Miként értékeli a tavalyi évet a CA Immo aspektusából?
- 2021 nagyon mozgalmas év volt a CA Immo számára. És különösen nekem, hiszen tavaly nyáron, ebben a kihívásokkal teli időszakban lettem a magyar iroda ügyvezető igazgatója... De az év nem rólam szólt! Üzleti szempontból nagyon sikeresnek mondanám a tavalyi évet: a Canada Square irodaházat a könyv szerinti értékhez képest jelentős prémiummal értékesítettük, és több mint 7000 négyzetmétert új bérlők vettek birtokukba, miközben közel 10 000 négyzetméternyi irodabérleti szerződést újítottunk meg. 2022-ben kifejezetten a stratégiai ingatlanvagyon-gazdálkodásra összpontosítunk, hogy portfóliónk a lehető legjobban szolgálja a vállalat számára az értékteremtést, miközben hatékony, kellemes és környezetbarát munkahelyet biztosítunk bérlőink számára. Ennek érdekében portfóliónk napi szintű ingatlankezelését év elején kiszerveztük a CBRE-nek. A hatékonyság, a rugalmasság és a fenntarthatóság lesz üzletmenetünk fő mozgatórugója. Számos fejlesztést hajtunk végre a meglévő ingatlanjainkon, és folyamatosan figyeljük a piacot, jó tőkeváltási lehetőségeket keresve.
- Milyen az élet a COVID-19 vírus alatt? Megállt-e a bérbeadás, mi változott? Mit gondol, mire számíthatunk 2022-ben?
- Egyelőre nincsenek egyértelmű tendenciák az irodák iránti bérlői keresletben - a Covid és mindaz, amit magával hozott, azt jelenti, hogy már jó ideje nem egy normális piaccal van dolgunk. Míg a hibrid munkavégzés és az ebből következő, napi szinten alacsonyabb létszám az irodákban a kevesebb helyigény felé mutat, addig a több és nagyobb személyes tér iránti igény és a kényelmi szolgáltatások bővülése a másik irányba mutat, csakúgy, mint a várható irodai szolgáltatások és a megosztott, projektalapú munka. Most leginkább azt látjuk, hogy a bérlők rugalmasságot várnak el tőlünk, bérbeadótól, és mi igyekszünk ehhez alkalmazkodni a napi működés, a közös terek és szolgáltatások folyamatos fejlesztése területén. Nem látunk következetes mozgást sem a bérleti díjak, sem a területigény tekintetében. Ez nagyban függ a bérlőtől és a saját üzleti modelljétől. Ami azonban mindenképpen egyértelmű, az a hosszabb döntéshozatali folyamatok: a vállalatok 2020 és 2021 folyamán sokkal óvatosabbá váltak. Úgy gondolom, hogy 2022 hasonló év lesz, sok bérlő kivár a hosszú távú döntésekkel, vagy kockázatkerülő megközelítést választ. Úgy véljük, hogy a 2022-es év más trendeket és irodai stratégiákat hoz majd. Miközben a vállalatok megértik, hogy a távmunka esetében nagyobb rugalmasságra van szükség, a legtöbbjük tisztában van azzal is, hogy a vonzó munkakörnyezetben történő közös munkavégzés milyen pozitív hatással van az alkalmazottaikra. E trendek következményeként további minőségi irodákba való mozgásra lehet számítani - a jobb minőségű területek biztosítása egy adaptált, fenntartható irodai környezetben valószínűleg az elkövetkező években a bérbeadók egyik legfontosabb sikertényezője lesz.
- Maradjunk még a témánál! Ön szerint visszaköltöznek-e a irodákba a munkavállalók vagy a hibrid munkarend lesz a jellemző? Melyek a legfontosabb trendek?
- A CA Immo 9 budapesti irodaházát 140 különböző méretű és tevékenységű bérlő foglalja el, így a Covid-19 hatása is nagyon eltérő. Vannak azonban általános trendek, és már most látható, hogy a rugalmas munkavégzés egyre népszerűbb lesz a jövőben, de ennek formája cégenként eltérő: egyesek a 100%-os távmunkát választották, míg mások továbbra is az irodában történő munkavégzést részesítik előnyben. Nincs olyan gyakorlat, ami mindenkinek megfelel, egyelőre mindenki kivár, mert sajnos nem tudjuk megjósolni a járvány végét. Mindezek után minden bizonnyal úgy tűnik, hogy előbb-utóbb meg kell tanulnunk együtt élni a járvánnyal, ahelyett, hogy oda-vissza ingáznánk a lezárás és a normális élet változatos korlátozásai között, ahogy eddig tettük. Mi, a magyarországi CA Immo csapata, megpróbáljuk megtalálni az egészséges egyensúlyt a különböző megközelítések között.
- A legtöbb bérlő számára a rugalmasság az első számú szempont a szerződéskötéskor. Hogyan reagál erre az igényre? Hogyan tudja összeegyeztetni a bérbeadók hosszú távú szerződésekre vonatkozó igényeit a bérlők rövid távú elkötelezettség iránti vágyával?
- Természetesen minden bérbeadó szeret hosszú távra tervezni, és üzleti modelljeink nem működhetnek mindkét fél - bérlő és bérbeadó - elkötelezettsége nélkül. A portfóliónk mérete és a benne lévő bérlők száma azonban azt jelenti, hogy a bérleti szerződésünk lejárati tervét amúgy sem 5 éves blokkokban strukturáljuk. Minden évben a bérleti szerződések egy bizonyos százalékát meghosszabbítjuk vagy lejárnak, és mi ezen belül tudunk működni, hogy biztosítsuk a mai piacon való működéshez szükséges választékot. Úgy gondolom, hogy a bérlők által igényelt rugalmasságnak is van határa, mivel nemcsak a rövid távú, hanem a folyamatos üzleti igényeiket is figyelembe kell venniük, és senki sem akar szükségtelenül másik irodába költözni, mivel ez sok kompromisszummal és stresszel jár - és sokunknak volt már tapasztalata ez utóbbival az elmúlt 2 évben... Inkább azt látjuk, hogy sok bérlő számára a bizonytalanság az egyetlen bizonyosság: nem tudják, hol lesznek 5 év múlva - itt várják el tőlünk, hogy a lehető legrugalmasabban alkalmazkodjunk a változó igényeikhez - amit mi is megtanulunk, mert az ő elégedettségük és elkötelezettségük a mi fő prioritásaink.
- Az üresedési ráta Budapest modern irodapiacán meghaladja a 10%-ot - a piac egészét tekintve. Ez jó? Véleménye szerint meddig egészséges a növekedés? Van egyáltalán egy "megfelelő" szint?
- Az "egészséges" üresedési ráta attól függ, hogy egy adott piac hol tart a ciklusában. Jobban örülnék egy alacsonyabb üresedési aránynak? Természetesen, de nem érzem úgy, hogy a jelenlegi szintje miatt túlságosan aggódni kellene. Ha megnézzük a piac középtávú történetét, nem vagyunk különösen magas vagy fenntarthatatlan szinten, és arra számítok, hogy idővel csökkenni fog - de hogy ez 2022-ben vagy 2023-ban történik-e, az jelenleg még nem világos. Van egy fejlesztési túlsúly, de már most azt látjuk, hogy néhány olyan épület, amelyek eredetileg idén vagy jövőre készültek volna el, csak később lesznek készen - és ez is egy normális reakció az elmúlt két évben tapasztaltakra. Arra számítok, hogy az off-pitch, azaz a nem központi épületek szenvedni fognak, és a bérlői kereslet tekintetében továbbra is a minőség felé menekülünk. A bérbeadóknak fejleszteniük kell az eszközeiket, és készen kell állniuk arra, hogy ott és akkor fektessenek be, ahol és amikor szükséges.
- Hogyan felel meg a CA Immo a fenntarthatósági trendeknek, amelyeket nemcsak a jogszabályok, hanem egyre több bérlő is megkövetel?
- Számunkra különösen fontos kérdés az ESG-szemlélet (környezet, társadalom és vállalatirányítás). Vállalkozásként nagy hangsúlyt fektetünk erre a kérdésre, amit jól mutat mind a zöld energia vásárlása iránti elkötelezettségünk, mind pedig az a nemrégiben aláírt megállapodás, amelyben a CA Immo 300 millió euró értékű finanszírozási eszközről állapodott meg, amelynek költsége részben a fenntarthatósági teljesítményünkhöz kapcsolódik. Mindemellett az ingatlanvagyon-kezelési tevékenységünk mindennapi fókuszában mindig is volt egy ESG-összetevő, mivel minden tevékenységünkben a hatékonyságra és a fenntarthatóságra törekszünk. Azt hiszem, most az a különbség, hogy az ESG önmagában sokkal nagyobb figyelmet kap, és ezért nagyobb hangsúlyt kap, ami felhívja a figyelmet azokra az intézkedésekre, amelyeket mindig is végrehajtottunk, de korábban talán nem jelöltük meg ESG-ként. Mi vagyunk az egyik olyan kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó vállalat, amely elkötelezett a zöld energia használata mellett; a CA Immo tulajdonában lévő összes több bérleményt magában foglaló épületet legkésőbb 2023-tól 100%-ban zöld energiával látjuk el a közös helyiségek és a hűtés tekintetében. A fejlesztések már folyamatban vannak, a budapesti Capital Square már most is 100%-ban zöld energiával működik. Azt is tervezzük, hogy a következő néhány éven belül a teljes befektetési portfóliónkat okos mérőkkel szereljük fel. Úgy véljük, hogy az épületeinkhez való hozzáférés kulcsfontosságú azok számára, akiknek mobilitási kihívásokkal kell szembenézniük. Mostantól a CA Immo összes budapesti irodaháza megfelel az Access4You kritériumainak: a mozgáskorlátozottak, kerekesszékesek és babakocsival közlekedők számára könnyen megközelíthetőek, és olyan műszaki jellemzőkkel rendelkeznek, amelyek megkönnyítik számukra a közlekedést az épületekben. Emellett egyre több bérlői kérdést és igényt látunk az ESG-vel kapcsolatban, különösen a nagyobb multinacionális bérlők részéről. Ide tartoznak a zöld bérleti szerződések is, amelyekre a CA Immo nagy hangsúlyt fektet - ez pedig egyre fontosabb tényezővé válik a bérlőkkel való tárgyalásokon. A holisztikus, környezet- és klímabarát épületüzemeltetéshez mind a bérlőink, mind pedig mi, mint bérbeadó részvételére szükség van. Úgy gondolom, hogy ez a bérlői megközelítés csak még inkább általános lesz a jövőben, és azok a bérbeadók, akik nem készülnek erre fel, végül is azt fogják tapasztalni, hogy ez a bérbeadási teljesítmény romlásával jár.
I Forrás: Irodakereso.info
