Egy modern irodaház az átadásakor a legmagasabb minősítésekkel is büszkélkedhet, ám a valódi környezeti lábnyom a mindennapi használat során dől el. A fenntartható működés kulcsa a tulajdonos, a property management és az üzemeltetés szoros együttműködése. A fenntartható épület önmagában ugyanis csak egy lehetőség, de a fenntartható működés az, ami ezt az ígéretet valóra váltja.
Az ESG (környezeti, társadalmi és vállalatirányítási) szempontok térnyerésével az ingatlanpiac fókusza egyre inkább az épület teljes életciklusára terjed ki. Míg korábban a figyelem a környezetbarát építőanyagokra és az energiahatékony gépészetre irányult, mára világossá vált, hogy a technológia önmagában nem garantálja a hatékonyságot, ha nem párosul tudatos tulajdonosi és üzemeltetési stratégiával. (A RICS szakmai becslése szerint egy ingatlan teljes életciklus-költségének akár 60–80%-a az üzemeltetési szakaszhoz kapcsolódik.)
A minősítés és a valóság
A „fenntartható épület” fogalma alatt jellemzően az ingatlan fizikai tulajdonságait értjük: a kiváló hőszigetelést, a megújuló energiaforrások beépítését és az építési (pl. LEED vagy BREEAM) tanúsítványokat. Ez az alap, vagyis a hardver.
„Egy kiváló energetikai besorolású ház is működhet pazarlóan, ha a rendszereket nem hangolják össze a valós használati szokásokkal. Ugyanakkor egy régebbi, akár 20 éves épület is lehet fenntartható, sőt, megszerezheti a szigorú BREEAM In-Use minősítést, ami a már működő épületek környezeti teljesítményét, üzemeltetését és menedzsmentjét vizsgálja” – mondta Kákosy Zsolt MBA FRICS, az ICON property management igazgatója. - “Az egész azon múlik, hogy a tulajdonos, a property management és az üzemeltető összhangban, ennek a célnak az elérésért, közösen hozza meg a megfelelő döntéseket, a bérlők bevonásával, illetve edukációjával.”
Mi a fenntartható működés a gyakorlatban?
A fenntartható működés egy proaktív, adatokra épülő folyamat, amely túlmutat az állagmegóváson. A fenntartói szemlélet kulcselemei – melyekhez elengedhetetlen a tulajdonosi támogatás is – a gyakorlatban a következők:
- Folyamatos monitorozás és gyors reagálás: amit nem mérünk, azt nem lehet fenntarthatóan menedzselni. A modern épületfelügyeleti rendszerekkel az energia- és vízfogyasztás folyamatosan nyomon követhető. Egy kiugró vízfogyasztási adat például azonnal jelezhet egy rejtett csőtörést, amelynek gyors elhárításával rengeteg víz (és költség) spórolható meg. Ehhez elengedhetetlen a szakszerű karbantartás és a helyszínen lévő, magas színvonalú műszaki csapat jelenléte.
- Gépészet: a technológia bizonyos időközönként elavul, így a rendszerek folyamatos modernizálása és karbantartása elengedhetetlen.
- Víz- és energiagazdálkodás: egy régebbi épületben is sokat számítanak a célzott felújítások. Például egy mosdófelújítás, a beépített érintésmentes csaptelepek és öblítőrendszerek drasztikusan csökkentik a felesleges vízhasználatot. Szintén fontos a világítás modernizálása, illetve a mozgás- és jelenlét érzékelő szenzorok finomhangolása a mélygarázsokban és a közös terekben.
- Zöld beszállítói lánc: minél több alvállalkozó tegyen eleget a fenntarthatósági követelményeknek.
- Bérlői edukáció és az "S" (social) pillér: a fenntarthatóság elképzelhetetlen a bérlők aktív bevonása nélkül, hiszen ők az épület legnagyobb energia- és erőforrás-felhasználói. Éppen ezért kulcsfontosságú a folyamatos edukáció: a bérlőknek nemcsak a fenntarthatósági célokat kell megérteni és támogatni, hanem azt is, hogyan használják hatékonyan az épület rendszereit, berendezéseit és szolgáltatásait a mindennapokban. Mix-used épületek esetén az a tapasztalat, hogy az irodai bérlők teszik meg az első lépéseket, mivel nekik erősebb a környezettudatossági fókuszuk. Velük elindítva a folyamatot a többi bérlő is bevonható a fenntarthatósági kezdeményezésekbe.
“A „social” (társadalmi) pillér jegyében egy bevásárlóközpontnál például fontos, hogy figyelmet fordítson a környéken élő lakókra és proaktívan együttműködjön az önkormányzattal. Így elérhető, hogy az épület szervesen és zavartalanul illeszkedjen a környék életébe” - tette hozzá Kákosy Zsolt.
A siker titka: a tulajdonos, a PM és az FM szövetsége
A fenntartható működés ma már nemcsak költségcsökkentési eszköz, hanem legtöbb bérlő alapvető elvárása. Ehhez azonban elengedhetetlen a csapatmunka.
A komoly beruházásokhoz és az épület modernizálásához fontos a tulajdonosi támogatás, de az csak az alap. A property és facility management csapat feladata, hogy a megfelelő szakmai javaslatokkal álljon elő, a tulajdonos pedig biztosítja a hátteret a megvalósításhoz. Ennek a közös gondolkodásnak az eredménye, hogy egy épület működése valóban fenntartható”
– zárta gondolatait Kákosy Zsolt.
| Forrás: ICON
