Lengyelország irodapiacán továbbra is erős a bérlői kereslet, miközben a fejlesztői aktivitás történelmi mélypontra süllyedt: a Colliers adatai szerint 2025 első félévében közel 700 000 m² irodaterületre kötöttek bérleti szerződést, ami 14 százalékkal haladja meg a 2024 azonos időszakában mért szintet, miközben az új kínálat rekordalacsony volt.
A Colliers jelentése szerint országosan mindössze 87 600 m² új iroda készült el 2025 első hat hónapjában, ennek 97 százaléka Varsóban. A fejlesztések központja továbbra is a West-Centre zóna, különösen a Rondo Daszyńskiego környéke, ahol jelentős befejezések történtek, például a Ghelamco The Bridge projektje, az Echo Investment Office House/T22 épülete, valamint a CD Projekt új központja. A varsói üresedési ráta az év közepére 10,8 százalékra csökkent, a belvárosi területeken 7,8 százalékra, míg a nem központi kerületekben 13,3 százalékon állt.
A kereslet zömét a regionális piacok adták. A Colliers szerint a fővároson kívül 387 200 m² irodaterületre kötöttek bérleti szerződést, ami 35 százalékos növekedést jelent 2024 első félévéhez képest. Krakkó vezetett 172 000 m²-rel, ami a regionális kereslet 44 százalékát tette ki, ezt követte Wrocław (21 százalék) és a Trójmiasto (14 százalék). „A vállalatok elsősorban meglévő helyszíneik megtartására összpontosítanak, ami fokozhatja a versenyt a legkeresettebb területekért” – mondta Anna Galicka-Bieda, a Colliers krakkói irodájának partnere és igazgatója.
Más tanácsadók is megerősítették a trendet. A JLL kiemelte, hogy az országos bérbeadás közel 700 000 m²-re rúgott, a második negyedéves aktivitás pedig szinte egyenlően oszlott meg Varsó és a régiók között. A Savills rámutatott, hogy Krakkóban az éves bérbeadási volumen 85 százalékkal nőtt, míg a BNP Paribas Real Estate hangsúlyozta, hogy Varsóban a fejlesztési csővezeték történelmi mélyponton, mindössze körülbelül 135 000 m²-en áll, ami több mint 50 százalékkal kevesebb a 2024 közepi szintnél. A CBRE szerint a regionális városokban is többéves mélypontra esett a fejlesztések volumene, ami korlátozza a modern, ESG-kompatibilis irodateret kereső bérlők lehetőségeit.
A bérleti díjakra már most felfelé irányuló nyomás nehezedik. A Colliers adatai szerint Varsóban a kezdő bérleti díjak 19–29 euró/m²/hó között mozognak, a legjobb projektek esetében pedig elérhetik a 35 eurót. A JLL hasonló számokat közölt, a belvárosi prémium kínálatban 22,5–26 eurós bérleti díjakkal, míg az új, ikonikus fejlesztésekben 28–29 eurós induló árakkal. A regionális központokban a díjak 12–19,5 euró között maradtak, Krakkó és Wrocław a felső sávban. Katowicében, ahol a kihasználatlanság 22,7 százalék, a bérlők továbbra is a legnagyobb alkupozícióval rendelkeznek.
Kilátások: A Colliers és a JLL egyaránt további szűkülést prognosztizál a belvárosi és a legjobb regionális projektekben, ahol a tanúsított, A kategóriás épületek egyre inkább polarizálják a keresletet. Mivel országosan mindössze 342 300 m² iroda áll kivitelezés alatt, és számos projekt késik vagy más funkcióra vált, a kínálat várhatóan 2026-ig korlátozott marad. A szakértők arra számítanak, hogy a legjobb elhelyezkedésű, új fejlesztésekben tovább emelkednek a bérleti díjak, míg az elavult állományt felújítják vagy kivezetik a piacról.
