A hatások azonban Európán belül egyenetlenül jelentkeznek. Észak-, Dél- és Délkelet-Európa különböző klímanyomásokkal néz szembe, és a befektetők, fejlesztők válaszai újrarajzolják az ingatlanpiaci térképet. Az ingatlanpiacot immár nem a földrajzi határok, hanem a környezeti kitettség és az alkalmazkodóképesség mentén osztják fel.
Észak-Európában – például Amszterdamban, Hamburgban vagy Koppenhágában – a vízi utakra épített városok most ugyanazon vizek fenyegetésével szembesülnek. A tengerszint emelkedése és a fokozott csapadék hatására megjelentek az „amfíbiaépítészet” és az árvízálló infrastruktúrák innovációi. Hollandia, amely eddig a vízgazdálkodás mintapéldája volt, ma már adaptív lakóházakat és megemelt logisztikai zónákat kísérletez ki. Németországban és az Egyesült Királyságban a növekvő biztosítási költségek és árvízkockázatok miatt a befektetők a magasabban fekvő eszközöket keresik. Az intézményi alapok előnyben részesítik az erősebb infrastrukturális rezilienciát és energiahatékonyságot, míg a skandináv fejlesztők úttörőként jelennek meg a szén-dioxid-negatív épületekkel, amelyek a faépítést megújuló távhővel ötvözik.
Dél-Európában a hő és a vízhiány dominálja a képet. Spanyolország, Olaszország és Görögország tartós hőhullámokkal küzd, amelyek városi környezetek működését is próbára teszik. A mediterrán fejlesztők passzív hűtési technológiákkal, napelemeket integráló homlokzatokkal és fényvisszaverő építőanyagokkal válaszolnak. Athénban és Barcelonában a tetőterek, amelyeket korábban csak szabadidős célokra használtak, ma már napelemfarmokként és zöldteraszokként funkcionálnak, csökkentve a belső hőterhelést. Az energiahatékonyság erkölcsi és pénzügyi kényszer is lett: az önellátó, megújuló energiát termelő ingatlanok mérhető árprémiumot élveznek, míg a korszerűtlen tulajdonok egyre inkább „beragadt eszközökké” válhatnak.
Délkelet-Európában a helyzet még összetettebb. A térség – beleértve Horvátországot, Szerbiát, Bulgáriát, Romániát és Görögország egy részét – egyszerre küzd a hőhullámokkal és az árvizekkel. Bukarestben és Szófiában az elavult csatornarendszerek miatt a fejlesztők megemelt földszintekkel és vízelnyelő tájépítészeti megoldásokkal védekeznek a villámárvizek ellen. Az idősebb épületállomány azonban továbbra is sérülékeny, és az ESG-hez igazodó finanszírozásokhoz való korlátozott hozzáférés lassítja a korszerűsítést. Görögország – turizmusfüggő gazdaságával – víztakarékos építési technológiákba invesztál, míg Szerbiát és Észak-Macedóniát az EU szigorodó környezetvédelmi normái kényszerítik modernizációra. A kihívások ellenére a térség továbbra is vonzza az osztrák, izraeli és öbölmenti tőkét: a 7–9 százalékos hozamok vonzóvá teszik a piacot azoknak a befektetőknek, akik a fenntarthatóságot nem csupán kötelezettségnek, hanem versenyelőnynek tekintik.
Európa pénzintézetei ma már a klímakockázatokat minden finanszírozási és értékelési folyamatba beépítik. Az EU fenntartható pénzügyi közzétételi rendelete (SFDR) előírja, hogy az ingatlanportfóliók jelezzék környezeti és átállási kockázataikat. Azok az eszközök, amelyek megfelelnek a szigorú fenntarthatósági kritériumoknak (pl. BREEAM, LEED vagy EU Taxonómia), gyorsabban kapnak finanszírozást és nagyobb likviditással bírnak. Az elavult vagy nem hatékony épületek értéke ezzel szemben csökken, mivel a refinanszírozási költségek nőnek, és a biztosítók emelik a kockázatos helyszínek díjait. A szakértők egyre gyakrabban beszélnek „reziliencia-prémiumról”: az épületek értéke immár azon múlik, mennyire képesek ellenállni a hőhullámoknak, árvizeknek vagy a szigorodó szabályozásnak.
A fejlesztők egyre szélesebb eszköztárral dolgoznak: dinamikus klímamodellezés, zöld finanszírozás, valamint természetalapú megoldások, például zöldtetők válnak általánossá. Számos városban önkormányzatok és magánfejlesztők partnerségben finanszírozzák az alkalmazkodó infrastruktúrát. Környezetvédő szervezetek ugyanakkor arra figyelmeztetnek, hogy a klímatudatos fejlesztések jelenlegi hullámát túlzottan pénzügyi érdekek vezérlik. A WWF Europe, a Greenpeace EU és a Climate Action Network szerint a „zöld” építési boom gyakran érintetlen területekre terjeszkedik, vagy magas szén-dioxid-tartalmú anyagokra támaszkodik. Egy brüsszeli fórumon az egyik aktivista úgy fogalmazott: „Erdőt nem lehet felújítani”, szigorúbb szabályozást sürgetve annak érdekében, hogy a fenntarthatóság ne csupán marketingcímke legyen.
Az aktivisták azt is kérik, hogy az EU intézményei a felújítást és a körkörös építést ugyanolyan prioritásként kezeljék, biztosítva, hogy az alkalmazkodás előnyeiből a régi lakásállomány és az alacsony jövedelmű negyedek is részesüljenek, ne csak a prémium irodatornyok. Szerintük a valóban fenntartható átmenetnek a társadalmi egyenlőséget éppúgy kell szolgálnia, mint a szénhatékonyságot. Ellenkező esetben Európa az egyenlőtlenség elmélyítésének kockázatával szembesül: olyan városok jöhetnek létre, ahol csak a tehetősek engedhetik meg maguknak a klímatudatos komfortot.
Európa ingatlanpiaca belépett abba a korszakba, amikor maga az alkalmazkodás vált az érték új mércéjévé. Észak-Európa megerősített vízpartjai, Dél-Európa energiatakarékos építészete és Délkelet-Európa fenntartható fejlesztései mind azt mutatják, hogy a reziliencia határozza meg a befektetési stratégiát. Azok a befektetők lesznek a következő évtized nyertesei, akik nem a rövid távú hozamokat hajszolják, hanem az alkalmazkodást építik be a tervezés, a finanszírozás és a várostervezés minden szintjére.
A klímaváltozás által okozott szakadék talán szélesedik, de egyben új szövetséget is teremt várostervezők, tudósok, pénzügyi szereplők és környezetvédők között. Együtt bizonyítják, hogy Európa városai – Oslótól Athénig és Bukarestig – az alkalmazkodás laboratóriumaivá válhatnak. Ez a közös erőfeszítés nemcsak az ingatlanvagyon megóvásának lehetőségét hordozza, hanem azt is, hogy újraformáljuk, miként épít, fektet be és él Európa.
| Forrás: CIJ EUROPE Különjelentés – 2025. október
