A CEE-6 régió teljes irodapiaci befektetései alig 2 milliárd eurót értek el 2023 első félévében, amely hozzávetőlegesen 65%-os éves csökkenést jelent éves összehasonlításban. Ez a trend ugyanakkor összhangban van az Európa más területein és a világszerte tapasztalt folyamatokkal. A jelenlegi piaci feltételek, a hitelköltségek és az árak alakulása miatt nem kis kihívást jelent előre jelezni ennek az évnek a befektetési piaci volumenét. Bár a Colliers becslése szerint az év során a befektetések értéke elérheti a 4 milliárd eurót, de még ez is jóval kevesebb lenne, mint a 10 éves régiós átlag (11 milliárd euró), és az egyik legalacsonyabb lenne 2012 óta.
Mindemellett a magyar irodapiac 2023-as első félévét vizsgálva azt láthatjuk, hogy a piac nem állt le teljesen; még mindig tapasztalható kereslet, ami elsősorban a már a piacon lévő bérlők relokalizációjából, illetve a modernebb, fenntartható, energiahatékony és a jobb infrastruktúrájú irodaházak iránt megnőtt igényből eredeztethető, ami kétségtelenül jó hír a zöld minősítésű, ESG kompatibilis irodák tulajdonosai számára. Mindez visszatükröződik az üresedési rátákban az egyes részpiacokon, illetve a zöld minősítésű irodaportfólió esetében.
A nettó új kereslet 52%-os aránya alátámasztja a továbbra is meglévő piaci bérlői aktivitást, miközben a bérleti megújítások aránya 48%-os volt. Részben az új átadások (64.000 m2) alacsony előbérleti aránya, illetve az új nagy területigényű belépők hiánya miatt a teljes piaci üresedés tovább nőtt, elérve a 12,6%-ot. 2023 első félévének végén 276.490 m2 irodaterület állt építés alatt.
A magasabb finanszírozási költségek és infláció megjelenik a bérleti díjakban is. A prime bérleti díj 25 EUR/m2/hó (+4,2 év/év), az A kategóriájú épületek átlagos bérleti díja 16 EUR/m2/hó volt, míg a B osztályúaké 12,4 EUR/m2/hó, ami az utóbbiak esetében 7,5%-os, illetve 3,3%-os növekedést jelent éves szinten.
A 2022-es évhez képest idén várhatóan erősebb EUR/HUF átlagárfolyam, illetve a csökkenő építőanyag árak hozzájárulhatnak az ingatlanfejlesztési piac konszolidációjához. A prémium elhelyezkedésű, modern, zöld, energiahatékony és ESG-kompatibilis irodaházak iránti kereslet minden várakozás szerint stabil marad. Emellett az irodapiac továbbra is bérlőorientált lesz, a szerződések rugalmassága továbbra is alapvető fontossággal fog bírni. Az idősebb ingatlanok tulajdonosai eközben várhatóan többet fognak invesztálni nemcsak a külső megjelenés frissítésére, hanem az ESG megfelelésre és az energiahatékony fejlesztésekre is, hogy növeljék irodáik vonzerejét a potenciális bérlők számára.
Összegezve a Colliers piaci jelentését, egyértelműen kirajzolódik, hogy a gazdasági és geopolitikai változások, valamint a távmunka jelentőségének növekedése miatt nincs visszaút a 2020 előtti állapotokhoz. Az egyes piacok útkeresése közben azonban azt is látni kell, hogy a CEE régió más-más fejlettségi szakaszban van. A legfejlettebb városai és a legnagyobb irodapiacai – mint Varsó, Budapest, Prága és Bukarest – esetében akár 2-3-szor is kisebb kínálattal rendelkeznek számos nyugat-európai fővárosnál. További tény, hogy Európán belül ez az a régió, ahol az utóbbi évtizedben a legdinamikusabb gazdasági növekedés ment végbe.
Az öregedő irodaházakat eközben nem szabad leírni a fejlődő irodapiacokon. A smart building technológiák gyors fejlődésével ezeket az idősebb ingatlanokat meg lehet újítani és modern szabványoknak megfelelővé lehet tenni, anélkül, hogy komolyabb felújításokra lenne szükség. A technológia segíthet a felhasználói élmény javításában a régebben épült irodák esetében is. Az irodabérlők profitálhatnak a fejlett beléptetési, ellenőrzési rendszerekből, a személyre szabott klímavezérlésből és az okos világításból, ami kényelmesebbé és az egyéni igényekhez alkalmazkodóbbá teszi a munkateret.
Forrás: A kelet-közép-európai irodapiac fejlődési lehetőségeiről a Colliers részletes piaci tanulmánya itt olvasható >>
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) is a leading diversified professional services and investment management company. With operations in 66 countries, our 19,000 enterprising professionals work collaboratively to provide expert real estate and investment advice to clients. For more than 28 years, our experienced leadership with significant inside ownership has delivered compound annual investment returns of approximately 20% for shareholders. With annual revenues of $4.5 billion and $98 billion of assets under management, Colliers maximizes the potential of property and real assets to accelerate the success of our clients, our investors and our people. Learn more at corporate.colliers.com, X @Colliers or LinkedIn.
I Forrás: Colliers/ OGH Hírügynökség
