A hiány fejlesztési reakciót indított el: az építés alatt álló projektek volumene 60%-kal, 263 300 négyzetméterre nőtt, ugyanakkor a pipeline több mint 60%-a már előbérlettel rendelkezik, vagy saját használatra épül. A Passerinvest Group megkezdte a 19 300 négyzetméteres Orion projekt kivitelezését Prága 4-ben, míg a Mount Capital az E Factory második ütemének (5 200 négyzetméter) felújításába kezdett Prága 9-ben. A fokozódó fejlesztési aktivitás ellenére 2026-ban továbbra is minimális átadások várhatók: mindössze 36 700 négyzetméter kerülhet piacra.
A befektetői és fejlesztői étvágy kritikus ponthoz érkezett. Bár a prémium irányadó bérleti díjak 2025 negyedik negyedévében stabilak maradtak, havi 29,00–30,00 euró/négyzetméter szinten a belvárosban, a piaci folyamatok három év stagnálás után emelkedő nyomást vetítenek előre. A rendkívül alacsony üresedéssel rendelkező Prága 2 (1,8%) és Prága 8 (3,3%) kerületekben a bérbeadók kedvező pozícióban vannak, hogy kihasználják a kínálathiányt. A 2027-ig fennmaradó szűk kínálat szűk időablakot nyit a fejlesztők számára a prémium hozamok realizálására, mielőtt a 2028-ra várható átadási hullám részben újra kiegyensúlyozhatja a piacot – bár az előbérleti arányok alapján a jövőbeni állomány jelentős része már most lekötött.
„A prágai irodapiaci helyzet jelenleg sajnos csak korlátozott mennyiségű új irodaterületet kínál” – mondta Petr Kareš, az iO Partners bérlőképviseleti vezetője. „Ugyanakkor az új fejlesztési projektek kivitelezési fázisba lépnek, az átadások 2027 végére és 2028 első felére várhatók. Arra számítunk, hogy ezek az irodák bérlőket vonzanak majd, annak ellenére is, hogy három év stagnálást követően érezhető bérletidíj-emelkedés következik.”
A bérbeadási aktivitás 2025-ben végig erős maradt: a bruttó kereslet elérte az 573 200 négyzetmétert, ami 8%-kal haladja meg az ötéves átlagot. Az ágazati kereslet széles körű volt: a gyártó vállalatok vezettek 22%-os részesedéssel, őket a gyógyszeripari és orvostechnikai cégek követték 13%-kal. A negyedév legnagyobb tranzakciója a Siemens 21 900 négyzetméteres szerződéshosszabbítása volt a prágai City West irodakomplexumban (Prága 5).
A prágai irodapiac 3,94 millió négyzetméteres teljes állományának 74%-át A kategóriás irodák teszik ki, míg az AAA minősítésű épületek aránya meghaladja a 20%-ot, ami továbbra is erős minőségi alapokat jelez. A 2025-ben regisztrált 75 000 négyzetméteres nettó felszívás tartós bérlői bizalmat tükröz, még akkor is, amikor a vállalatok optimalizálják területigényüket. A CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank és Savills alkotta Prague Research Forum a RICS együttműködésével továbbra is biztosítja a piac átláthatóságát.
