-    A budapesti irodapiacon az üresedési ráta egy év alatt felkúszott 12,2%-ra, miközben a fejlesztők nagyon óvatosak, sokan le is álltak, vagy ideiglenesen jegelik a projektjeiket. Önök viszont most indították el a kivitelezést. Elismerem, a lokáció kifogástalan, de ez nem biztos, hogy elég lesz a sikerhez. Miben bíznak?

-    Egyrészt a 12,2% még mindig nem drámai szint, miközben mi olyan épületet hozunk létre, amely jövőbemutató, és amely olyan előnyöket biztosít a bérlőknek, amire csak nagyon kevesen képesek. Abban is egyetértünk, hogy a lokáció önmagában ma már nem elég a sikerhez; a kulcs az energiahatékonyság. A Modiano irodaház AA++ kategóriás lesz, és bátran jelentem ki, hogy Magyarországon jelenleg nincs ilyen ház, ez lesz az első ilyen épület.

-    Mit jelent ez a bérlők számára?

-    A mai modern irodaházak jellemzően BB kategóriás épületek, ezek képviselik a budapesti irodapiac hét százalékát, a többi épület ennél rosszabb hatékonysággal működik. A Modiano a piacon lévő legmodernebb irodaházakhoz képest is megfelezi az energiaköltséget: amiért ma négy euró/nm/hó közmű költséget számítanak fel, azért mi csak 2 euró/nm/hó összeget fogunk számlázni a bérlőknek, és ez egy konzervatív kalkuláció alapján készült számítás, azaz el tudom képzelni, hogy még ennél is alacsonyabb költségszinten tudjuk majd a házat működtetni. Hozzávetőlegesen 40 kW/nm/év energiafogyasztással számolunk. Ezen túlmenően azt is biztosítani fogjuk a bérlőinknek, hogy meg tudják valósítani a saját ESG stratégiájukat. Ez a terület rohamléptekkel fejlődik, és markáns hatása van az irodapiacra is: a legtöbb cégnél már nem opció, hanem kötelező eleme egy vállalkozás életének. Mi olyan tereket kínálunk a bérlőinknek, amellyel az első két betűhöz, vagyis az E-hez (Environment, azaz környezet), és az S-hez (Social, vagyis szociális) tudunk nagyon hatékonyan hozzájárulni.

-    Vegyük sorra! Azt mondom: E.

-    A Modiano egy nettó zéró karbon kibocsátással üzemeltethető épület lesz, és azt gondolom, hogy ebben is mi leszünk az elsők Budapesten. Ez ma még újdonságnak számít, ugyanakkor ez a közeljövőben alapelvárássá válik. Véleményem szerint csak ilyen épületeket lenne szabad építeni. A környezettudatosság máshol is tetten érhető lesz: például gondolkodunk egy olyan megoldáson, hogy a mélygarázst bevonjuk a kerület életébe. Az éjjel kiürülő parkolóhelyek rendelkezésre bocsátásával a környék lakóinak életét szeretnénk megkönnyíteni.

-    Rendben, folytassuk az S-sel!

-    A pandémia felgyorsította és visszafordíthatatlanná tette azt a folyamatot, amelynek lényege, hogy a munkahelyi környezettel kapcsolatos elvárások sokkal magasabbak, mint korábban. A home office kapcsán egy sor tevékenységről derült ki, hogy otthon is elvégezhető. Ha azt akarjuk, hogy a munkatársak szívesen járjanak be dolgozni egy irodába, akkor olyan környezetet kell teremtenünk, amely komfortos, ahol jól érzik magukat, és ahol magas színvonalon, akár az otthoni kényelmet is meghaladó közegben tudnak dolgozni. Belső kerteket, munkateraszokat, fitnesz területeket alakítunk ki, hiszen ma már alapvetés, hogy a motiváló környezet inspiráló erejű: a minőségi irodatérnek, munkakörnyezetnek komoly hatása van a munka kvalitására és egyúttal jelentős mértékben tud hozzájárulni a munkaerő megtartásához is. Kérdésére visszatérve: az E és az S számunkra arról szól, hogy attraktív terekkel és szolgáltatásokkal, a lehető legkomolyabban támogassuk a cégeket a saját ESG stratégiájuk megvalósításában, egyben a G-re (Governance, irányítás) vonatkozó terveik megvalósításában.

-    Kanyarodjunk vissza a fizikai síkhoz! Mi a helyzet az építési-kivitelezési költségekkel? Nem hiszem, hogy ma Magyarországon sokkal olcsóbb lenne építkezni, mint bárhol Európában.
ű

-    Valóban, a talajszondás geotermikus fűtés kialakítása vagy a 176 autót befogadó mélygarázs kapcsán azt is gondolhatnánk, hogy ez egy drága épület lesz, de mi azt a stratégiát választottuk, hogy az elejétől újra gondoltuk a tervezési folyamatokat, már csak azért is, mert AA++ kategóriás irodaház még nem épült Magyarországon. Sikerült elérnünk, hogy a kivitelezési költség nem, vagy csak minimálisan lesz magasabb, mint ha egy hagyományos épületet hoznánk létre. Ferrari kategóriában építkezünk, de nem Ferrari árakon, és ennek köszönhetően versenyképes bérleti díjakat kérünk majd.

-    Az eredeti épületet sokan ismerik, már csak azért is, mert a múlt század első felében sok híres grafikus készített reklámplakátot a Modianóról. Mit lehetett megmenteni a házból?

-    A Váci úti homlokzatot megtartjuk és integráljuk a leendő hat emeletes épületbe, de a többi elem menthetetlen állapotban volt, a feltárás során például lyukas födémeket találtunk. Megtartjuk, ami városképi jelentőségű, és ezzel együtt alkotunk egy ízig-vérig XXI. századi épületet.  

I Forrás: Irodakereso.info/ ÜHI