Az Otthon Start Program keretében bevezetett FIX 3%-os lakáshitel klasszikus lakáspolitikai célokat szolgál: az új lakások iránti kereslet élénkítését és a megfizethetőbb lakhatás elősegítését. A jogalkotó azonban gyorsan felismerte, hogy a program kínálati oldalon is ösztönzésre szorul. Ennek eredményeként 2025-ben megjelent az a lehetőség, hogy a FIX 3% hitel feltételének megfelelő lakásokat tartalmazó beruházások kiemelt beruházásokká legyenek nyilváníthatók.
Ennek feltétele, hogy a beruházás megfeleljen a jogszabályban rögzített lakásszámra és értékesítési arányokra vonatkozó követelményeknek: a beruházás egy vagy több lakóépületben összesen legalább 250 lakás megvalósítására irányuljon és a projektben kialakított lakások legalább 70%-a alkalmas legyen a FIX 3%-os hitel igénybevételére – azaz azok beleférjenek az 1,5 millió Ft/m2 és legfeljebb 100 millió Ft-os vételárkeretbe.
Mi az a kiemelt beruházási minősítés?
A kiemelt beruházás lényegében egy „gyorsítósáv”. Ez gyorsított és összehangolt hatósági eljárásokon, egyedi szabályozási megoldásokon és adott esetben a helyi építési szabályoktól való eltérési lehetőségen keresztül egy projekt gyorsabb és hatékonyabb megvalósítását teszi lehetővé. A kiemelt beruházási státusz lehetőséget már eddig is tartalmazta a jogrendszer – ez tavalytól kiterjesztésre került a FIX 3%-os program alá tartozó lakásfejlesztésekre is. A cél nyilvánvaló: a kiemelt minősítés gyorsítsa fel a nagyobb volumenű magánlakás-fejlesztéseket és ezáltal minél gyorsabban bővítse azt a kínálatot, amelyhez a FIX 3%-os hitel igénybevehető lehet.
„A minősítés kérelmezésekor az építtető részletes nyilatkozatot és dokumentációt köteles benyújtani, többek között a beruházási területre, a tervezett fejlesztésre, a környezeti hatásokra és a költségekre vonatkozóan. A kiemelt státusz tehát már a kérelem benyújtásakor konkrét vállalásokhoz kötődik” – mondja Kovács Éva, csoportvezető ügyvéd.
Rendfenntartók kerültek a gyorsítósávra
A tavalyi év végén meghozott és január 1-jétől életbe lépett új szabályok ezen vállalások be nem tartását kívánja szankcionálni.
A szankciórendszer központi eleme a bírság. A bírság alapja az, hogy az építési engedély szerinti teljes lakásszámhoz képest az értékesített, a FIX 3%-os hitel feltételrendszerének megfelelő lakások aránya eléri-e a jogszabályban elvárt 70%-ot. Ha ez az arány elmarad, a Gazdasági Versenyhivatal versenyfelügyeleti eljárást indíthat és ennek keretében bírságolhat. A bírság mértéke sávosan alakul: minél nagyobb az eltérés a 70%-os aránytól, annál magasabb – jogsértéssel érintett lakásonként akár 10 millió Ft-ig terjedő – bírság szabható ki. Nagy volumenű projektek esetén ez a kockázat akár milliárdos nagyságrendet is elérhet.
„Szankciók nem kizárólag az értékesítési arányhoz kapcsolódnak: a jogszabály a kiemelt státusz fenntartását szigorú eljárási határidőkhöz is köti” – jelzi a Jalsovszky szakértője. Így pl. a kiemelt beruházássá nyilvánítás hatálybalépésétől számított 6 hónapon belül építési engedély iránti kérelmet kell benyújtani: ennek elmulasztása a kiemelt státusz automatikus megszűnését eredményezi. Mindemellett önálló szankcióval jár egyes adminisztratív kötelezettségek megszegése is – így pl. ha a beruházó a jogszabály által kötelezővé tett beszámolókat határidőn kívül vagy valótlan tartalommal készíti el.
Mivel jár ez a beruházókra nézve?
A kiemelt beruházási státusz továbbra is jelentős előnyt kínálhat egy lakóprojekt megvalósítása során a beruházónak. Azonban egyértelművé vált, hogy a projektstruktúrát, az értékesítési stratégiát és az adminisztratív folyamatokat már a kezdetektől úgy kell kialakítani, hogy a FIX 3%-os feltételek teljesítése ne csupán elméleti vállalás, hanem a projekt teljes életciklusa alatt reálisan biztosítható kötelezettség legyen. Ennek elmaradása most már komoly szankciós kockázatokat hordoz magában.
„Fontos látni azt is, hogy a szigorított szabályok és a szankciók nem kizárólag az újonnan induló beruházásokra terjedhetnek ki: a 2026. január 1-jén már kiemelt státusszal rendelkező projektek, illetve a folyamatban lévő eljárások esetében is vizsgálni kell, hogy a beruházások megfelelnek-e a követelményeknek” – emlékeztet Kovács Éva, csoportvezető ügyvéd. Ez a már megindult beruházások tekintetében is körültekintést és újratervezést igényelhet. Előfordulhat pl., hogy a már megkötött tervezési és kivitelezési szerződések nem tudják biztosítani a jogszabályi határidők (így pl. az építési engedély benyújtására vonatkozó határidő) betartását. De a szankciók fényében érdemes lehet ismételten áttekinteni a megvalósítandó lakásokra, azok értékesíthetőségére és árazására vonatkozó előzetes elképzeléseket is.
| Pro/Lawyer Consulting
