A Colliers szakértői górcső alá vették, hogy milyen fundamentumokra lehet építkezni a 2026-os évben. Ecsődi Miklós (Director, Head of Occupier Services) kiemelte, csökkenő üresedés és élénkülő kereslet jellemezte az irodapiacot 2025-ben. A nettó bérbeadás és az abszorpció is emelkedett.
Az elmúlt évben a kedvező fordulatot jelezte a budapesti irodapiacon a csökkenő üresedési ráta, miközben a nettó bérbeadás és az abszorpció is emelkedett. Az irodaállomány jelenleg 4,46 millió négyzetméter, miközben az átlagos üresedési ráta 12,5%-ra mérséklődött, a tisztán bériroda állomány kihasználatlansági aránya jelenleg 15,9%. A nettó bérbeadás 2025-ben meghaladta a 217 ezer négyzetmétert, ami több mint 14%-os növekedést jelent az előző évhez képest. A kereslet élénkülése elsősorban a jobb minőségű, zöld minősítésű és kedvező lokációjú épületeket érintette.
A bérleti díjak összességében stabilak maradtak: a prime bérleti díj 25,5 euró/négyzetméter/hó szinten áll, miközben az A kategóriás épületek átlagos bérleti díja 17,1 euró.
A kínálati oldal továbbra is visszafogott, a 2028-ig tervezett spekulatív fejlesztések volumene korlátozott, ami középtávon támogathatja a piac egyensúlyát. A Colliers szakértője szerint az irodapiacot 2026-ban továbbra is a minőségi kereslet, a korlátozott új kínálat és az óvatos bérlői döntések határozhatják meg.
Az üresedési ráta tehát csökkenő pályán van, miközben a nettó kereslet és a nettó abszorpció éves alapon növekedett. (Az átlag alatti spekulatív üresedés az alábbi alpiacokon és kategóriákban figyelhető meg: CBD, Buda Központ, Észak-Buda, Dél-Buda, Váci úti irodafolyosó, zöld minősítésű épületek, „A” kategóriás irodák, 10 évnél fiatalabb épületek). A 2024–2025-ben átadott spekulatív irodák összterülete: 80 730 négyzetméter volt. Ebből 2025 végén 26 029 négyzetméter állt üresen (32,2%).
2025-ben az összes tranzakciós volumen 0,7%-kal nőtt Budapesten éves alapon, amit elsősorban az állami tulajdonú, saját használatú tranzakciók hajtottak (Dürer Park). A nettó bérbeadás 43%-át tette ki a teljes keresletnek, ami 5 százalékponttal magasabb, mint 2024-ben.
A spekulatív irodapiaci pipeline rendkívül korlátozott: összesen 138 900 négyzetméter, ebből 47 906 négyzetméter várható 2026 végéig. A kockázatkerülést jó jelzi, hogy a fejlesztések 89%-a a Váci úti irodafolyosón koncentrálódik.
| Forrás: Colliers - OGH Hírügynökség
