A logisztikai ingatlanok tranzakciós volumene 2024-ben körülbelül 7,5 milliárd euróra rúgott, és a prognózisok szerint 2025-ben hasonló szint várható. Az első negyedév ígéretes aktivitást mutatott, különösen az Egyesült Államokból, az Egyesült Királyságból és Kanadából érkező tranzakciók növekedésével. Az átlagos tranzakciós összeg 20 és 60 millió euró között mozgott. A Colliers jelentése szerint a bruttó hozamok stabilizálódtak, átlagosan 4,75 százalékon.

Christian Kah, a Colliers ipari és logisztikai befektetési vezetője elmondta: "Nagyon pozitívan látjuk a logisztikai piacot Németországban, mind a bérleti, mind a befektetési piacot, mert a piac sok régióban, különösen dél-nyugat Németországban, erőteljesebben növekedni fog a következő hónapokban, különösen a felhasználói szempontból."

A logisztikai épületek bérleti díjai továbbra is emelkednek, különösen a magas keresletű piacokon, mint München, ahol a kínálat továbbra is korlátozott. Ezzel szemben Berlinben a kereslet csökkenése figyelhető meg, ami albérleti tevékenységet eredményezett, míg Lipcse az új projektek fejlesztései miatt helyhiányt tapasztal. A Frankfurt/Rajna/MAIN régió 2024-ben jelentős növekedést mutatott, 490 000 négyzetméteres területforgalommal. 2025 végére a bérleti díjak növekedésére 3,5 százalékos szinten is lehet számítani a legnagyobb nyolc régióban, különösen a modern bérleti terek tekintetében. Stuttgart, München, Alsó-Rajna és a Ruhr-vidék területein 2,5 és 3,5 százalék közötti bérleti díjemelkedésre számítanak.

"2025 végére a legjobb nyolc régióban 3,5 százalékos bérleti díjemelkedésre számítunk, különösen a modern bérlői területeken" - mondta Kah. "A stuttgarti és müncheni területeken, valamint az Alsó-Rajna és Ruhr területein várható pozitív bérleti díjemelkedés 2,5 és 3,5 százalék között."

A bérlői ösztönzők szerepet játszhatnak az bérleti szerződések tárgyalásában. "Mivel most jövünk ki a recesszióból, sok logisztikai vállalatnak árérzékenynek kell lennie a bérleti szerződések aláírásakor" - mondta Kah. "Ezért ösztönzők várhatók. Három- hat hónap bérleti díjmentességre számítunk."

A német befektetők a fő logisztikai ingatlanokra koncentrálnak, a nyugdíjalapok, biztosítótársaságok és nyugdíjrendszerek aktívan vásárolnak eszközöket. A nemzetközi befektetők, különösen azok, akik magasabb hozamokat keresnek, a core-plus ingatlanokat célozzák. "A logisztikai ingatlanok megtalálták a helyüket a nemzeti és nemzetközi ingatlanportfóliókban" - mondta Maximilian Tappert, a HIH Invest Real Estate tranzakciós vezetője. "A legkeresettebb eszközként jelenleg éppen a lakóingatlanok után következnek."

"A német piacon a nyugdíjalapok, biztosítótársaságok és nyugdíjrendszerek szeretnének vásárolni és a core befektetésekre koncentrálnak" - tette hozzá Tappert. "Ezzel szemben a nemzetközi befektetők egyre inkább keresnek logisztikai ingatlanokat a német piacon és a core plus-ra összpontosítanak – ami magasabb kockázattal jár, de magasabb hozamot is biztosít."

A helyszín, a minőség és az alternatív felhasználási lehetőségek továbbra is kulcsfontosságú befektetési szempontok maradnak. "Mindenekelőtt az ingatlan helyszíne került ismét előtérbe" - jegyezte meg Tappert. "Ezért mi csak nagyon jó helyszínekre összpontosítunk, amelyek lehetővé teszik az újra bérbeadást. A legjobb helyszíneken kívül a bérleti piac már nem olyan könnyű."

A logisztikai ingatlanok árai mérsékelten emelkednek a következő két évben, de nem térnek vissza a 2020-as szintre az ultraalacsony kamatlábak hiányában. "Ez az árkategória csak az extrém alacsony kamatlábakkal kombinálva működött" - magyarázta Tappert.

Az ESG megfelelőség továbbra is kulcsfontosságú szempont a befektetők és a bérlők számára. A fényerő rendszerek alkalmazása növekvő trend, mivel jelentős költségmegtakarítást kínálnak az áramhálózati díjak csökkentésével. "A jövőben az olyan épületek, amelyek nem fenntarthatóak, eltűnnek a piacon" - mondta Matthias Dötsch, a COMPLEMUS Real Estate ügyvezető igazgatója. "De a kérdés az, hogy milyen intézkedések tesznek egy ingatlant fenntarthatóvá? Az energia előállítása fotovoltaikus rendszerek révén itt nagy szerepet játszik."

"Ha elég nagyok vagyunk, az összes áramunk 50 százalékát megspórolhatjuk, így 50 százalékot spórolhatunk a hálózati díjakból" - magyarázta Dötsch. "Mivel a hálózati használati díjak egyre drágábbak, ezen díjak részleges eltörlésének jelentős költségelőnye van."

A hőszivattyúk szintén standarddá válnak a szabályozási előírások miatt, amelyek előírják, hogy a fűtési energia legalább 65 százalékát megújuló forrásokból kell biztosítani. "Legalább 65 százalékban megújuló forrásokból kell biztosítanunk a fűtési energiát" - mondta Dötsch. "És 2024-től ezt megfelelő monitorozás is magában foglalja, amelyet strukturálisan előkészítünk, de ezt később a felhasználónak kell folytatnia."

A geopolitikai bizonytalanság fokozta a nearshoring iránti érdeklődést, mivel a vállalatok a fő piacokhoz közelebbi helyszíneket preferálják. Az emelkedő építkezési költségek és ESG szabályozások korlátozzák az új fejlesztéseket, nagyobb hangsúlyt fektetve a revitalizálásra és az automatizálásra. "Az érdeklődés a magas színvonalú logisztikai központok iránt nő. Ugyanakkor egyre nagyobb vágy van a közelebb eső helyekre történő befektetésekre. Valószínűleg ez a geopolitikai helyzet általános bizonytalanságának köszönhető" - mondta Dr. Manuel Schrapers, a Metroplan ügyvezető igazgatója.

"Az új építkezési projektek csökkennek az emelkedő építkezési költségek és az ESG követelmények miatt, ami szűkíti a piacot" - mondta Schrapers. "A helyszínválasztásnál a legfontosabb tényezők a munkabérek, politikai stabilitás, ügyfél közelség, hozzáférhetőség és infrastruktúra, valamint a munkaerő elérhetősége."

Sok európai szomszédja kínálhatja ezt: "Lengyelország, mint közvetlen szomszéd, a növekvő árufuvarozás és magas színvonal miatt kiemelkedő; Csehország és Szlovákia alacsony költségeket és jó infrastruktúrát kínál; Spanyolország és Portugália néhol jobb költségszintet kínál, mint Csehország, de növekvő kikötőkkel rendelkeznek az európai kereskedelem számára" - magyarázta Schrapers.

A nemzetközi befektetők továbbra is optimisták a német logisztikai szektorral kapcsolatban, amit az erős e-kereskedelmi növekedés hajt. "Erős növekedést és tartós bérleti díjemelkedést látunk Európában" - mondta Marten Helms, a Catella Investment Management senior alapkezelője. "Ez már 2024-ben vonzotta a külföldi befektetőket - elsősorban az Egyesült Államokból és az Egyesült Királyságból, de Kanadából és Szingapúrból is."

Összességében a nemzetközi tőke a német logisztikai befektetések 55 százalékát tette ki 2024-ben, jelentős részvétellel az Egyesült Államokból, az Egyesült Királyságból, Kanadából és Szingapúrból. "Magas szinten panaszkodunk, a nemzetközi befektetők sokkal pozitívabban látják a kilátásainkat, és nagy mértékben fektetnek be Európában" - zárta le Helms.

| Forrás: Colliers - cijeurope.com.