A modern irodaterület-állomány 2025 decemberének végére elérte a 6,23 millió négyzetmétert, ami éves szinten valamivel 90 ezer négyzetméter alatti bővülést jelent. Az új átadások volumene 2025-ben összesen 88 700 négyzetméter volt, a negyedik negyedévben azonban egyetlen új irodaház sem készült el, mivel több projekt átcsúszott 2026 elejére.

Az év legnagyobb átadásai közé tartozott a The Bridge (47 000 m²) és az Office House (27 800 m²), mindkettő központi elhelyezkedéssel. A felújítások is hozzájárultak a kínálathoz, például a Lipowy Park komplexumban mintegy 10 000 négyzetméternyi terület újult meg.

Rekordszintű bérlői aktivitás

A teljes bérbeadási volumen 2025-ben megközelítette a 794–795 ezer négyzetmétert, ami mintegy 7%-os éves növekedést és minden eddiginél erősebb éves eredményt jelent a varsói irodapiacon. Csak a negyedik negyedév közel 310 ezer négyzetmétert tett ki, ami 69%-kal haladta meg a harmadik negyedéves adatot, és az év legerősebb negyedéve lett.

A tranzakciók szerkezetét egész évben a szerződéshosszabbítások dominálták. Ezek az éves bruttó bérbeadási volumen 50–51%-át tették ki, míg az új szerződések aránya mintegy 40% volt. A negyedik negyedévben a hosszabbítások aránya 64–65%-ra emelkedett, miközben az új bérleti szerződések részesedése alig haladta meg a 31%-ot. Az előbérletek (pre-let) aránya az elmúlt négy negyedévben 7,4% volt.

A legaktívabb terület a City Centre zóna volt (32%-os részesedéssel), amelyet Służewiec követett 23%-kal.

Az év legnagyobb tranzakciói közé tartozott:

• Santander Bank – 24 500 m² előbérlet a The Bridge projektben

• Polkomtel – 22 680 m²-es hosszabbítás Służewiecben

• AstraZeneca – 22 500 m²-es hosszabbítás és bővítés a Postępu 14 irodaházban

A negyedik negyedévben egy meg nem nevezett bérlő több mint 16 000 négyzetmétert vett bérbe az Eurocentrum Office Complex Delta épületben, emellett több állami intézmény is 9 000–12 000 négyzetméter közötti hosszabbítást kötött.

Ágazati bontásban a keresletet a banki, biztosítási és befektetési szektor vezette (15%), ezt követték az üzleti szolgáltatók (14%), a feldolgozóipar (13%), az IT-termékek és -szolgáltatások (12%), valamint a közintézmények (kb. 10%).

Korlátozott kínálat, bővülő fejlesztési pipeline

Bár az éves átadási volumen mérsékelt volt, a fejlesztési pipeline enyhén bővült. 2025 végén mintegy 199–200 ezer négyzetméter irodaterület állt kivitelezés alatt, amelynek átadása 2026 és 2028 között várható.

A fejlesztések több mint 60%-a központi lokációkban valósul meg, és mintegy egyharmaduk a központi üzleti negyedben (CBD) található.

A legjelentősebb projektek közé tartozik:

• AFI Tower (50 000 m²)

• Upper One (35 500 m²)

• a V-Tower felújítása (30 800 m²)

• Studio A

• Skyliner II

Az elemzők szerint bár összességében van elérhető terület a piacon, az 1 000 négyzetmétert meghaladó, egybefüggő irodaterületek biztosítása továbbra is komoly kihívást jelent, különösen a prémium központi lokációkban.

Tovább csökkenő üresedési ráta

2025 decemberének végén Varsóban mintegy 560–565 ezer négyzetméter irodaterület állt üresen, ami 9,1%-os üresedési rátának felel meg. Ez éves szinten 1,5 százalékpontos, negyedéves összevetésben pedig 0,6 százalékpontos csökkenést jelent.

A központi területeken az üresedési ráta körülbelül 6,1% volt, míg a városközponton kívüli lokációkban 11,6%. A legmagasabb kihasználatlanság továbbra is Służewiecben volt (18% felett), míg a CBD és a City Centre West alpiacokon 6% körüli szinten stabilizálódott.

Az újabb épületek jobban teljesítettek: az öt évnél fiatalabb irodaházakban az üresedési ráta 5% alatt maradt, míg a tíz évnél idősebb épületeknél meghaladta a 11%-ot.

Emelkedő bérleti díjak a prémium kínálat szűkössége miatt

A prémium kategóriás bérleti díjak 2025-ben tovább emelkedtek, amit a központi lokációkban tapasztalható korlátozott kínálat támogatott. Varsó egészében az átlagos prime bérleti díj elérte a havi 30 euró/négyzetméter szintet. A CBD-ben a bérleti díjak megközelítették a 29 euró/négyzetméter/hó szintet, míg a tágabb értelemben vett városközpontban 26–27 euró/négyzetméter/hó volt az irányadó sáv.

Az előrejelzések szerint 2026-ban a prime bérleti díjak elérhetik a 32 euró/négyzetméter/hó szintet, a legexkluzívabb lokációkban pedig akár a 34–35 euró/négyzetméter/hó árszint is reális lehet.

Mivel 2026-ban is korlátozott mennyiségű új iroda átadása várható, az elemzők további versenyt és emelkedő bérleti díjakat prognosztizálnak a prémium központi irodák piacán.

| Forrás: BNP Paribas Real Estate Poland