Lassuló helyreállás, növekvő kockázatok címmel tette közzé az MNB a tavaszi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentését, aminek csütörtöki bemutatóján Nagy Tamás, az MNB igazgatója hangsúlyozta, hogy megint olyan helyzet van, amikor nem csak az elmúlt év értékelése fontos, hanem a kilátásokat is erősen számításba kellett venni a jelentés elkészítésénél.

A kockázatokat direkt és indirekt módon most az orosz-ukrán háború fokozza, ami a covid-korszakból felpattanni igyekvő gazdaságok szereplőinek várakozásaira , a befektetői hangulatra máris mérhetően negatív hatással van.

Egyelőre rövid távon lehet csak megítélni a háborús kilátásokat, de azt nem hogy milyen időtávon kell berendezkedni a megváltozott körülményekre, és azt sem, hogy mennyire eszkalálódhat a helyzet.

Jelentős maradt a home office aránya

Múlt év végén a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 9,2 százalékon állt és összességében stagnált az év során, amit főként a halasztások miatt alacsony átadási volumen és a mérsékelt kereslet eredményezett. A meglévő modern irodaállomány 14 százalékát kitevő irodaterület építése van folyamatban, de az ellátási fennakadások és az építőanyagár-emelkedés nehezíti a fejlesztések előrehaladását.

Az irodapiaci kereslet enyhén növekvő, de továbbra is magasabb arányú otthoni munkavégzés mérhető, mint a covid-járvány előtt.

A kihasználatlansági ráta nem nőtt, mert a kínálati oldalon érdemi halasztások voltak, 2022-re viszont nagyon magas új kínálat érkezhet a piacra, ami a mérsékelt kereslettel találkozva két számjegyű üres irodaterületet jelenthet

- mondta Nagy Tamás. A közép-kelet-európai régió legtöbb fővárosának irodapiacát emelkedő kihasználatlansági ráta jellemezte, 5-10 százalékos megújulási aránnyal.

Mindeközben az ipar-logisztika szegmensben a nagy volumenű átadások és az erős bérleti kereslet eredőjeként emelkedett kis mértékben a kihasználatlanság. Az irodai mellett a szálloda- és ipar-logisztika szegmensekben a tervezett magas átadási volumenek a kihasználatlan területek további emelkedését vetítik előre, de a fejlesztések időbeni megvalósítására nézve növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák, amiket a háború még inkább felerősít.

Jelentős az import kitettség

Már a háború előtt, 2022 első két hónapjában 20-50 százalékos nyersanyagár emelkedést lehetett a világpiacon látni, több részpiacon orosz és ukrán kétszámjegyű beszállítói aránnyal.

Az építési költségek ráadásul Magyarországon emelkedtek a régióban a legnagyobb mértékben

- jelezte az MNB igazgatója -, méghozzá magyar specifikum, az 50 százalékot is meghaladó mértékű építőanyag import kitettség miatt. A hazai építőipar sérülékenységét csökkenteni kell a hazai gyártási kapacitás fejlesztésével.

A magyarországi szállodák forgalma javult 2021-ben, de a szektor bevétele még mindig 51 százalékkal maradt el a 2019-es adattól.

A piaci szakemberek szerint a turizmus feltételezhető jövőbeli kilábalását alapul véve indokoltak a szállodafejlesztések, ugyanakkor a háború újabb sokkot jelenthet a turisztikai szektornak, amelynek mértéke és tartóssága még bizonytalan.

Hazai befektetői többség volt és maradt

A hazai kereskedelmi ingatlanok befektetési forgalma elmaradt a korábbi években látott, 2 milliárd euró környéki volumentől, de – a régiós átlagot meghaladó mértékben – 17 százalékkal nőtt 2021-ben éves alapon, és 1,2 milliárd eurót ért el. Ennek több mint felét (56 százalékát) néhány nagy összegű tranzakció adta, kétharmada pedig hazai befektetőkhöz kötődött.

A befektetési termékek kínálata továbbra is szűkös, ami a hozamok csökkenését eredményezi.

Az Európa- és világszerte több országban elindított monetáris szigorítási ciklus is szűkíti az ingatlanbefektetések által kínált hozamfelárakat, azonban a jó minőségű ingatlanok stabil pénzárama és a rendelkezésre álló likviditás fenntartja a befektetők érdeklődését a kereskedelmi ingatlanok iránt.

Szigorodó finanszírozási feltételek

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya közel negyedével növekedett 2021 során, miközben a devizahitelek állományon belüli aránya 6 százalékponttal 78 százalékra csökkent, amit az NHP Hajrá program nagymértékben támogatott.

A hitelintézetek harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak tavaly, a folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik, legerőteljesebb növekedés viszont a szállodaszegmens folyósításaiban jelentkezett a 2020-as alacsony bázishoz képest.

A novembertől szűkített formában meghosszabbított moratórium lehetőségével a kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állomány 3,1 százaléka élt, amely jóval alacsonyabb kihasználtság a 2021-ben mért 40 százalék feletti szintekhez képest.

A programban résztvevő kereskedelmiingatlan-projekthitelek 65 százalékát a szállodák finanszírozására nyújtott hitelek tették ki, az ipar-logisztika szegmens projekthitelei közül pedig egy esetében sem szünetelt már a törlesztés 2021 végén.

A 2022 márciusában lezajlott egyeztetés alapján az ingatlanpiaci szereplők az orosz-ukrán háború hatására romló gazdasági kilátások és tovább emelkedő építőanyagárak mellett már építőanyag-hiányt is tapasztalnak, mindezek eredményeként pedig a finanszírozási feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek részéről.

| Forrás: vg.hu