Maciej Dyjas és Nebil Șenman, a Griffin Capital Partners társtulajdonosai és ügyvezető partnerei a magántőke-, ingatlan- és pénzügyi szektorok ötvözésén alapuló befektetési modelljükről beszélnek. Az interjúban bemutatják stratégiai prioritásaikat a diákotthonok, az önraktározás és a megújuló energia területén, ismertetik németországi terjeszkedésüket, és megosztják véleményüket a tőkepiaci folyamatokról és a befektetői hangulatról Közép-Kelet-Európában.
Az interjú eredetileg a Property Forum éves kiadványában, „The 50 Most Influential People in Polish Real Estate” címmel jelent meg.
A Griffin Capital Partners a magántőke-, ingatlan- és pénzügyi szektor szakértelmét ötvözi – ez még mindig ritka a lengyel piacon. Hogyan született ez a modell?
Maciej Dyjas:
Miközben a régióban sok szereplő egyetlen eszközkategóriára fókuszál, mi több szektorban tevékenykedünk, ellenálló és skálázható platformokat építve. Ez a több szektorra kiterjedő megközelítés lehetővé teszi számunkra, hogy olyan lehetőségeket is felismerjünk, amelyeket mások figyelmen kívül hagynak – legyen szó Lengyelország első nagyszabású PRS-platformjának (bérlakás-szolgáltatás) elindításáról, a diákotthonpiac korai belépéséről, vagy a fenntartható infrastruktúrába történő úttörő befektetésekről. Mély iparági ismeretünk révén mindig egy lépéssel a piac előtt járunk.
Nebil Șenman:
És ez a modell működik. Több mint 8 milliárd eurónyi kezelt eszközértékkel és 18 működő platformmal bizonyítottuk ennek a hibrid megközelítésnek az erejét. Egyesítjük a helyi szereplő rugalmasságát és a globális intézmény képességeit – ez a kombináció világszínvonalú partnereket vonz, és folyamatosan táplálja növekedésünket.
Mik a Griffin stratégiai prioritásai a jövőre nézve, és miért választják a globális befektetők – például az Oaktree, a PIMCO vagy a Kajima – éppen Önöket partnerként?
NȘ:
Platformjaink értékelése nemcsak a méretet, hanem a szakértelem mélységét is tükrözi. Az értékteremtési és üzletfejlesztési képességünk az, ami elnyeri a nemzetközi befektetők bizalmát – különösen egy olyan régióban, ahol a tőkepiacok még fejlődőben vannak. Stratégiailag azokat az ágazatokat részesítjük előnyben, amelyek szerkezeti átalakuláson mennek keresztül, például a megújuló energiát és a fenntartható közlekedést. Portfóliónk ereje és sokszínűsége lehetővé teszi számunkra, hogy szinergiákat teremtsünk, megosszuk a bevált gyakorlatokat és felgyorsítsuk az értékteremtést. A globális szereplők azért dolgoznak velünk, mert egyedülálló módon ötvözzük a mély helyi ismeretet és a bizonyított nemzetközi végrehajtási tapasztalatot.
Nemrégiben többségi részesedést szereztek a Stokadóban. Miért most léptek be az önraktározási piacra, és hogyan látják ennek fejlődését Lengyelországban és a régióban? Van még tér a gyors növekedésre?
MD:
A Stokado 2023 eleji, a Redefine Properties-szel közös akvizíciója előtt már jóval korábban megszületett a döntés, hogy belépünk az önraktározási piacra. Ezt alapos stratégiai elemzés előzte meg, befektetési tapasztalataink és az európai trendek szoros követése alapján. Lengyelországban ez a szegmens még korai fejlődési szakaszban van, különösen olyan érettebb piacokhoz képest, mint Németország vagy az Egyesült Államok. Ezekben az országokban az önraktározás jól beépült mind a kereskedelmi ingatlanpiacba, mind a fogyasztói szokásokba. Az Egyesült Államokban például ez volt a legjobban teljesítő ingatlanszegmens a NCREIF Property Index (NPI) 2005-ös bevezetésétől 2022-ig. Európában pedig a piac folyamatosan bővül, elérve mintegy 16,5 millió négyzetmétert.
NȘ:
Ez a szám éles kontrasztban áll a lengyel egy főre jutó tárolókapacitással, ami óriási növekedési lehetőséget jelent. Az urbanizáció gyorsulása és a rugalmas, kényelmes tárolási megoldások iránti igény növekedése mellett Lengyelország alacsony piaci lefedettsége erős pozíciót biztosít számunkra. Célunk, hogy az ország vezető önraktározó szolgáltatójává váljunk, kihasználva ezt a növekedési potenciált, és korszerű, felhasználóbarát megoldásokat kínáljunk nagy léptékben.
Az Echo Investmenttel és a Signal Capital Partners-szel közösen elindított Student Space projekt jelentős lépés a célzott diákotthonok (PBSA) felé. Miért éppen ez az eszközosztály – és miért most?
NȘ:
A PBSA-szektorba való visszatérésünk Lengyelországban stratégiailag időzített lépés, amit a kereslet és kínálat közötti jelentős egyensúlyhiány vezérel. Lengyelország az EU ötödik legnagyobb diákpiaca, több mint 1,24 millió hallgatóval, köztük több mint 107 ezer külföldi diákkal, akik egyre fontosabb növekedési tényezőt jelentenek. Ugyanakkor a diákoknak mindössze körülbelül 10%-a fér hozzá kollégiumi szálláshoz, és a PBSA-épületek csak az összes férőhely mintegy 1%-át teszik ki. Ez jelentős kínálati rést jelent, különösen Nyugat-Európához képest, ahol ez az arány jellemzően 20% felett van.
MD:
A Signal Capital Partners pénzügyi partnerként, valamint az Echo Investment, Lengyelország legnagyobb fejlesztője révén egyedülálló versenyelőnnyel rendelkezünk e rés betöltésében. Közösen olyan piacvezető platformot építünk, amely képes kielégíteni a modern, fenntartható és jól megközelíthető diákotthonok iránti növekvő keresletet. A StudentSpace elindításával Varsóban és Krakkóban kezdjük a fejlesztéseket, és hosszú távon meghatározó szereplővé kívánunk válni a lengyel diákélet új formálásában.
Első németországi befektetésüket a Bauwert révén valósították meg. Milyen szerepet játszik a német piac európai stratégiájukban, és milyen feltételek segíthetik a további terjeszkedést?
NȘ:
Németországi terjeszkedésünk tudatos és hosszú távú stratégiai lépés. Európa legnagyobb gazdasága számunkra személyes jelentőséggel is bír: mind Maciejnak, mind nekem erős kötődésem van az országhoz és mély piacismeretünk. A frankfurti iroda megnyitása Marcel Hertig vezetésével kulcsfontosságú mérföldkő, amely helyi jelenlétet biztosít számunkra a tranzakciók felkutatásához, a platformok építéséhez és a műveletek bővítéséhez.
MD:
Ez a lépés nemcsak a kedvező piaci feltételeket és régiós érdeklődésünket tükrözi, hanem stratégiai jelentőségű is: biztosítja a Griffin helyi jelenlétét Németországban. A Bauwert többségi részesedésének megszerzése és az iroda megnyitása után aktívan vizsgáljuk azokat a szektorokat, ahol alkalmazhatjuk befektetési modellünket. Kiváló pozícióban vagyunk, hogy még nagyobb értéket teremtsünk befektetőink és partnereink számára.
A 2024-es évben az ingatlanpiac stabilizálódásának jelei mutatkoztak, és a befektetői hangulat is javulni látszik. Várható, hogy ez a trend folytatódik? Hogyan alakulhat a tőkeáramlás a CEE-régióban?
MD:
A közép-kelet-európai ingatlanpiac 2024-ben egyértelmű stabilizációs jeleket mutatott, és ez a lendület 2025 első felében is folytatódott. A befektetői hangulat óvatos optimizmust tükröz, a tőke szelektíven visszatér a kulcspiacokra – különösen Lengyelországba, amely továbbra is vezet a tranzakciós volumenek terén. A logisztikai szektor marad a fő hajtóerő, bár a kínálati korlátok egyre inkább a „built-to-suit” és az utolsó mérföldes megoldások felé tolják a piacot. A lakóingatlan-kereslet továbbra is erős, különösen a városi központokban, a magas finanszírozási költségek ellenére.
NȘ:
Egyértelműen megfigyelhető az ESG-kompatibilis és első osztályú eszközök felé való elmozdulás, amelyet egyszerre hajtanak a szabályozói elvárások és a befektetői preferenciák változása. A kiskereskedelmi formátumok közül a kényelmi és mindennapi igényeket kiszolgáló modellek kerülnek előtérbe, míg az irodapiac átalakulóban van: a kereslet a rugalmas, fenntartható és technológiailag fejlett terekre összpontosul.
