Piaci optimizmus és a bérleti díjak
A piaci szereplők - elsősorban a fejlesztők és az elemzők - nagy bizakodással tekintenek a jövőbe az irodapiac terén. A szakmában elterjedt álláspont, hogy annak ellenére, hogy az irodai élet gyökeresen átalakul, az emberek végül mégis visszatérnek az irodába - egy emberre majd maximum több terület fog jutni.
Eddig 7-8 négyzetméternyi irodateret számoltunk munkavállalóként, de ez várhatóan nőni fog
- mondta korábban Kis-Szölgyémi Ferenc, a B+N Referencia Zrt. vezérigazgatója a Portfolio FM & Hybrid Office 2021 konferenciáján. A kijelentés összhangban volt azzal, amit Borbély Gábor MRICS, a CBRE kutatási igazgatója mondott korábban ugyanezen eseményen előadásában, amikor az ültetési sűrűség csökkenéséről beszélt.
Az optimizmus látszólag indokolt is, hiszen több indikátor is azt mutatja, hogy az irodapiac túlélte a válságos másfél évet. Ilyen indikátor lehet a bérleti díjak alakulása, különösen, ha összevetjük a 2008-as pénzügyi válságban mutatott viselkedésével.
A bankrendszer 2008-as összeomlása után az elhúzódó recesszió az irodai bérleti díjak csökkenését is magával hozta. A kínálati díjak csak 2013-tól, a gazdaság helyreállásával és stabil növekedési pályára állásával kezdtek el ismét nőni (a növekedés motorjai elsősorban a CBD alpiac minimum árai és a Budapesti átlag maximumai voltak). A bérleti díjak alakulása ehhez képest teljesen más képet mutat 2020-21-ben. Az élet leállásával a gazdaság mély és hirtelen recesszióba zuhant, a kínálati díjak ebből viszont semmit sem érzékeltek - a díjak inkább stagnálni kezdtek. Az elemzői vélemények szerint a bérleti díjak csökkenésével pedig még csak számolni sem kell.
A kínálati díjak jelenleg lefelé merevek, a szereplők nem kezdenek agresszív árversenybe - derül ki Borbély Gábor megkeresésünkre adott válaszaiból.
Általános a vélekedés, hogy a gazdasági visszapattanás gyors lesz, a szereplők pedig az átmeneti időszakot az alacsony forrásköltségek és a felhalmozott tartalékok segítségével át tudják hidalni
- mondta az elemző.
Az irodapiac árazása eleve kevésbé rugalmas, mint a lakás bérleti piacé, mivel az előbbi intézményi, utóbbi pedig magánszemélyek kezében van (legalábbis itthon). Érthető módon a mai finanszírozási környezetben (alacsony forrásköltségek, magas infláció) az intézmények kevésbé érzékenyek 1-2 év gyengébb cash-flowjára, mint a magánszemélyek.
Borbély Gábor elmondása alapján a bérleti díjak csökkenése ellen szól továbbá a fit-out kivitelezési költségek emelkedése is, amit az irodatulajdonosok valahol kénytelenek lesznek beépíteni a bérleti díjakba.
Ha valahol van verseny viszont, az az effektív bérleti díjak. A kialakítás költsége rendkívüli módon nő, ezért fontos versenyelőny, hogy ki tudja ugyanazt a műszaki tartalmat olcsóbban, gyorsabban megvalósítani a bérlő számára.
Az effektív bérleti díj a tulajdonos által vállalt magasabb, drágább műszaki tartalom révén csökken a bérlő számára, ez egy fontos ösztönző a mai piacon.
A teljes cikk: Felhőtlen optimizmus és baljós árnyak - merre indul innen az irodapiac?
