A Colliers összefoglalója a makrogazdasági helyzet és befektetési trendek áttekintése mellett külön részletességgel kitért a kiskereskedelmi-, az iroda-, illetve az ipari ingatlanpiac helyzetére is.
Makrogazdasági helyzet
Piaci áttekintésében Tóth Kristóf (Associate Director, Head of Research) kiemelte, 2025-ben a magyar gazdaság növekedési pályája eddig messze elmaradt az előzetes várakozásoktól (év végén 0,5–0,9% között alakulhat), azonban 2026-ra 2–3%-os gazdasági bővülés váltható. A munkaerőpiac továbbra is feszes, sőt a lassabb növekedés miatt a munkanélküliségi ráta még emelkedhet is (2025 júniusában elérte a 4,3%-ot). A bérek nominális emelkedésében is lassulás tapasztalható, az év első öt hónapjában 9%-os növekedést regisztráltak.
Az inflációs környezet továbbra is nagy kihívást jelent. 2025 júniusában a HICP infláció Magyarországon és Szlovákiában 4,6%, míg Romániában 5,8%, a többi régiós országban pedig 2–3% között alakult. (Az Európai Központi Bank előrejelzése szerint az eurózónában 2025-ben 2,0%-os, 2026-ban pedig 1,6%-os MUICP infláció várható).
A kamatkörnyezet változásai jelentősen befolyásolják a hitelpiacokat. Az eurózónában a fő refinanszírozási kamatláb 2025 júniusára 2,15%-ra csökkent, ami kedvezőbb feltételeket eredményez az euróhitelek piacán, forint alapon finanszírozni nagy projekteket jelenleg nem számít vonzónak.
Az év első öt hónapjában az ipari termelés volumene 4%-kal esett vissza, ezen belül a villamosberendezés-gyártás 19,5%-os, a közlekedési eszközök gyártása 2%-os csökkenést mutatott. Bár 2025 második félévétől és 2026-ban több jelentős ipari beruházás indul (pl. BYD, BMW, CATL), ezek tényleges volumene még bizonytalan. Az energiaárak – különösen az európai földgázárak, amelyek jelenleg €34/MWh körül mozognak – továbbra is jelentős kockázatot jelentenek, amelyet az EU-s szankciók, amerikai vámlehetőségek és az ázsiai LNG-kereslet alakulása is befolyásol.
Az építőipari termelés volumene 2025 első öt hónapjában 2,4%-kal csökkent, a forint/euró árfolyam alakulása továbbra is meghatározó tényező a költségek alakulásában.
Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton?
Zelles-Görgey Balázs (Director, Head of Capital Markets), mutatta be az ingatlanbefektetési piacot. Felhívta a figyelmet, hogy 2024-ben a piac a mélypontjára süllyedt, a tranzakciós volumen mindössze 400 millió euró körül alakult, miközben a Covid előtti években megközelítette a 2 milliárd eurót is. Az idei év első felében azonban már érzékelhető az élénkülés: a Marriott Hotel eladását is beleszámítva a befektetési forgalom elérte a 450 millió eurót, így a féléves teljesítmény meghaladta a tavalyi egész éves értéket.
Előrejelzése szerint a teljes befektetési volumen 700–800 millió euró között alakulhat idén, ami lényegében megduplázhatja a 2024-es szintet, ugyanakkor a kereskedelmi ingatlan befektetők a stabilitást keresik, ezért a geopolitikai helyzet volatilitása, a regionális bizonytalanságok még kihatással tudnak lenni az év hátralévő részének tranzakcióira. A szakértő reméli, hogy a felívelő momentumot nem töri meg, hogy 2026 tavaszán parlamenti választásokat fognak tartani Magyarországon. A korábbi tapasztalatok szerint ilyenkor a befektetők behúzzák a féket és megvárják milyen irányokba indul el a következő kormányzat.
A piacon továbbra is elsősorban a magyar befektetők a legaktívabbak, míg a korábbi években jelen lévő nyugati szereplők jelentős része az ország-specifikus kockázatok miatt kilépett a magyar piacról, jelenleg a befektetők 80%-a hazai, de szerencsére mostanában vannak pozitív jelek is. Példa rá a belvárosi, korábban WING tulajdonban lévő Honvéd Center irodaház 2024 végi eladása a hamburgi székhelyű Greve csoportnak, valamint az Atenor fejlesztésében elkészült, Baker Street irodaház idei eladása is. A jelenleg átvilágítási szakaszban lévő projektek esetében is többnél nyugati vevőjelölt kapott exkluzivitást.
Az idei évből kiemelkedik és demonstrálja a megújuló befektetői érdeklődést a logisztika befektetési piac iránt az, hogy az Erste Alapkezelő két, összesen 84 000 m2-es raktárcsarnokot vásárolt a HelloParks-tól Pátyon, ami az ország történetének legnagyobb logisztikai adásvétele volt.
Az irodai szegmensnél érezhető a kitűnő lokációval rendelkező, modern, “ESG-proof”, közel teljesen bérbeadott A kategóriás irodák iránti befektetői kereslet, mint amilyen a H20 irodaház tranzakciója volt korábban. Emellett számos korábban épült irodaház esetében felmerül a funkcióváltás hotel vagy lakó felhasználásra, ahogy például tavaly a Forestay csoport a Recorde Alapkezelővel közösen megvásárolta és átalakítja a korábbi Váci Utca Centert egy több mint 200 szobás hotellé. Ugyanakkor van példa nagysikerű modernizálásra, felújításra az iroda funkció megtartása mellett is, mint például az Academia Offices (korábban Akadémia Business Center) esetében ez tapasztalható.
Zelles-Görgey Balázs reméli, hogy a még gyerekcipőben járó “living” szektor (bérlakás, diákszállás, idősek otthona) idővel kiépül nyugat-európai mintára önálló befektetési szegmenssé, ennek kezdeti jelei érzékelhetőek a piacon, a befektetői érdeklődés élénkül a szektor iránt.
A befektetési piacon 2025 első félévében a legkeresettebb szegmensek a szállodák voltak (37%), emellett az irodaházak (32%) és az ipari ingatlanok (25%) kapcsán jegyeztek fel tranzakciókat. Míg az elmúlt három évben elvétve akadtak 20-25 millió eurót meghaladó ügyletek, pozitív jel, hogy a piaci információk szerint a HelloParks-üzlet értéke 85-90 millió euró körül volt, a Baker street irodaház tranzakciója meghaladta az 50 millió eurót s, a Marriott hotel ügylet pedig a 110 millió eurót is felülmúlta.
Jelenleg a Colliers a prime iroda hozamot 6,5%-ra, a prime logisztika hozamot 6,75%-ra, míg a bevásárlóközpontokat és a retail parkokat 7%-os hozamszintre teszi. A hotel tranzakciók esetében további piaci tranzakciókra van szükség egy reális hozamszint megállapításhoz.
Az év hátralévő részében a hozamszintek tekintetében stagnálásra számít a Colliers, jelentős kompresszió nem várható, még az EKB várható kamatcsökkentése esetén sem, hiszen a nyugati befektetők számára a nyugat-európai piacokhoz képest növekvő hozam különbség tudná ismételten vonzóbbá tenni az országot.
Kiskereskedelmi ingatlanpiac
Csörgő Anita (Director, Head of Retail) piaci áttekintésében arra mutatott rá, hogy 2025 első öt hónapjában amíg a reálbérek közel 4%-kal növekedtek, a kiskereskedelmi forgalom volumene csak 2,6%-os bővülést mutatott fel. A ruházati és lábbeli szegmens növekedése ugyanakkor el is maradt az átlagtól (mindössze 1,5%), míg az egészség- és szépségápolási termékek, valamint az e-kereskedelem voltak a növekedés fő motorjai (6,5% és 5,4%).
A vásárlóerő 2024-ben elérte az egy főre jutó 11 570 eurót, ami 7%-os emelkedést jelent 2023-hoz képest, és meghaladta az átlagos inflációt, de így is nagy elmaradást jelez az EU átlag közel 20 000 eurós vásárlóerő mutatójától. A turizmus jelentős mértékben támogatta a kiskereskedelmi költéseket: 2025 első félévében a nemzetközi vendégéjszakák száma éves összevetésben 8,4%-kal nőtt. 2025-ben további, mintegy 3-4%-os reál- és rendelkezésre álló jövedelem-növekedés várható, amely – a magasabb külföldi turistaköltésekkel együtt – a kiskereskedelmi forgalom további bővülését vetíti előre. A pozitív trendet ugyanakkor mérsékli, hogy az élelmiszer-infláció továbbra is átlag feletti marad, ami más kiskereskedelmi szektorokban fékezi a kereslet bővülését.
Belvárosi kiskereskedelem – High Street
A belvárosi, úgynevezett „high street” üzlethelyiségek piaca egyre aktívabb, sorra kötnek bérleti szerződéseket új márkák, amelyek 2025 végére és 2026 első felére tervezik üzleteik megnyitását. A kereslet továbbra is főként a Váci utca és a Fashion Street köré koncentrálódik, ahol gyakorlatilag nincs üresedés, de a környező utcákban (Petőfi Sándor utca, Fehérhajó utca) is növekvő forgalom és bérleti aktivitás tapasztalható. Az Andrássy úton is élénkült a kereslet 2025 első félévében.
A bérleti díjak emelkednek: a Váci utca prémium (100-150 m2-es jó kirakattal rendelkező) üzleteinél 2024 eleje óta 15%-os a növekedés, jelenleg átlagosan 160 euró/m²/hó körül alakul. Az Andrássy úton a prime bérleti díjak stagnáltak 55 euró/m²/hó szinten, de az alacsony üresedés miatt a következő 12 hónapban itt is felfelé mutató bérleti nyomás várható. Sajnos, a megfizethető bérleti díjak és növekvő gyalogos forgalom miatt több souvenir és szolgáltatási profilú üzlet nyitott az Andrássy úton, ami elriasztja a luxusmárkákat, akik most aktívan keresnek üzletet itt, de csak olyan lokációban, ahol hasonló kaliberű márkák vannak a szomszédságban. A bérlők egyre proaktívabbak: már jóval a meglévő bérleti szerződések lejárta előtt hosszabbítanak, az új bérlőkkel való tárgyalások gyakran 2-3 évvel a jelenlegi szerződések lejárta előtt megkezdődnek.
A retail parkok iránt továbbra is erős a kereslet, különösen a diszkontláncok, élelmiszer-kiskereskedők, FMCG márkák, valamint egészségügyi- és fitnesz szolgáltatók részéről, hiszen ezek esetében sokkal kedvezőbb bérleti díjakkal és üzemeltetési költségekkel lehet számolni. 2025-ben egy új nyitás történt (Dera Park, Szentendre), 2026–28-ra pedig további négy vidéki beruházás van előkészítés alatt. Az engedélyezési folyamatok ugyanakkor egyre bonyolultabbak, az új Plaza Stop módosítási javaslat pedig további bizonytalanságot okoz.
Bevásárlóközpontok tekintetében 2025 negyedik negyedévében nyílik meg a 11 000 m²-es Zenith Corso Zuglóban, amely inkább városrészi, mint klasszikus pláza jellegű. A Corvin Palace (régi Corvin Áruház) épületében 2025 év végére a Time-Out Gastro koncepcióban 11 vendéglátóhely, 3 pub és 3 kulturális rendezvényhelyiség várja a látogatókat összesen 2 500 m²-en, plusz 600 m² tetőteraszon.
Új, nagyobb volumenű fejlesztés egyelőre nincs a csőben, kivéve az alapjaitól újjáépülő Duna Pláza, amely 2028-ban, 48 000 m2-en, Duna Mall néven nyílik meg, és 40%-kal nagyobb lesz. Az új Duna Mall egy magasabbra pozícionált, nagyobb és több üzlettel rendelkező, élményközpontú bevásárlóközpont lesz, ami jobban ki fogja szolgálni a bérlői, és a vonzáskörzeti vásárlók megváltozott igényeit. Emellett az ALBA Plaza jelentős korszerűsítésen esik át, továbbá 14, korábban Tesco hipermarketként működő egységet vásárolt meg az Adventum, amelyek Shopland Shopping Centerként újulnak meg – kisebb Tesco-val, több divat-, vendéglátó- és egyéb kiskereskedelmi bérlővel, ennek révén bővülni fog a hazai plázaállomány.
Irodapiac
Ecsődi Miklós (Director, Head of Occupier Services) kiemelte, hogy míg Magyarország a Covid–19 járvány előtt Európa legalacsonyabb irodapiaci üresedési rátájával rendelkezett, jelenleg – az elmúlt években átadott nagyszámú új fejlesztésnek betudhatóan – már a legmagasabb, 12,8%-os üresedést mutatja a régióban. Az említett időszakban mintegy 700 000 m2 új irodaterületet adtak át a meglévő, körülbelül 3,7 millió m2-es állomány mellé. Bár a pandémia hatására a bérlők elkezdték csökkenteni, valamint optimalizálni irodahasználatukat a nettó abszorpció átlagosan így is évi 50 000 m2 körül mozgott ebben az időszakban. A jelenlegi magas üresedés tehát elsősorban kínálati oldalnak tudható be, a kínálati nyomás megszűntével azonban mérséklődő, egészségesebb trendeket, fokozatosan csökkenő üresedést prognosztizálnak a piacon – ennek előjelei láthatók már a 2025 első féléves adataiban. Ugyanakkor 2026-ban várhatóan egyszeri, jelentős üresedési hullám következik be a kormányzati intézmények költözése miatt.
A jelenleg építés alatt álló, spekulatív iroda-fejlesztések összvolumene 106 700 m2-t tesz ki 2027 negyedik negyedévéig. Az előrejelzések alapján az új irodafejlesztések 77%-a a Váci Corridorra koncentrálódik, ahol elsősorban a GTC, a Skanska és az Indotek jelentős projektjeinek megvalósítása várható. A változó piaci trendek miatt egyre több esetben fordul elő funkcióváltás is: sok eredetileg irodaháznak tervezett projektet végül más célokra – például lakó- vagy szállodai funkciókra – hasznosítanak.
2025 első félévében a nettó bérbeadás aránya meghaladta a bérletmegújításokét, amelyre huzamosabb ideje nem volt példa. Az első hat hónapban a teljes bérleti piaci aktivitás 10,7%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest. A nettó bérbeadás volumene 100 900 m2-t tett ki (ami 4,7%-os visszaesést jelent). A nettó bérbeadás az összes kereslet 47,4%-át adta 2025 első félévében, amely 3 százalékponttal magasabb arány, mint 2024 azonos időszakában.
A Colliers szakértője azt is hangsúlyozta, hogy a magyar irodapiac továbbra is erősen Budapest-központú, vidéken Debrecen mondható a legjelentősebb szereplőnek az intenzív fejlesztéseknek, beruházásoknak köszönhetően.
Ipari ingatlanpiac
A magyar ipari-logisztikai piac az elmúlt évek dinamikus bővülése után 2025 első felében jelentős fordulatot tapasztalt: a piac túlkereslete helyett egyelőre túlkínálat alakult ki – hívta fel a figyelmet Beck Tamás (Director, Head of Industrial).
A budapesti és agglomerációs állomány elérte a 3,87 millió m²-t, országosan már 5,84 millió m² az ipari-logisztikai terület. Az üresedés a fővárosban azonban meredeken nőtt: 13,4% (2024: 7,9%), vidéken 10,8% (2024: 6,8%). Az új átadások volumene Budapesten 111 065 m², vidéken 80 588 m² volt az első félévben, amelyek messze elmaradnak a 2024-es mértéktől. A kereslet is érezhetően visszaesett: a fővárosban -103 ezer m² volt a nettó abszorpció (míg előző évben +233 904 m²). Vidéken is jelentősen alacsonyabb volt a kereslet, itt 30 202 m²-t regisztráltak (2024: 212,434 m²).
A kihasználatlanság növekedése mögött főként a bizonytalan gazdasági kilátások, a csúszásban levő beruházások, az exportfüggő bérlői kör kivárása és a működési költségek növekedése áll. 2025 első félévében Budapesten mintegy 516 000 m² raktár állt kihasználatlanul, (13,4%), a vidéki piacokon pedig közel 214 000 m².
A fő fejlesztők továbbra is aktívak (HelloParks, CTPark, VGP, Panattoni, Inpark, Innovinia), azonban a jövőbeni projektek volumene is nagyban függ a kereslet alakulásától, (a nyugat-magyarországi régiókban az átadások aránya például feltűnően alacsony maradt). Kelet-Magyarországon Kecskemét kezdi feljebb pozícionálni magát, s bár Budapest után Debrecen mondható a legígéretesebb piacnak, a beruházások csúszása, bizonytalansága miatt egyelőre óvatosabb üzemmódra váltottak át a fejlesztők.
| Forrás: Colliers
