Kőbánya az élmezőnyben van: három hatalmas terv is eltűnt a süllyesztőben, közülük a Mázsa térre gondolt és az osztrák Real4You magyar érdekeltsége, a Magnum Hungaria által fejlesztendő Origo City volt a legnagyobb. Egyfajta második, kerületi központ lehetett volna, ha megépül a Podmanitzky program részeként. Összesen 48 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont, a 16 ezer négyzetméter irodaterület, a 100 lakás és az 1544 férőhelyes garázs épült volna.
Az önkormányzat csaknem 11 évvel később, 2018. novemberben beígért egy 500 férőhelyes uszodát és egy 3000 férőhelyes sportközpontot. Véleményezési eljárást is indított, de azóta semmi hír felőle, holott a megújuló szomszédos vasútállomás és a nagy autós és villamos átmenő forgalom miatt elegendő kiskereskedelmi forgalmat lehetne lebonyolítani, a környezet fizikai megújulása, zöld területek kialakítása nyomán egy sokkal élhetőbb városrész lehetne ott.
Ugyancsak Kőbányán, a Fehér úton két másik projektet is sirathatunk. A Sidi Group egy Sidi City nevű óriási társasházi és szolgáltató negyedet álmodott, közel az Örs vezér téri csomóponthoz. Összesen 1250 lakást, 43 ezer négyzetméternyi irodaterületet hoztak volna létre, emellett 10 ezer négyzetméternyi kiskereskedelmi bérlemény is helyet kapott volna. Hat éve még az alapozás beharangozásáról szóltak a hírek, de aki ma elmegy a Fehér útra, csak egy bekerített üres telket lát, az egykori projektet hirdető molinóval.
A Sidi City központi épületének látványterve. forrás: sidigroup.eu
Szemben vele szintén befektetőre vár egy másik hatalmas telek, ahová korábban még az új nagy budapesti atlétikai stadiont is elképzelték. Jelenleg egy hotelre van engedély, az interneten is hirdetett 80 szobás szálloda jelentősen bővítené az Örs vezér tere mikrokörnyezetében elérhető szállodai kapacitást. Sokat mondó, hogy a honlapon felugró nagy ablakban csak kínaiul ismertetik az üzleti lehetőséget.
Kőbánya déli széléhez közel, de már Kispesten is vannak parlagon heverő, milliárdokat érő telkek. Közülük a Határ úti csomópont érdemel nagyobb figyelmet. Ott kellett volna felépíteni a Neo Center nevű vegyes funkciójú központot, amit a londoni székhelyű Chayton Capital LLP beruházóként, a Whitestone Investment Consulting Ltd. pedig fejlesztőként jegyzett. Az alapkőletétel 2008 nyarán, pár héttel a Lehman Brothers bedőlése előtt történt, így az eredeti terv szerint 2009 végi átadást el kellett tolni 2010-re, majd ahogy mélyült a válság, egyre kisebb esély volt a kivitelezés megkezdésére, még kevésbé a befejezésre, így szép lassan elhalt a projekt. Az 1,35 hektáros telket még a mostani évtized elején, valószínűleg 2011-ben vásárolták meg.
A Whitestone nem kezdőként volt jelen, nevéhez fűződik a Palazzo Dorottya, a Pharmapark, a West Gate Business Park irodaházak és a Rosehill Residence lakópark, de az elbukott budaörsi Solaris City nevű multifunkciós beruházás is. A Neo Center üzlethelyiségeit a Cushman&Wakefield, az irodákat a CBRE és a GVA Robertson adta volna bérbe.
Információink szerint a magyar tulajdonú EBH Invest építőipari generálkivitelező és ingatlanfejlesztő cég jelenleg előkészületeket folytat ott, ám nem árult el részleteket. Más forrásból úgy tudjuk, hogy sem az említett három nagy tanácsadót, sem más, Magyarországon működő nagy nemzetközi tanácsadót nem vontak be a mostani munkálatokba. Több tanácsadó nem nyilvános beszélgetéseken jelezte: kiforratlannak tűnik a terv, amiből láttak már bizonyos részleteket.
Nyolc évvel ezelőtt a kispesti önkormányzat és a CBS Property ingatlanfejlesztő és befektetési cég egy török befektetői csoportnak is bemutatta a Neo Center tervét, de jelezték: a közeli Europark és KÖKI Terminál miatt át kell alakítani a bérlői mixet. Konkrét tervekkel azonban nem állt elő a CBS Property.
Ilyen lett volna a Neo Center egyik oldala. forrás: Whitestone Investment
Érdemes visszatekinteni arra, hogy mit tartalmaztak a tíz évvel ezelőtti, egyébként elég ambiciózus tervek. Összesen 15 milliárd forintból akartak egy közel 40 ezer négyzetméteres bevásárló-és irodaközpontot felépíteni: 15 ezer négyzetméternyi üzlethelyiség, 18 ezer négyzetméter iroda és 5 ezer négyzetméteres sportközpont lett volna a tömbön belül, a méretes sport egység egyediséget kölcsönzött volna a projektnek.
Tanulságos fejlemény, hogy a válság ellenére a bérbeadás kezdeti időszakában állítólag az üzlethelyiségek 30 százaléka bérlőre talált, legalábbis szándéknyilatkozat szinten. Nyilvánosan viszont senki sem vállalta ezt. Egyelőre nem világos, hogy lesz-e a kiskereskedelmi elem az új központban. Ha lesz, akkor valahogy viszonyulnia kell a tavaly őszre teljesen megújult, szemközti egykori Europark bevásárlóközponthoz. A központ nevét Shopmarkra cserélte a tulajdonos Diófa Alapkezelő és sikeresnek tűnik az új bérlői mix, valamint a fizikai kialakítás is. Egyértelmű, hogy felfelé pozícionálták a plazát. Nehéz lesz tehát újat mutatni az Üllői út túloldalán, legfeljebb akkor, ha a Shopmarkban már jelenlévőktől eltérő márkákat tudnak bevonzani és azoknak nagy egybefüggő területeket tudnak adni. Nem világos, hogy a szabadidős funkciók között lesz-e például mozi, ami nincs a Shopmarkban.
Irodafronton nagyot lendíthet a projekt a mikrokörnyezeten, ha - mint forrásaink jelezték - megépül ott egy legalább 15 ezer négyzetméteres irodaház. Egyelőre „A” kategóriás házként egyedül a 15 ezer négyzetméternyi bérterületet kínáló Laurus irodaház működik a szomszédban, ám átellenben, a Száva villamos garázs mellett még van egy nagyobb, most parkolónak használt telek. Ott eredetileg az Aero Offices nevű irodaházat akarták felhúzni külföldi befektetők, de a válság elsöpörte ezt a tervet is. Ennek az ingatlannak is nagyon jó a megközelíthetősége, két metró állomás is sétatávolságra van, és persze közel van a már működő Shopmark plaza. Nem lenne meglepő, ha más befektetők 2-3 éven belül új irodatervekkel állnának elő ezen a telken.
Potenciális bérlők lehetnek az egykori Neo Center helyére, illetve az említett villamos garázs melletti telekre felépítendő irodaterületekre azok a kisebb vagy közepes cégek, amelyek két kilométeres körzetben kisebb, alacsonyabb színvonalú irodaházban működnek, továbbá fontos számukra a repülőtér közelsége. A bérleti díj várhatóan nem fogja elérni a Váci úti irodafolyosón kialakult mértéket, de legfeljebb 10-15 százalékos különbség lehet indokolt.
A Határ úti csomópont kitűnő mini városközponttá fejlődhet, ehhez minden adottsága megvan. Egyrészt itt halad el négy fontos közút (Kőér utca, Üllői út, Ady Endre út, Határ út), valamint a ferihegyi repülőtérre vezető gyorsforgalmi út, másrészt alul 2020-ban átadják a felújított metrómegállót és az aluljárót. Ide torkollik több villamos vonal, nagy BKV buszpályaudvar van a közepén, ilyenformán óriási az átmenő forgalom, ami mindig kedvez a kiskereskedelemnek és a szolgáltató cégeknek. Előbb-utóbb az egykori Aero, ma Ibis szállodát is felújítja a tulajdonosa, nagyon ráférne, részben ezért is kaphat teret az EBH Invest által jegyzett projekt hotel része.
A tervezett új komplexum által generált forgalom (irodisták, és ha lesz sportközpont, akkor az oda rendszeresen járók) biztosan magával hozza a csomópont kiskereskedelmi kínálatának bővülését. Ez még akkor is igaz, ha a csomóponton mágnesként működő Shopmarkon kívül csupán egyetlen metrómegállónyira található a KÖKI Terminal, amely jelenleg a csomópont két kilométeres körzetében élők egy részét elszívja.
A Bosnyák tér felől így nézett ki a Mundo a korábbi terveken. forrás: Echo Investment
Zugló két álommal lett szegényebb, legalábbis a jelek szerint. A nagyobb a Bosnyák térhez tervezett Mundo bevásárló-és irodaközpont, amit még a lengyel Echo Investment hirdetett meg a válság előtt. Összesen 120 üzlet, 30 ezer négyzetméternyi irodaterület és szolgáltató egységek kaptak volna helyet, a szomszédos piacot a tiltakozás miatt végül nem akarták lebontani, sőt, az megújult időközben, ám maga a központ elhalt. A kerületi főépítész idén tavasszal ugyan bizonyos előkészületekről beszélt a portfolio.hu-nak adott interjúban, de a projektről semmilyen fejlemény nem ismert.
A másik zuglói beruházás a Raiffeisen Ingatlan nevéhez fűződött: a cég a kisföldalatti Mexikói úti végállomásánál szeretett volna egy kb. 15 ezer négyzetméteres szolgáltató-és üzletközpontot kialakítani, egy hatalmas, kibővített P+R parkolóval, ami előfeltétele volt az engedélyeztetésnek, hiszen mérsékelhette volna a belvárosba áramló autófolyamot. Egyelőre nyoma sincs annak, hogy bárki fejlesztést fontolgatna ezen a közlekedési gócponton.A belvárosban is találunk olyan telket, aminek sokkal szebb jövőt akartak, de még mindig jó hasznosításra vár. Ez pedig a Nyugati pályaudvar mögötti óriási terület. Nagyobb részére a Gránit Pólus tervezi felépíteni a Central Park nevű projektjét, amit nem érintett a válság, de már szerettek volna elkezdeni, miután két éve a nemzetközi piacnak is bemutatták. Információink szerint egyeztetés zajlik az érintett kerületi és fővárosi önkormányzattal, a cég a korábban ismertetett nagy ívű fejlesztéseit szeretné megvalósítani.A telek kisebb része a MÁV-tól az államhoz átkerült terület, 10 évvel ezelőtt oda álmodták a kb. 150 ezer négyzetméternyi irodát tartalmazó kormányzati negyedet, ami csak papíron létezett és később azt is elvetették, hogy egyáltalán megépüljön a Podmanitzky utca mentén. A legutolsó hírek szerint a Fővárosi Nagycirkusz kerül oda és lesz egy közpark is.
(Forrás: portfolio.hu)
