Csak úgy ömlik a pénz az ilyen ingatlanokkal foglalkozó alapokba, amit a vagyonállományuk növekedése is igazol. A hozamtermelő képesség fenntartásához folyamatosan új vásárlásokra van szükség, így egymás elől kapkodják el a legjobb áron kínált irodaházakat, ipari létesítményeket, kiskereskedelmi egységeket vagy akár a lakóingatlanok.

Az alacsony hozamkörnyezet egyre inkább arra sarkallja a megtakarítókat, hogy a bankbetétek felől a magasabb hozamot biztosító befektetések irányába mozduljanak. Ennek egyik módja az ingatlanba történő befektetés, vagyis lehet szó közvetlen ingatlanvásárlásról, vagy akár kisebb összeggel is elérhető ingatlanalapokon keresztüli hozamszerzésről. Egyre élénkebb az érdeklődés az ingatlanbefektetési alapok iránt, megnőtt a hozzájuk beáramló tőke, aminek hatására hozamtermelési kényszer alakult ki, így az ingatlan kitettség növelésére, vagyis egyre több ingatlan vásárlásra vannak ösztönözve.

Az alapok portfoliójában többnyire irodaházak, logisztikai és kiskereskedelmi ingatlanok, ritkább esetben lakóingatlanok találhatóak, ezek bérbeadásából, illetve a megvásárolt ingatlanok értéknövekedéséből tehetnek szert jövedelemre és biztosíthatják a befektetők által elvárt hozamszintet. A likviditás megtartásának érdekében azonban nincs a teljes vagyonuk ingatlanokban, rövid lejáratú állampapírok, illetve bankbetétek is részei a portfóliónak.

Az alapok népszerűségét a számok is alátámasztják, közel 1000 milliárd forintot kezelnek, ami 25 százalék körüli vagyonnövekedésnek felel meg tavaly év végéhez képest. A növekedésében egyértelműen szerepet játszik az élénk ingatlanpiac, ami a lakóingatlanok mellett a kereskedelmi és ipari ingatlanok felértékelődését is maga után vonja. Az értéknövekedés azonban azt is jelenti, hogy a későbbi vásárlások során csak egyre drágábban tudnak ingatlanokhoz jutni, ami természetesen a hozamszintekre is hatással van.

A kelet-közép-európai régióra általánosságban igaz az irodapiaci hozamszintek csökkenése. Ha a bérleti díjak nem változnak, akkor a növekvő kivitelezési költségek miatt a jelenleg Budapesten tapasztalható 6,25-6,5 százalék körüli irodapiaci hozamok a következő években tovább csökkenhetnek. A kiskereskedelmi egységek hozamszintje szintén csökkent az elmúlt években, de a legtöbb európai országhoz képest hazánkban még így is magasnak számítanak. A Váci utcában 5,5, az Andrássy úton 6 százalék az átlagos éves hozam, akárcsak a legnépszerűbb bevásárlóközpontok esetében, míg a retail parkoknál átlagosan 7,5 százalék.

Megkérdeztük az OTP Ingatlanalapot, a Diófa Alapkezelőt és a Duna House csoport tagjaként, az Impact Alapkezelő Zrt. képviselőjét, hogyan tudnak reagálni a kereskedelmi ingatlanhozamok csökkenésére Magyarországon, illetve milyen ingatlanokat keresnek, hogy biztosítható legyen a megfelelő hozamszint az ingatlanalapoknál.

Schlosser Alexa, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő ingatlangazdálkodás igazgató-helyettese elmondta, hogy a diverzifikáció segítségével csökkentik a különböző kockázatokat és optimalizálják a hozamszinteket, ezért az OTP Ingatlanbefektetési Alap portfóliójában az irodaházak mellett logisztikai- és bevásárlóparkok, bankfiókok, lakóingatlanok, valamint fejlesztési telkek is vannak. Annak érdekében, hogy a befektetőknek hosszú távon is értéket teremtsenek, az akvizíciós célpontot a jó lokációban lévő, gazdaságosan üzemeltethető, jó bérlői összetételű és stabil cash flow termelőképességű ingatlanok jelenthetik.

Az erős versenyt az is mutatja, hogy az elmúlt időszakban jellemzően kész termékeket, azaz épületeket lehetett vásárolni, most viszont megjelent a kereslet és ezzel együtt a "licitálás" a majd csak 1-2 év múlva elkészülő ingatlanokra is. Az árverseny jelentős, de egy-egy ingatlanberuházás esetében nem csak az ár a döntő, hanem a tranzakció egyéb feltételei is.

A hozamszintek fenntartására megoldás lehet a külföldi ingatlanvásárlás is. "Akvizíciós célpontokat már nézünk, elkezdtük felmérni a piacot, tárgyalunk külföldi ügynökségekkel. A környező országok közül elsősorban azok jönnek szóba, ahol az OTP csoport már jelen van és rendelkezik helyi piacismerettel, ami a lehetséges kockázatokat jelentősen csökkenti" - tette hozzá Schlosser Alexa.

Biró Gergely, a Diófa Alapkezelő Zrt. elnök vezérigazgatója azt nyilatkozta, hogy érezhető az erős verseny a befektetési piacon. Több ingatlanalapot kezelnek, ezért az ügyfelek befektetési céljaihoz igazítják a stratégiájukat. Természetesen az új befektetési környezethez alkalmazkodni kell, ennek egy eszköze továbbra is a diverzifikált portfólió építése. A kezelt ingatlanportfolió 40 százalékát kiskereskedelmi egységek és 34 százalékát iroda ingatlanok teszik ki, míg 22 százalékot ipari ingatlanok képviselnek. Az utóbbi években a befektetési stratégia részeként, olyan termékeket is elhelyeztek a portfólióban, amelyek hosszú távon kapacitásbővítésre alkalmasak.

"Nem tapasztaljuk, hogy szűkült volna a kínálat, ezt mutatják az éves befektetési volumenek is, amelyek magasan kiemelkednek a 10 éves átlagból. Megszaporodott azon ingatlan száma, amelyek piacra helyezésével az eladók a válság hatására és a befektetői érdeklődés hiányában kivártak. Emellett pedig nem ritka, hogy már a tervasztalon elkel néhány kiválóan pozícionált új projekt. A mai piaci viszonylatra elmondható, hogy a befektetési termékek széles skálán mozognak." - nyilatkozta Biró Gergely.

(Forrás: www.portfolio.hu)