Az RICS kerekasztalbeszélgetésének résztvevői a Portfolio, az RICS és az Eltinga közös kutatásának, a Market Sentiment Survey eredményeit elemezték.

Mennyibe kerülnek a pesti belváros legjobbjai?

A Portfolio, az RICS és az Eltinga által közösen készített Market Sentiment Survey kitöltőinek válaszai arra vonatkozóan, hogy hogyan alakultak 2015 első felében a top CBD irodaházak bérleti díjai, meglehetősen nagy szórást mutattak. Az RICS havi rendszerességgel megrendezésre kerülő Tea & Talk kerekasztalbeszélgetésének résztvevői szeptemberben többek között arra keresték a választ, hogy ennek mi lehet az oka.

Simonyi Balázs MRICS (Cushman & Wakefield) szerint nehezen behatárolható, hogy mi számít Budapesten belvárosi prémium irodaháznak. Nagyon kevés olyan ingatlan van, mely valóban a nyugat-európai irodapiacokon gyakran használt "prime" jelzővel illethető. Számuk olyan alacsony, hogy csak ezeknek a házaknak a figyelembe vételével nem alkothatunk egy reprezentatív képet a piacról. Épp ezért vélhetően sokan nem csak a "legjobb" irodaházakkal számoltak a felmérés kitöltésekor, ami magas szórást eredményezett. A szakértők szerint a jobb értelmezés érdekében a medián érték közvetlen közelébe eső értékeket is érdemes figyelembe venni, a jelentős kilengésektől pedig el kell tekinteni.

Fejlesztési dömpingre azért nem kell számítani

Mint az már régóta ismeretes, komoly hiánycikk a minőségi egybefüggő terület a budapesti irodapiacon - olyannyira, hogy ma már egy 1500 négyzetméteres bérlő is problémákkal szembesülhet. Ennek fényében nem meglepő, hogy sok helyen bérbeadói piac alakult ki.

Az elmúlt években jelentősen átalakultak bérlői preferenciák, a tanácsadók szerint ma már a bérlők több mint 60% a Váci úti alpiacot keresi, vagy legalább is figyelembe veszi a céllokáció mellett. Ez is lehet az oka annak, hogy az irodafolyosón az elmúlt években saját tőkéből fejlesztő vállalatok mind "szerencsével jártak". Néhány sikeresnek bizonyult Váci úti projekt alapján azonban továbbra sem mondható el az, hogy érdemes ma spekulatívan fejleszteni Budapesten, legalább is nem "mindenkinek". Az igazán nagy kérdés ráadásul ma nem is az, hogy sikerül-e feltölteni a házat, hanem az, hogy sikeres értékesítéssel tud-e zárulni a fejlesztési ciklus.

A beszélgetésnek akadt olyan résztvevője is, aki aggodalmát fejezte ki, mivel úgy véli, amint bekövetkezik egy jelentősebb hozamesés és a bankok elkezdik a spekulatív fejlesztések finanszírozását, mindenki egyszerre kezd majd el építkezni. A többség azonban ezt nem tartja reális forgatókönyvnek, már csak azért sem, mert a finanszírozás biztosan nem fog olyan szinten beindulni, mint a válság előtt.

A vasárnapi zárva tartás nem törte meg a lendületet

A Market Sentiment Survey elindulásához képest a kiskereskedelmi piac több szegmense is meglepően alacsony változást mutat a bérleti díjak szempontjából. Balla Erna, az Aréna Pláza igazgatója szerint ennek például az az oka, hogy sok esetben - különösen big box létesítményekben - a hosszabb távú szerződéseket csak most tárgyalják újra.

A legnépszerűbb plázákban erős bérbeadói piac alakult ki, akad olyan ház is, ahol szabályosan sorba kell állni az üres területkért. A top 5 bevásárlóközpont esetében az átlagos bérleti díj valóban 35-38 euró körül van, de a konkrét plázák között, sőt még a plázákon belül is jelentős a szórás. A nagy szórás ellenére azonban 25 euró alatt egyik vezető bevásárlóközpontban sem köthetünk jelenleg bérleti szerződést.

A piacon általános tendenciának tekinthető, hogy a nagy cégek az őket sújtó kormányzati intézkedések miatt próbálják lejjebb tolni a bérleti díjakat. A fellendülés egyébként a budapesti plázákban általános, a vidéki házak és a retail parkok esetében viszont továbbra is messze vagyunk egy szárnyaló piactól.

A szektort jelentősen érintő szabályozással, a kötelező vasárnapi zárva tartással kapcsolatban elhangzott, hogy a kormányzat számításai nem egészen jöttek be. A nagyobb plázákban a vásárlószám nem csökkent, a forgalom nőtt, sőt az intézkedés miatt sokan jelentős költségmegtakarítást tudnak elérni az üzemeltetéssel. A kisebb üzletek méretükből adódóan ezt a spórolást nem tudják kiélvezni, őket érinti leginkább negatívan a szabályozás.

Új pláza fejlesztése egyébként egyelőre nem várható, hiába rendelkezik sok projekt felmentéssel a plázastop alól, a fejlesztők nem érzik úgy, hogy eljött az építkezés ideje. Akad olyan projekt, melynél nem lenne gond a nagyobb bérlők vonzásával, a kisebb üzletek viszont nem mennének a nagyok után.

Az ipari ingatlanoknál is nagy a szórás

A felmérés szerint a tipikus bérleti díj prémium városon kívüli ingatlanok esetében 3,2 euró, míg városi logisztikai ingatlanok esetében 3,75 euró körül alakult az év első felében. Beck Tamás, a Colliers ipari ingatlan divíziójának igazgatója figyelmeztetett, hogy ez az adat önmagában megtévesztő lehet, bár az elmúlt időszakban csökkent, de még így is magas a bérleti díjak szórása. Ma a minimum bérleti díj 2,5-2,6 euró, ennél jóval magasabban, 4 euró közelében is köttetnek tranzakciók, de a 3,2 eurós átlagon sehol nem írnak alá szerződéseket.

A szakértő elmondása szerint az ipari ingatlanok piacán tavaly elfogytak a nagyobb üres területek, így elkezdtek stabilizálódni a bérleti díjak. Ma 10-15 ezer négyzetméteres vagy nagyobb területet rendkívül nehéz találni, ebben a méretkategóriában bérbeadói piac alakult ki.

A piac fejlődése szempontjából ugyanakkor nem jó hír, hogy meglehetősen alacsony a bérbeadási tranzakciók volumene, ráadásul az eloszlásuk sem szerencsés - túl sok kicsi és túl kevés nagy méretű területre vonatkozó szerződést írnak alá. A bérleti díjak becslésénél ráadásul további nehézségeket okoz, hogy nehezen meghatározható, melyek azok az ingatlanok, melyek a prémium kategóriába tartoznak. (A jelenlévő szakemberek szerint mindössze két olyan ipari park van, melyet ezzel a címkével lehet illetni.)

A hozamokkal kapcsolatban elhangzott, hogy ott is félrevezető lehet bármit is egy medián értékre alapozni. A reális hozam az ipari ingatlanok piacán 8,5% és 9,5% között lehet, a becslést azonban megnehezíti, hogy ma még az árazás általában nem hozam-, hanem négyzetméterár alapon történik.
Az irodapiacon, azon belül még a hozzáadott értéket képviselő befektetések is, kezdenek átfordulni a hozamalapú árazásra - tette hozzá Lindwurm György MRICS a Cushman & Wakefield ingatlanbefektetési tanácsadója.

Indulhatnak a logisztikai fejlesztések

Az általános optimizmus viszont az ipariingatlan-piacot is elérte, a fejlesztők elkezdtek telekvásárlásban gondolkozni, már az idén vagy jövő év elején elindulhatnak az első spekulatív fejlesztések. A folyamatot lassítja ugyanakkor, hogy a jelenlegi parkokban nincs jelentős fejlesztési potenciál és annyira meglévő telkek sincsenek előkészítve, hogy egyszerre több projekt lépjen a piacra. A lokáció ráadásul az ipari ingatlanok piacán talán még annál is fontosabb, mint máshol - kizárólag az M0-ás körgyűrű közvetlen közelében (attól legfeljebb 1-2 kilométerre elhelyezkedő) terület jöhet csak szóba a bérlők döntő többségénél.

(forrás: Portfolio.hu)