A CBRE becslése szerint a cseh piacon az összes befektetési volumen 2025 végére megközelíti a 4 milliárd eurót. Az év első három negyedévében a belföldi befektetők adták a teljes befektetési aktivitás mintegy 80%-át, és a tanácsadó cég szerint ez a trend 2026-ban is folytatódik. Előretekintve a CBRE arra számít, hogy a befektetési volumen jövőre is erős marad, meghaladva a 3 milliárd eurót.

„A cseh ingatlanpiac stabilitása, amelyet a hazai tőke hajt, jó alapot teremt a további növekedéshez. 2026-ban dinamikus fejlődésre és ágazatokon átívelő stratégiai lehetőségek megjelenésére számítunk” – mondta Clare Sheils, a CBRE csehországi vezérigazgatója.

Befektetési piac – kilátások

A CBRE szerint a 2025-ös erős teljesítményt az aktív hazai befektetők és a több szektort érintő tranzakciók alapozták meg, beleértve az irodai, kiskereskedelmi, szállodai, vegyes funkciójú fejlesztéseket és ipari parkokat.

„Az idei évben tapasztalt piaci dinamika és szektorokon átívelő likviditás nagy valószínűséggel jövőre is fennmarad” – mondta Jakub Stanislav, a CBRE befektetési ingatlanokért felelős vezetője. „Ez az irodapiacra is igaz, amely az új projektek korlátozott kínálata ellenére is robusztus marad.”

Stanislav hozzátette, hogy a bevásárlóközpontokba irányuló befektetések folytatódnak, de szelektívebb lehetőségekkel, míg a szállodai szektorban a piacra kerülő eszközök korlátozott kínálata jelenthet fékező tényezőt. „Ilyen környezetben az ipari-logisztikai szegmens kilátásai különösen kedvezőek az erősödésre” – fogalmazott.

A CBRE szerint az irodai szegmensben továbbra is hozamcsökkenési nyomás érvényesülhet, a prémium eszközök iránti erős kereslet miatt. Más szektorokban – kiskereskedelem, szállodák és ipar – a hozamok várhatóan nagyjából stabilak maradnak. Ugyanakkor a CBRE arra számít, hogy tovább nő a különbség a kiemelt elhelyezkedésű, prémium ingatlanok és a másodlagos eszközök hozamai között, különösen az ipari és logisztikai szektorban.

Irodapiac: korlátozott kínálat és emelkedő bérleti díjak

Az új irodai kínálat Prágában 2025-ben várhatóan nem éri el a 27 ezer négyzetmétert, ami a valaha mért legalacsonyabb éves bővülést jelenti. A kínálat növekedése 2026-ban is korlátozott maradhat: jelenleg mindössze 30 700 négyzetméternyi iroda van építés alatt, amelyeket jövőre terveznek átadni.

„Az új irodák hiánya alacsonyan és stabilan tartja az üresedési rátát, amely 2025-ben és 2026-ban egyaránt körülbelül 6,5% lesz” – mondta Simon Orr, a CBRE irodapiaci üzletágának vezetője. „A bérleti díjak minden részpiacon emelkednek, és egyre nagyobb a különbség a prémium és a másodlagos ingatlanok között.”

A CBRE szerint az irodabérleti piacon továbbra is a szerződések újratárgyalása dominál, míg a nagyszabású költözéseket gyakran a következő bérleti ciklusig elhalasztják. A CBRE által idézett felmérések azt mutatják, hogy a munkavállalók a pandémia után nagyrészt visszatértek az irodákba, ami támogatja a jó minőségű, jó elhelyezkedésű irodák iránti keresletet. A keresletet főként a meglévő bérlők adják, miközben az előbérlet (pre-leasing) egyre gyakoribbá válik a kivitelezési aktivitás fokozatos élénkülésével.

Ipari és logisztikai piac: stabil kereslet, regionális eltérésekkel

A cseh ipari és logisztikai piac 2025 végére várhatóan meghaladja a 13 millió négyzetméter elkészült területet, köszönhetően a negyedik negyedévben átadásra kerülő nagy projekteknek. 2026-ban az új fejlesztések volumene mérséklődhet, körülbelül 650 ezer négyzetméterre, szemben a 2025-ös mintegy 1,2 millió négyzetméterrel.

Az üresedési ráta enyhe emelkedés ellenére továbbra is alacsony, körülbelül 4,5%, ugyanakkor jelentős regionális különbségek tapasztalhatók. A plzeni régióban az üresedés eléri a 9%-ot, míg Prágában és környékén mindössze 2,2%. A CBRE felhívja a figyelmet az úgynevezett „szürke üresedésre” is – azokra a szerkezetkész, de még hivatalosan nem nyilvántartott területekre –, amelyek rejtett kínálatot jelentenek.

A kereslet 2025-ben is erős maradt: a harmadik negyedév az elmúlt két évtized második legerősebb negyedéve volt. Az éves összes bérbeadás várhatóan eléri az 1 millió négyzetmétert. A CBRE előrejelzése szerint 2026-ban a bérbeadási aktivitás körülbelül 850 ezer négyzetméteren stabilizálódhat.

„A cseh ipari és logisztikai szektor továbbra is nagy ellenálló képességet és gyors alkalmazkodási készséget mutat” – mondta Jan Hřivnacký, a CBRE ipari és logisztikai üzletágának vezetője. „A bérlők jelenleg kissé erősebb tárgyalási pozícióban vannak, a fejlesztők pedig nyitottabbak a bérleti feltételek és ösztönzők tárgyalására, különösen a magasabb üresedési rátával rendelkező lokációkban.”

A prémium ipari bérleti díjak jelenleg körülbelül 7,40 eurót tesznek ki négyzetméterenként havonta, és további növekedés várható, bár a bérleti trendek régiónként jelentősen eltérnek.

Kiskereskedelmi piac: növekedés korlátozott új fejlesztések mellett

A 2025-ös évben zajló modernizációs és bővítési hullámot követően jövőre nem várható új, nagy volumenű kiskereskedelmi fejlesztés megnyitása. A fejlesztési aktivitás a már folyamatban lévő projektekre összpontosul, köztük a brnói Dornych, a pardubicei Galerie Pernerka és a felújított prágai Kotva áruház, amelyek megnyitását 2028-ra tervezik.

A fejlesztési csővezetékben továbbra is a retail parkok dominálnak, több mint 170 ezer négyzetméternyi új terület átadásával. A makrogazdasági mutatók – például a GDP-növekedés, a reálbérek és a fogyasztói bizalom – várhatóan nagyjából stabilak maradnak, ami 2026-ban körülbelül 3%-os kiskereskedelmi forgalomnövekedést támogat.

„Csehország továbbra is kulcsfontosságú célpiac a közép- és kelet-európai régióba belépő nemzetközi kiskereskedelmi márkák számára” – mondta Jan Janáček, a CBRE kiskereskedelmi és kiskereskedelmi bérbeadási üzletágának vezetője. „Bár az emelkedő működési költségek és a változó fogyasztói szokások körültekintő stratégiákat igényelnek, a stabil gazdasági növekedés és a retail parkok folyamatos fejlesztése szilárd alapot ad a piacnak.”

Janáček hozzátette, hogy a CBRE legfrissebb felmérése szerint a kiskereskedők további terjeszkedést terveznek, különösen a regionális bevásárlóközpontokban és retail parkokban, miközben egyre szélesebb körben alkalmazzák a mesterséges intelligenciát többek között a marketing, a személyre szabás, az ügyfél-analitika és az ellátási lánc optimalizálása területén.

| Forrás: CBRE / CIJ World