Továbbá a vállalati épületek sokkal idősebbek, és nagy részük még nem volt soha felújítva. A vállalatok ugyanis nagyon nehezen szánnak pénzt az épületek korszerűsítésére, míg a szakmai befektetők az életciklus és a bérleti logika figyelembevételével ütemezik azokat. Emellett a kormányzati épületeknél is elindult egy korszerűsítési hullám: az ingatlanok döntő többségét – csaknem 90 százalékát – az utóbbi években újították fel.

az utóbbi években újították fel.

Az irodaházak elhelyezkedése Budapesten és vidéken (db)

Növekvő üzemeltetési költségek

 A létesítménygazdálkodási piacon mindig is meghatározó tényező az üzemeltetés költsége, ezért is figyelemreméltó, hogy a két évvel ezelőtti kutatásban megjelenő teljes fajlagos díj összegéhez (1095 Ft/m2/hó) képest 27 százalékos növekedést tapsztalhatunk, amelyből a műszaki üzemeltetés díj emelkedése meghatározó (47 százalék). A közművek tekintetében lényeges változás nem mérhető, míg a takarítás és a recepció, biztonsági őrzés díja szintén emelkedett közel 20 százalékkal.

Az 5-10 év éves létesítmények esetén minden költségelem alacsonyabb, mint az egyéb életkorú épületeknél. Az 5 éven belül épített irodaházak esetében pedig a kiemelkedő értékek egyrészt a garanciális időszak alatt megfigyelhető magas karbantartási díjakra, másrészt az emelt szolgáltatási színvonalra vezethetők vissza.

A piaci versenyben kialakult árak minden szegmensben alacsonyabbak, mint a pályázat nélküli szerződések esetén. A megrendelők által igényelt szolgáltatások minőségétől és mennyiségétől függően óriási szórás alakulhat ki a fajlagos költségek tekintetében. A takarításnál jól látszik, hogy a szakmai befektető a bérlők megtartása érdekében magasabb minőségi szolgáltatást rendel meg, amely megemeli a fajlagos költségeket is.

A bérlővel történő megállapodás, vagy az irodaház minőségi szintjének besorolása, az épület műszaki felszereltsége, komfortfokozata, a berendezések rendelkezésre állása mind-mind befolyásolják a költségeket. Így egy 82 ezer négyzetméteres irodaház fajlagos költsége is lehet nagyon alacsony, miközben egy 55 ezer négyzetméteresnél ugyanezen érték a többszöröse.

Minden szegmensben markáns emelkedés figyelhető meg, amely mögött a munkaerőköltség és az anyagköltségek növekedése húzódik meg. Az előző évekhez képest az épületek gépészeti komfortfokozatának növekedésével a gépészeti karbantartások aránya folyamatosan növekszik. A közművek havi díjait tekintve a 2010-es évtized közepén tapasztalt általános árcsökkenés megfordult. A villamosenergia, a földgáz, a távhő, a vízdíj jelentősen növekedett, ugyanakkor a kommunális hulladék fajlagos ára csökkent. Tovább drágult a napi takarítás is.

Az épület tulajdonosi státusza (%)

A trendek

A teljes üzemeltetési díj emelkedése jóval a kötelező béremelések trendje alatt maradt az elmúlt években – ami megrendelői oldalról örvendetes tény. Ez vélhetően volumen-növekedésből származó méret- és működés-hatékonyságot jelent, de akár azt is, hogy egyre kevesebb emberrel lehet egyre több megbízást teljesíteni. Az is szembeötlő, hogy a teljes üzemeltetői díj évről évre jócskán a fogyasztói árindex fölött marad, ami az iparági költség-tömeg drasztikus növekedésének tudható be.

 2013 óta egyenletes növekedés tapasztalható az operatív + irányítás és a rendszeres karbantartási díjak esetében. Az elmúlt évek fogyasztási trendje tükrözi az energiahatékonyságon lévő fókuszt, hiszen csökkent a villamosenergia fogyasztás. A 2020-ra kitűzött klímavédelmi célok elérésének érdekében tudatosabb lett az energiafelhasználás: fogyasztást optimalizáló beruházások, hatékonyabban működő rendszerek jellemzik az épületeket.

Emellett a Covid miatti leállás már önmagában okozott egy éves alapon 20 százalékos csökkenést az irodaházakban. A gáz+távhő díj a teljes közműdíj ötöde és negyede között mozog, függően a külső hőmérséklettől, a tőzsdei gázáraktól és a HUF/USD árfolyam mozgásától.

 Az épületek minőségéről

 Bár az épületek felében már a fűtés+hűtés+légkezelés a jellemző gépészeti komfortfokozat, megemelkedett a párásítást is alkalmazó irodák száma, ami magasabb komfortfokozatra utal. A standard kétrétegű, a hőszigetelt dupla és a hővisszaverő dupla üvegezés aránya szinte változatlan, ugyanakkor a legmagasabb minőséget képviselő háromrétegű üvegezés mindössze 8 százalékot tesz ki.

Jelentősen nőtt a LED-es fényforrások aránya a mintában szereplő irodákban: 17-ről 27 százalékra emelkedett a fénycső kárára. Azonban fénycsövek még mindig jelentős számban fordulnak elő irodáinkban, de azért jókora mértékben csökkent az arányuk a két évvel ezelőttihez képest: 67-ről 44 százalékra esett vissza.

További érdekesség, hogy 169 épületben 469 darab elektromos töltőállomás van telepítve. Az épületgépészetet legnagyobb számban 5 és 10 év között újítják föl, vagyis a mintában szereplő épületek háromnegyed részét „időben” kezdték el épületgépészetileg felújítani.

A fajlagos havi díjtételek átlaga (Ft/m2/hó)

Költséghatákonyság felsőfokon

Mivel évről évre növekednek az energiaárak, egyre fontosabb, hogy csökkenteni és optimalizálni lehessen az összköltségeket, ezért az energia-gazdálkodás létfontosságú elemmé lépett elő. Az újonnan épült ingatlanoknak a zéró emisszió elérése miatt mindenképpen fenntartható gazdálkodást kell megvalósítani, de a válaszadók több mint fele értékeli is az energiagazdálkodás kapcsán begyűjtött adatait, illetve optimalizálja energiafogyasztását.

Enyhe mértékben, 41-ről 46 százalékra emelkedett az előző mintához képest azoknak a válaszadóknak az aránya, akik rendelkeznek valamilyen fenntarthatósági tanúsítvánnyal. A többség még mindig a jogszabályi minimumot követi környezetgazdálkodásában. Jellemzően az új építéseknél fordul elő, de a modernebb irodaházaknál is megtörténhet, hogy a felújítással párhuzamosan végigmennek egy tanúsítási folyamaton is.

A szakma összességében nagy kihívások előtt áll. Egyrészt a minőség terén is van hová fejlődni, másrészt munkaerőhiánnyal küzd az ágazat, miközben a jókora bérnövekedést is kezelni kell. Remélhetőleg a proptech megoldások ezen a területen is jelentős hatékonyság- és minőség javulást fognak eredményezni.

A különböző havi fajlagos díjtételek a különböző életkorú épületeknél (Ft/m2/hó)

Fotó: Váci Greens. Ábrák:  FM Benchmarking IV. kötet

I  Forrás: realista.ingatlan.com