Leginkább úgy lehetne jellemezni az elmúlt néhány hónapban bekövetkezett változásokat a zuglói ingatlanpiacon, hogy az árak sem nem csökkentek, sem nem emelkedtek - mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Stagnálás volt jellemző, de az elmúlt év második felére kialakult magas szinteken. A CSOK hatása egyelőre nem érezhető, nincs jelentősebb hatása, az új lakások piacra kerülése hozhat változást nem is olyan sokára.

Eszement árak

A kereslet továbbra is erős a XIV. kerületben, de ez már másfél éve megszokott. Ugyanakkor felhívta a figyelmet arra az egyébként szembetűnő változásra, miszerint a vevők most már “nem mindenáron” kívánnak vásárolni. Egyre inkább érezhető, hogy elkezdtek gondolkodni a vevők, és különösen annak fényében valószínűsíthető egyfajta kivárás kialakulása, hogy az év második felében beindulhat az újépítésű lakások piaca is. Természetesen egy jó árú ingatlant most is az átlagosnál gyorsabban lehet értékesíteni - jegyezte meg Sebestyén Tamás.

A kínálat az utóbbi hónapokban a magasabb árak ellenére sem igazán bővült, viszont az jellemző, hogy sokszor olyan “eszement” árakon próbálnak piacra lépni egyes tulajdonosok a lakásaikkal, ami már a “vicc” kategóriát súrolja. Azt lehet néha érezni, hogy mintha sok eladó egyetlen ingatlaneladáson akarna meggazdagodni - fogalmazott az ingatlanközvetítő. Ők jellemzően mondanak egy összeget hirdetési árként, melyet ha átszámolunk négyzetméterárra, akkor 600-700 ezres összegek jönnek ki, ami nyilvánvalóan irreális. Ezeket az árelképzeléseket sokszor egy családtag, ismerős vagy szomszéd ingatlaneladása után kalkulálják ki tévesen a tulajdonosok.

Kedvelt méretek és elosztások

Most leginkább az 50-70 négyzetméteres lakásokat keresik a vevők, főleg ha nem csak két szoba, hanem három lakóhelyiség található bennük. Utóbbiak kifejezetten előnyt élveznek az eladás során, hiszen ezekből mindig kisebb volt a kínálat, így az áruk is magasabb. Azért is a nagyobb, illetve kétszobás lakások felé húznak a vevők, mert a 30-40 négyzetméter közötti garzonlakások ára fajlagosan magas, így jobban megéri nekik a kétszobások kínálatában keresgélni. Akár panel, akár téglalakás, ilyen adottságokkal az átlagnál előbb elviszik a piacról - jegyezte meg a Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője.

Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy bár a 2-3 szobás lakások a legkeresettebb kategóriába tartoznak, ezeknél is időnként olyan ár-elképzelésekkel állnak elő a tulajdonosaik, amit a vevők már nem hajlandóak elfogadni.

Négyzetmétert tekintve ma Zuglóban 320-420 ezer forint között alakulnak reálisan az árak, ennél sokkal olcsóbban nem is nagyon lehet most itt lakást venni, illetve drágábban eladni. A minimumár mintegy 250 ezer forintra tehető, a maximumot viszont azok az 5-6 éves építésű ingatlanok képviselik a kerületben, melyek a kis lakásszámú társasházakban találhatók. Ezeknél 40-45 millió forint a felső küszöb, e fölött már nagyon egyedinek kell lennie az ingatlannak, hogy valaki érdeklődjön utána. Nagy forgalom azonban ebben a kategóriában nincs - tette hozzá.

Felkapott környékek

És hogy hol szeretnének lakni a Zuglóban most lakást vásárlók? Ha a lakótelepeket tekintjük, akkor még mindig az Adria-sétány a nagy kedvenc, de ez mindig is kiemelt terület volt. Itt nem is paneláron, hanem téglaáron mozognak a lakótelepi lakások.

A téglalakásokat tekintve a Herminamező emelhető ki, mely mindig is a kerület ékköve volt, de annak is inkább a villanegyed-része. Itt viszont túl sok eladó lakást nem találhatunk, különösen nem a klasszikus, és egyébként olyannyira vonzó villalakásokból. Inkább csak a köztük megbújó társasházi lakások közül válogathatunk, de ezek ára is 400 ezer forint környékén mozog most négyzetméterenként.

Magához térő bérleti piac

Sebestyén Tamás arra is kitért, hogy a korábban a bérlakáspiacon jellemző drasztikus áremelkedés mára mintha enyhén csillapodott volna. Ennek oka, hogy kialakult egy olyan árszint, ami felett már gyakorlatilag értéktelenné válik az adott bérlakás, hiszen nem lehet kiadni. Jellemző mostanában, hogy számos olyan bérlakás kerül most ki a piacra, ami erősen felújításra szorulna, de ezekért olyan árakat akarnak kérni a tulajdonosaik, amennyiért a jobb állapotú lakásokat adják ki. Pedig ezeknél a lakásoknál nemhogy a nyílászárók nincsenek kicserélve, hanem olykor még akár ki sincsenek festve, régiek a szaniterek, régi bútorokkal vannak telezsúfolva.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem felújított, lepusztult lakótelepi lakásokat próbálnak kiadni 100 ezer forint feletti havi bérleti díjért. Pedig egy ilyen árhoz már olyan felszereltségi szintet, minőségi színvonalat kell képviselnie a lakásnak, amire azt mondhatjuk, hogy makulátlan. Erre abból is lehet következtetni, hogy a jelentkezők többsége válogat, vagy akár erős nem tetszését is kinyilvánítja az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint.

Az a buborék, ami kialakult a bérlakáspiacon, már nem olyan méretű, mint pár hónapja. Ez azt jelenti, hogy egy másfél-kétszobás panel vagy csúsztatott zsalus lakás 90-100 ezer forint közötti áron adható ki most Zuglóban, míg volt olyan időszak, amikor 120-150 ezer forint közé is felkúszott az áruk. A nagyobb lakások természetesen ennél drágábban is bérlőre találnak.

Egy kis megtorpanás jöhet

Végül arra hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, hogy az újépítésű piac alakulása határozhatja meg a folyamatokat az év második felében. Néhány projekt már el is indult, és pár hónap múlva várható, hogy egy nagyobb dózis kerül ki újépítésű lakásból a piacra. Emiatt a lakótelepi lakások tulajdonosai egy kis megtorpanásra, némileg csökkenő érdeklődésre készülhetnek az év második felében.

(Forrás: Balla Ingatlan)