Az ingatlanpiacról szóló beszélgetések legtöbbször ugyanott indulnak: mennyi az ár, mennyiért lehet eladni, és vajon meddig emelkednek még a lakásárak. A valóság azonban ennél jóval összetettebb. A jelenlegi árszinteket ugyanis nem lehet megérteni anélkül, hogy ne néznénk meg, mi történt az építőipar költségoldalán az elmúlt években.
- A legtöbben még mindig a kereslet-kínálat felől közelítik meg az árakat, pedig ma már sokkal inkább az számít, mennyibe kerülne újra felépíteni ugyanazt az ingatlant. Az elmúlt időszak energiaár-emelkedése nem csupán egy átmeneti gazdasági hullám volt, hanem olyan változás, amely tartósan átírta az építési költségek szintjét. Az építőipar ugyanis az egyik leginkább energiaigényes ágazat: a cementgyártás, az acélipar, a szigetelőanyagok előállítása és még a szállítás is közvetlenül függ az energiaáraktól. Amikor ezek a költségek emelkednek, az nemcsak drágulást jelent, hanem egy teljesen új árszint kialakulását - részletezi Dr. Sziszák György, lakóingatlan-fejlesztő és üzleti tanácsadó, aki azt is hozzátette, ez a változás konkrét számokban is megmutatkozik.
Egy lakóingatlan teljes bekerülési költségének legnagyobb része ma már egyértelműen a kivitelezéshez köthető, ahol az elmúlt években akár 40-80 százalékos költségnövekedés is előfordult. Egyes építőanyagok ára rövid idő alatt megduplázódott, ami azt jelenti, hogy ugyanazt a lakást ma egyszerűen sokkal drágábban lehet felépíteni, mint néhány évvel ezelőtt.
- Ez az oka annak, hogy sok fejlesztő inkább kivár, vagy csak magasabb áron indít új projekteket. Nem arról van szó, hogy drágábban akarnak eladni, hanem arról, hogy ennyibe kerül megépíteni - teszi hozzá a szakértő.
A piacon emiatt egy különleges helyzet alakult ki: nemcsak az árak magasak, hanem a kínálat is szűkebb a szükségesnél. A kevesebb új építésű lakás pedig tovább hajtja felfelé az árakat, miközben a használt ingatlanok értéke is ehhez igazodik.
A vásárlói oldalon közben egy másik, kevésbé látható folyamat zajlik. Egyre többen érzik úgy, hogy ha most nem lépnek, később még drágábban jutnak lakáshoz. Ez a „lemaradástól való félelem” sokakat gyorsabb döntésre ösztönöz, miközben az ingatlan továbbra is az egyik legbiztosabb értékmegőrző eszköznek számít inflációs környezetben.
- Ma már nemcsak a számok, hanem a várakozások is árat alakítanak. Aki úgy gondolja, hogy az árak tovább nőnek, az hamarabb vásárol, és ezzel maga is erősíti az emelkedést - fogalmaz a szakember.
A magyar piacon mindez konkrét árszintekben is megjelenik. Egy új építésű lakás egy megyeszékhelyen jelenleg jellemzően 1,0-1,4 millió forintos négyzetméteráron érhető el, míg jobb lokációban vagy prémium kivitel esetén ez az ár könnyen elérheti az 1,4-1,8 millió forintot is. A használt lakások ára ehhez igazodik, hiszen az új építés költségszintje húzza magával a teljes piacot.
A rendszer egyetlen valódi korlátját jelenleg nem is az árak, hanem a finanszírozási lehetőségek jelentik. A hitelkamatok, a banki feltételek és a jövedelmi viszonyok határozzák meg azt a pontot, ahol a kereslet megtorpanhat. Amíg azonban a finanszírozás elérhető marad, és a lakás iránti igény nem csökken jelentősen, addig az árak is stabilan magas szinten maradhatnak.
Rövid távon inkább stagnálás vagy mérsékelt növekedés várható, míg középtávon továbbra is az energiaárak alakulása lesz a kulcstényező. Jelentős árcsökkenéshez komoly kereslet-visszaesésre lenne szükség, aminek jelenleg kevés jele látható.
A szakértő szerint a legfontosabb szemléletváltás az, hogy másképp kell gondolkodni az ingatlan értékéről.
- Ma egy lakás értékét nem az határozza meg, mennyiért lehet eladni, hanem az, hogy mennyibe kerülne újra felépíteni. Ez az a pont, amit a legtöbb vevő és eladó még nem lát tisztán. Az ingatlanpiac tehát nem egyszerűen drága lett, hanem átalakult. Az árak mögött ma már nem pusztán kereslet áll, hanem egy mélyebb, költségalapú logika, amely hosszú távon is meghatározza majd, mennyit ér egy otthon - zárta Dr. Sziszák György.
| ÜHI
