Az elmúlt években az építési telkek ára jelentősen emelkedett, ami fokozta a nyomást a lakóingatlan-fejlesztések gazdaságosságán. 2020 óta az új lakások építési költségei is meredeken nőttek az anyagárak, a munkaerőköltségek és a finanszírozási feltételek romlása miatt. A szabályozási változások szintén alakították a végső eladási árakat. A szigorú parkolási előírások eltörlése például fékezte a potenciális költségnövekedést, mivel a szakértők szerint az előírások betartása négyzetméterenként jelentősen drágította volna a lakásokat.

Tomasz Kaleta, a Develia értékesítési és marketing igazgatója
Az elmúlt években a lakásépítés költségei folyamatosan emelkedtek Lengyelországban, főként az infláció, a telekárak, az építőanyagok és a munkabér költségek miatt. Bár a növekedés üteme jelenleg lassul, a kulcsfontosságú tényezők – a magas telek- és nyersanyagárak – változatlanok. A Központi Statisztikai Hivatal (GUS) adatai szerint 2025 második negyedévében egy négyzetméter új lakóépület építési költsége átlagosan 6 973 PLN volt. Ez kevesebb, mint az év elején, de még mindig magasabb, mint egy évvel korábban.

A magas építési költségek és a korlátozott telekkínálat miatt kulcsfontosságú a beruházások hatékony irányítása. Két éve a Develia létrehozta saját kivitelező cégét, amely a projektek 20–25%-át valósítja meg, így nagyobb kontrollt biztosít a költségek és a minőség felett.

A fejlesztők számára a kiszámítható szabályozási környezet létfontosságú, mert felelős tervezést tesz lehetővé. Az 1,5 parkolóhely/lakás szabvány bevezetésére tett javaslat különösen a nagyvárosok központjában emelte volna meg jelentősen a költségeket, ahol a terület és az alagsori kapacitás szűkös. A szabvány elvetése és a döntés helyi hatóságokra bízása rugalmasabb tervezést tesz lehetővé.

Marek Straszak, a Matexi Polska regionális építésvezetője
Az elmúlt öt évben a lakásépítési költségeket két nagy sokk érte: először a pandémia, majd az ukrajnai háború. Mindkét esetben az anyagellátási láncok zavarai és a munkaerőhiány okoztak drasztikus költségnövekedést. 2020 és 2025 közepe között az építési költségek összesen mintegy 50%-kal emelkedtek.

A jogszabályi előírások további hatással vannak az árakra. Az energiahatékonysági szabályok egyre magasabb műszaki követelményeket írnak elő – jobb nyílászárók, fejlettebb szigetelés, hővisszanyerős szellőztetés. 2026 januárjától életbe lép a kötelező óvóhelyekről szóló rendelet is, amely az épületek alagsori szerkezetének megerősítését írja elő. Ez több acélt és betont igényel majd, így tovább növeli a költségeket.

A parkolási szabvány eltörlése különösen fontos volt a belvárosi projektek gazdaságossága szempontjából. Az 1,5 parkolóhely/lakás előírás gyakran további három szintnyi mélygarázs építését kényszerítette volna ki, 10–15%-kal emelve a költségeket és így a lakásárakat.

Witold Kikolski, az MS Waryński Development S.A. igazgatósági tagja
Az elmúlt években a lakásépítési költségek erősen ingadoztak. 2021–2022-ben az anyagárak több mint 30%-kal emelkedtek éves alapon, míg 2023-ban a piac lassult. Jelenleg stabilizáció, sőt enyhe csökkenés látható sok kategóriában, ugyanakkor a munkabérköltségek évi 8–10%-kal nőnek, így az összkiadások átlagosan 3%-kal emelkednek évente.

A telekárak továbbra is magasak a nagyvárosokban, különösen Varsóban, ahol a kereslet nagyon erős. Ez azt eredményezi, hogy például egy katowicei és egy varsói projekt költségei között akár több százaléknyi különbség is lehet.

A fejlesztési törvény és a szigorúbb energiahatékonysági követelmények további költségnövekedést okoztak. A legnagyobb terhet azonban a parkolási szabvány jelentette, amely augusztusig érvényben volt, és akár 1,5 parkolóhelyet is előírt lakásonként. Ez gyakran további mélygarázsszinteket tett szükségessé, jelentősen növelve a teljes beruházás költségeit. A 2025 augusztusi eltörlés pozitív fogadtatásra talált, mivel nagyobb rugalmasságot biztosít és mérsékeltebb árakat eredményezhet.

Piotr Dobrzyński, a BPI Real Estate Poland műszaki és operációs igazgatója
Az elmúlt öt évben az építési költségek összességében 30–50%-kal nőttek. Az energiaárak emelkedése miatt drágult a munkaerő és az anyaggyártás is. Bizonyos anyagok – például az acél, a polisztirol, az ásványgyapot és a fa – ára a pandémia és a háború kezdetén akár 100%-kal is megugrott. Ma az anyagárak mérséklődtek a kereslet visszaesése miatt, de 2020 óta összességében így is kb. +40%-os emelkedés tapasztalható.

A parkolási előírások hatása jelenleg kevésbé érezhető a gyengébb kereslet miatt, de alapvetően növelik a nem értékesíthető területeket, így a költségeket is. Egyes esetekben a szabvány betarthatatlanná tette volna a projekt gazdaságosságát. Az eladott parkolóhelyek ára rendszerint nem fedezi a kivitelezés költségeit.

Renata Mc Cabe-Kudla, a Grupo Lar Polska országigazgatója
Az építési költségek az infláció és a munkaerőköltségek emelkedése miatt az utóbbi években jelentősen nőttek. A telekárak évről évre emelkednek a kínálat szűkössége miatt. 2020 óta a költségnövekedés még meredekebb volt, mint korábban, amit részben a magas infláció okozott. Az új építési előírások és a városok egyre nagyobb elvárásai – például az infrastruktúra-fejlesztések finanszírozása – jelentősen hozzájárultak a lakásárak növekedéséhez.

Damian Tomasik, az Alter Investment elnöke
Az elmúlt öt évben folyamatosan drágultak az anyag- és munkaköltségek. A legnagyobb ugrást 2021–2022-ben láttuk, amikor az acél, a beton és a fa ára több tíz százalékkal nőtt. 2023 óta a növekedés üteme lassult, de a költségek továbbra is magasabbak, mint a pandémia előtt. Eközben a nagyvárosokban a telekárak 2020 óta 40–50%-kal emelkedtek. Az energiahatékonysági és környezetvédelmi előírások szintén megemelték a fejlesztési belépési küszöböt, így a lakásárakat is. Ha a parkolási előírások érvényben maradtak volna, sok projektben 10–15%-kal drágábbak lettek volna a lakások.

Jakub Serek, az Archicom építési költségtervezési igazgatója
Az építési költségeket az elmúlt években számos tényező mozgatta. 2020 óta jelentős drágulást láttunk az anyagok és a munkaerő terén, különösen a pandémia és az inflációs hullám idején. Ma a helyzet stabilabb, az éves növekedés az infláció szintjén mozog, ami megkönnyíti a tervezést. Az áremelkedésnek nincs egyetlen forrása: az anyagok és bérek mellett a helyi önkormányzatok által előírt infrastrukturális beruházások – utak, közterek, közszolgáltatások – is költségnövelő tényezők.

Az új építési szabályozások, amelyek minőségi és biztonsági szempontból indokoltak, szintén drágítják a beruházásokat. Például a 2026-ban életbe lépő kötelező óvóhelyek jelentős költségtényezőt jelentenek majd. Összességében egyértelmű, hogy a lakásárakat sok tényező együtt alakítja: a telekárak, az anyag- és munkaköltségek, valamint a jogszabályi környezet.