A panel megnyitásakor Fitzgerald kiemelte az ágazat előtt álló egyedi kihívásokat és lehetőségeket. „Az elmúlt 18 hónap az újraárazás és a kereslet eltolódásának rendkívül gyors időszaka volt mindhárom szektorban, miközben az eddig kiváró tőke most 2025-ben újra lehetőségeket keres” – magyarázta, felhívva a figyelmet arra, hogy a likviditás lassan visszatér a piacra. Hangsúlyozta: „A tapasztalataim alapján azt tanultam meg, hogy a bérbeadás a fejlesztés éltető ereje – bérlők és erős bérbeadási teljesítmény nélkül egyszerűen nincs sikeres fejlesztés.” Fitzgerald arra biztatta a résztvevőket, hogy vizsgálják meg alaposan a hozamkülönbségeket az egyes piacokon, hozzátéve: „Készüljenek kérdésekkel, mert biztosítjuk, hogy legyen idő valóban a lehetőségek lényegéig eljutni.”
Carmen Ravon, a CBRE CEE régióért felelős kiskereskedelmi bérlői vezetője részletes képet adott a kiskereskedelmi kereslet alakulásáról és a bérlői mix kulcsszerepéről az értékteremtésben. Megjegyezte: „A CEE-régióban a kiskereskedelmi befektetések értékelésekor a befektetők figyelembe veszik a városi hozamot és az eszköz minőségét, de mindenekelőtt a bérlői mix határozza meg a sikert. A kérdés mindig az: hogyan tudjuk úgy fejleszteni az összetételt, hogy maximalizáljuk a növekedési potenciált és a bérleti bevételeket?” Ravon jelentős nemzetközi érdeklődésről számolt be, hozzátéve: „Idén a régióban mintegy 70 új kiskereskedelmi márka lépett piacra. Minden ország vonzza az ismert neveket – Romániában például az Action és a Wendy’s, Szlovákiában a Victoria’s Secret és a Müller, Magyarországon pedig a Rituals jelentős terjeszkedési tervekkel. A piac élénk, amit a kiskereskedelmi parkokban és regionális központokban tapasztalható közel nulla üresedési ráta is alátámaszt.” Kitért az ágazati változásokra is: „Az egészség, a szépségápolás és a szolgáltatások szárnyalnak, miközben a sportüzemeltetők a pandémia után lassultak, a mozik pedig bizonytalan jövő előtt állnak, mint nagy bevásárlóközponti horgonybérlők. Ennek ellenére a jól menedzselt bevásárlóközpontok vonzereje továbbra is erős, ahogyan azt a prágai Palladium tranzakciója is mutatja.”
A fejlesztési és eszközstratégiai kérdésekre térve Dominik Uhe, a Kaufland International befektetői kapcsolatokért felelős vezetője a kiskereskedelem alkalmazkodóképességéről beszélt. „Fókuszunk olyan kiskereskedelmi és vegyes funkciójú helyszínek kialakításán van, ahol az élelmiszerüzletek szaküzletekkel párosulnak, így valódi egyhelyes bevásárlási élményt nyújtanak, amely következetesen ellenállónak bizonyul” – mondta. „Lengyelországban és Németországban ez a modell különösen sikeres, mivel lehetővé teszi a formátumok rugalmas alakítását a helyi piaci igények szerint. A kulcs annak megértése, hogy a közelség és az átgondolt bérlői kombinációk teremtenek tartós értéket és vonzerőt.” Uhe hozzátette: „Nem egyszerűen nagyobbat kell építeni, hanem okosabban – a gyógyszertárak és kényelmi szolgáltatások integrálása nélkülözhetetlenné teszi ezeket a helyszíneket a mindennapi vásárlások során, és ez az alkalmazkodóképesség jelenti az erősségünket a jövőben.”
Paul Kusmierz, a Master Management Group vezérigazgatója a hozamokról és a regionális kiskereskedelmi parkok iránti befektetési hullám mozgatórugóiról beszélt. „Mindössze 18 hónappal ezelőtt Lengyelországban egyes kiskereskedelmi parkok körülbelül 9,5 százalékos hozammal működtek, teljes bérbeadottság mellett, ismert horgonybérlőkkel. Ma ezek az eszközök már 7,5–8 százalék körüli hozamon cserélnek gazdát, ami jól mutatja a kereslet robbanásszerű növekedését és a piac erejét” – fogalmazott. Kusmierz ezt a fogyasztói bizalomhoz kötötte: „A háttérben egyértelműen a fogyasztók megnövekedett vásárlóereje áll. A kiskereskedelmi fejlesztőknek bátran kell lépniük – akik gyorsan reagáltak, ki tudták használni ezt az erős, ciklikus fellendülést, és most jelentős hozamokat élveznek.”
Az ESG kérdéskör kapcsán Martin Polák, a GARBE Industrial Real Estate CEE régiós ügyvezető igazgatója a fenntarthatóság eszközértékekre gyakorolt összetett hatását elemezte. „Az erős ESG-minősítések megszerzése ma már nem extra, hanem alapfeltétel a tőkevonzáshoz és a likviditás biztosításához. Bár egyelőre nem látunk egyértelmű hozamprémiumot az ESG-kompatibilis kiskereskedelmi eszközöknél, a befektetők és a bankok elvárnak egy bizonyos szintet – ez lett az új minőségi és fenntarthatósági alap” – mondta. Hozzátette: „Ha arra a földrajzi területre és eszközosztályra összpontosítod az energiádat, ahol helyi tudással és tapasztalattal rendelkezel – ahogy én a logisztikában –, ott maximalizálhatod az esélyeidet a tisztességes, fenntartható árazásra. Újra és újra bebizonyosodott, hogy a logisztikai ügyletek még most is ellenállóak és hosszú távú értéket képviselnek, akkor is, amikor az eladó állomány átmenetileg magas, az árak pedig ideiglenesen nyomottak.”
Erik Wafler MRICS, a Gránit Alapkezelő vezető befektetési menedzsere pragmatikus képet festett a piac fejlődéséről és a kockázati megfontolások átalakulásáról. „A hozamok nagyrészt normalizálódtak a pandémia után, és bár volt egy időszak, amikor visszaesett a tranzakciós aktivitás, az üzletkötések újra élénkülnek, ahogy a vevők és eladók elvárásai közelednek egymáshoz” – magyarázta. „Az ESG tekintetében befektetőink nem fizetnek jelentős prémiumot pusztán egy LEED- vagy BREEAM-minősítésért, ugyanakkor ezek a jellemzők vonzóak a bérlők számára, és kulcsfontosságúak a kedvező finanszírozás eléréséhez. Stratégiánk lényege a piacok közötti diverzifikáció: több országban választunk ki magas minőségű eszközöket, a likviditást és a portfólió ellenálló képességét pedig gondos kiválasztással biztosítjuk, nem csupán eszköztípus szerinti megosztással.”
A beszélgetés végére a panel résztvevői egyetértettek abban, hogy bár a befektetési stratégiák egyre inkább adatvezéreltek és kockázattudatosak, az ingatlanbefektetés lényege továbbra is a makrogazdasági folyamatok és a fogyasztói magatartás finom összefüggéseinek megértésében rejlik.
| CEE Property Forum 2025, property-forum.eu
