Lengyelország üzleti szolgáltatási szektora új fejlődési szakaszba lépett: a vállalatok egyre inkább elmozdulnak a hagyományos, költségalapú kiszervezésről a magas hozzáadott értékű tevékenységek felé, mint például az informatika, az adatelemzés, a kiberbiztonság és a kutatás-fejlesztés. Ez az átalakulás a foglalkoztatás szerkezetét és az irodabérleti stratégiákat is átformálja országszerte – derül ki a Walter Herz piaci megfigyeléseiből.
A növekvő munkaerő- és üzemeltetési költségek miatt Lengyelországot már nem elsősorban olcsó kiszervezési célországként választják. Ezzel párhuzamosan az automatizáció és a mesterséges intelligencia térnyerése csökkenti az ismétlődő, tranzakciós feladatok iránti igényt. A szolgáltató központok ehelyett specializált tevékenységekbe terjeszkednek, amelyek magas szakképzettséget igényelnek és nagyobb hozzáadott értéket teremtenek. Az iparági adatok szerint Lengyelországban jelenleg 435–450 ezer ember dolgozik az üzleti szolgáltatások területén, és a szektor a globális relokációs trendek ellenére is bővül. A vállalatok tehát nem kivonulnak, hanem a Lengyelországból nyújtott szolgáltatások összetettségét növelik.
Ez az átalakulás erőteljesen befolyásolja az irodapiacot is. A korábban nagy volumenű kiszervezési projekteket vonzó regionális irodavárosokban – például Krakkóban, Wrocławban vagy Gdańskban – a kihasználatlansági ráta emelkedik, mivel a nagy alapterületű back office-ok iránti igény csökken. Ennek ellenére az üzleti szolgáltató központok továbbra is a bérlők egyik legfontosabb csoportját alkotják, a teljes irodakereslet mintegy 16 százalékát adva országos szinten. Krakkó és Wrocław továbbra is a legaktívabb regionális piacok, amit olyan nagyvállalatok szerződéshosszabbításai is erősítenek, mint a Motorola Solutions vagy a Shell.
A bérlői magatartás az expanzióról a konszolidáció felé tolódik. A cégek kisebb, de jobb elhelyezkedésű irodákat keresnek, előnyben részesítve a modern, A kategóriás épületeket, amelyek jó közlekedési kapcsolatokkal és együttműködést támogató munkahelyi szolgáltatásokkal rendelkeznek. Ez a trend különösen Varsóban látványos, ahol a belvárosi kihasználatlansági ráta körülbelül 6,9 százalékra csökkent. Mivel új kínálat alig épül, a prémium terekért egyre nagyobb a verseny.
Ezzel párhuzamosan a bérleti stratégiák is változnak. A vállalatok már nem nagyméretű, egyfunkciós irodaterületeket foglalnak el, hanem portfóliójukat egy központi, menedzsment- és kulturális funkciókat ellátó irodára építik, amelyet rugalmas terek egészítenek ki ideiglenes projektekhez vagy toborzási kampányokhoz. A bérleti továbbadás (sublease) egyre népszerűbb, mivel a cégek optimalizálják a kihasználatlan területeiket. Az átköltözések jellemzően 20–30 százalékos területcsökkenéssel járnak, bár a hibrid munkavégzéssel és az irodai visszatérésre vonatkozó vállalati politikákkal kapcsolatos elvárások korlátozhatják ennek mértékét.
Ahogy Lengyelország egyre inkább kompetencia-központtá válik a költségalapú kiszervezési célpont helyett, a befektetési döntések a munkakörnyezet minőségének javítására, a fejlett folyamatok támogatására és az ESG-megfelelésre összpontosítanak. A szektor már nem az irodaterület növelésével bővíti jelenlétét, hanem magasabb minőségű, hatékonyabb és specializáltabb munkakörnyezetek létrehozásával.
| Szerző: Mateusz Strzelecki, Partner / Bérlőképviseleti vezető, Walter Herz / CIJ World
