereskedelmiingatlan-fejlesztésre vonatkozó hitelkérelem érkezik, amit egyáltalán el kellene bírálni. A Magyar Nemzeti Bank 2024 tavaszi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint 2023-ban a bankok 42 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, a szállodák kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene. Bár az is igaz, hogy most nincs könnyű dolguk a befektetőknek, hiszen a hitelintézetek feltételei is érthető módon szigorodtak.

Az irodapiaci negyedéves jelentésekben már stagnálnak ugyan az üresedési ráta mutatói, de még elég magasak ahhoz, hogy lássuk, nem most fognak a fejlesztők minden sarkon irodaházat építeni. A hibrid modell és a home office is hosszú távon itt marad velünk, ezért a bérlők optimalizálják a tereiket, miközben egyre több energiahatékony funkciót várnak el az üzemeltetőktől. De a logisztika sem szárnyal úgy, mint egy-két éve, ott is eljött a konszolidáció ideje. Kivételt képez a szállodaipar, ahol jelentős beruházásokat láthatunk nem csak Budapesten, hanem vidéken is.

Végezetül ismét térjünk vissza a kiindulóponthoz, hiszen a piaci szereplők feladata most az, hogy a mennyiség helyett a minőségre törekedjenek. Kezdjünk el a régi épületek felújításával intenzívebben foglalkozni, jobban koncentráljunk a rozsdaövezetekre. Energiahatékonyság, zöld beruházások, megújuló energia, régi ipari területek hasznosítása, ahogy az látható Angyalföldön és Újbudán is, ahol az új igényeknek megfelelően épülnek az új lakóparkok.

| Forrás: https://realista.ingatlan.com - Fotó: Getty Images