2025. június 22., vasárnap - Paulina

Archívum

Kiskereskedelmi ingatlanpiaci helyzetkép az euróárfolyam tükrében (2.)

2009-04-20 1070

Az ingatlanpiac minden szereplője nagy figyelmet szentel a forintárfolyam alakulásának más nemzeti valutákkal szemben. A négyrészes elemző sorozat 2. részében a Colliers International nemzetközi ingatlanügynökség szakértői:

 Balla Ákos, az értékbecslési divízió vezetője és Koroknai Szabolcs, a kiskereskedelmi divízió vezető tanácsadója azt vizsgálták, hogyan reagál a kiskereskedelmi ingatlanok piaca az aktuális kihívásokra, elsősorban az euróárfolyam változásának tükrében.

A kiskereskedelmi ingatlanok, bevásárlóközpontok piacán előállt speciális helyzetre hívja fel a figyelmet Koroknai Szabolcs, a Colliers kiskereskedelmi divíziójának vezető tanácsadója. Az import árukat forgalmazó kereskedők az árfolyamváltozás miatt közel 20%-os költségnövekedést szenvedtek el.

Általánosan elmondhatjuk, hogy a kereskedők jellemzően 300 forint/euró árfolyamon árazták be az új, tavaszi kollekciójukat, ami bizonyára jelentkezni fog az inflációs adatokban. Bár a bérköltségek továbbra is forintban merülnek fel, ám az eddigi árrés karcsúsodott, amit a kereskedelmi forgalom általános visszaesése tovább súlyosbít. Ez utóbbi Magyarországon jelenleg még nem is annyira hirtelen és drasztikus jelenség, hiszen már mintegy másfél éve folyamatosan tartó piaci forgalomcsökkenési trendről beszélünk. 

A bérlők és bérbeadók közötti erőviszonyok is megváltoztak a kiskereskedelmi piacon: az elmúlt fél évben bérlői piac alakult ki. A bevásárló utcai és hagyományos bolti kiskereskedelmi ingatlanpiac nincs egységesen beárazva, így a szerződések egyéni béralkuk eredményei. A bevásárlóközpontoknál azonban egységesebb a piac a kisebb számú bérbeadó miatt.

Itt a bérleti díjak erőteljes szegmentálódását és kiemelten jó és átlagosnál rosszabb adottságú üzletek bérleti díjai között az olló drasztikusabb szétnyílását figyelhetjük meg. Lelépési díj már csak a legfrekventáltabb helyeken kerülhet szóba –ezek a díjak korábban 300-650 ezer euróig is terjedhettek, azonban Koroknai Szabolcs szerint most jelentősen csökkent az összegük –, illetve új terminusként az árfolyamkockázatok kezelésére a bérleti díj-sáv is megjelent a megállapodásokban. Ez utóbbi alatt azt értjük, amikor a bérlők kérik a devizában megadott bérleti díjakra az átváltási ráta felső határának megállapítását.

Ezt jelenleg csak olyan tulajdonosok tudják bevállalni, akiknek nincs jelentős hitelállománya, vagy a közeljövőben fognak kifutni a hitelei.  Új jelenség a piacon a bérbeadók részéről tapasztalható proaktív hozzáállás a szerződések rövidtávú újratárgyalására, akár rövidebb távú, 2-3 éves új szerződési feltételek kialakítására. Ingatlant értékesíteni most nem érdemes, de a cash-flow szemlélet előtérbe kerülése miatt szaporodnak az eladás-visszabérlés („sale-and-lease-back”) jellegû ügyletek.

Az euróárfolyam változásnak, és a forint leértékelődésének köszönhető rövidtávú konjunktúra nyertesei az északi (többek között Komárom, Győr, Miskolc, Sátoraljaújhely) illetve a nyugati határszél (Szombathely, Sopron, Kőszeg) kereskedői illetve szolgáltatói, mivel a szomszédos Euró-övezeti országokból ismét özönleni kezdtek a vásárlók. A magyarországi határ menti városok lakói közül ugyanakkor sokan itthon költik el a szomszédos országban (pl. Ausztriában) megszerzett jövedelmüket.

Balla Ákos elmondta, hogy az euróárfolyam változás az ingatlanfejlesztésekre is nagy befolyást gyakorol, nyomás alatt tartja az ingatlanok értékét, hiszen a tulajdonosok bérleti díjakból kalkulálják a bevételüket, a csökkenő bevételek pedig az ingatlan értékére, és a további keresletre is visszahathatnak. A bérleti díjakat egyre gyakrabban euró alapon számolják, ami nem érzékeny az árfolyamváltozásokra, de gyenge forint esetén a bérlők számára nagyobb terheket jelent. Ennek eredményeként Románia után Magyarországon is kezdenek feltûnni olyan „szellemházak”, amelyek egy hibás koncepcióra alapozott kiskereskedelmi vagy irodai ingatlanfejlesztés következményei.

Az értékbecslési vezető szerint – hasonlóan más ingatlanpiaci szegmensekhez - a sokszor megalapozatlan piaci expanzió után ismét a bérlők igényeihez kell visszakanyarodni. Ebben a helyzetben az ingatlanfejlesztők, befektetők, bankok számára a piackutatás és az értékbecslés szerepe erősebb megvilágításba kerül, és fontosabb helyet foglalhat el a jövőben a döntések előkészítésben. 

 

A hír szerzője: O|G|H

Hírfigyelő

Kiváncsi, mit írnak a versenytársakról? Elsőként olvasná a szakmájával kapcsolatos információkat? Kulcsemberekre, projektekre, konkurensekre figyelne? Segítünk!

Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

 

 


 

Tipp

Időrendben

« Június 2025 »
H K Sze Cs P Szo V
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30            

Tartalom galéria

Hétvégi tippek, kulturális programajánló

Hétvégi tippek, kulturális programajánló

More details
Autós vakáció gyerekekkel: 10+1 pontban a biztonságos utazásról

Autós vakáció gyerekekkel: 10+1 pontban a biztonságos utazásról

More details

"Vidd magaddal a kutyádat a munkahelyedre!” nap – 2025. június 20.

More details
Hogyan árazzuk be reálisan az ingatlanunkat?

Hogyan árazzuk be reálisan az ingatlanunkat?

More details
Új telephelyvezető a Dachser Hungary Food Logistics élén

Új telephelyvezető a Dachser Hungary Food Logistics élén

More details
A Trans-Pack beköltözik a Prologis Park Budapest-Szigetbe

A Trans-Pack beköltözik a Prologis Park Budapest-Szigetbe

More details
A Market Építő Zrt. stratégiai partnerségben a Tanítsunk Magyarországért programmal

A Market Építő Zrt. stratégiai partnerségben a Tanítsunk Magyarországért programmal

More details
Újra Európa legjobb légitársasága lett a Turkish Airlines

Újra Európa legjobb légitársasága lett a Turkish Airlines

More details
Hogyan szervezd ki biztonságosan a marketinged?

Hogyan szervezd ki biztonságosan a marketinged?

More details
Az Üzleti Hírszerzés portál kiadója az O|G|H - Open Gates Hungary Kft. - O|G|H - a hír szerzője