Optimistán látom az irodapiac jövőjét – beszélgetés Pados Gergellyel

– Míg 2019-ben az összes tranzakció közel 630 ezer m2-nyi volument jelentett az irodapiacon, addig ez a szám 2020-ra 337 ezer m2-re csökkent, ami jelentős visszaesés. A 2019-es eredmény kiugróan jelentős rekordnak számított, de ha az elmúlt 3-4 évet tekintjük, akkor is átlagban fél millió m2 körül mozgott a volumen éves átlagban. Az üresedési ráta is 9% fölé emelkedett, ami még abszolút a tűréshatáron belül mozog, különösen ha az európai trendekkel összehasonlítjuk. A Cushman & Wakefield tanulmánya szerint a kihasználatlanság európai átlagban 12% körül fog csúcsosodni, és 2023-24-ben csökken ismét a 2019-es szintre. Szeretném még megemlíteni, hogy mi tavaly közel 70 tranzakcióban vettünk részt 80 ezer m2-nyi területre vonatkozóan, ami közel 50%-os piaci részesedést jelentett a számunkra Budapesten.

– Mindig felmerül a 2008-as válság. A tavalyi járvány okozta hatásokat is szokás összehasonlítani az akkori világválsággal. Egyáltalán párhuzamba állítható-e a két eseménysorozat?

– Szerencsére nem hasonlítható össze a két esemény. A 2008-as világválság előtt már eleve nem volt teljesen egészséges állapotban az irodapiac Magyarországon, hiszen jóval több fejlesztést adtak át, mint amennyit a piac fel tudott szívni. 2020-ban miközben visszaesett a tranzakciók volumene 337 ezer m2-re, 240 ezer m2-nyi irodateret adtak át, vagyis a kínálat-kereslet egyensúlyára vonatkozóan nem történtek radikális változások. 2008-ban az üresedési ráta eleve 15% körül mozgott, ami felkúszott 22%-ig a válság hatására, most jelenleg 9%-ról beszélünk.

– Meddig vagyunk jók az üresedési rátát illetően? Mikor kell kongatni majd a vészharangot?

– 12% körül még jók vagyunk, ráadásul az állományba a régebbi generációs épületek is beletartoznak, vagyis pánikra nincs ok. Az jó jel, hogy az elmúlt években átadott irodaházak tele vannak, vagy bőven 90% fölötti kihasználtsággal működnek. A jelenleg építés alatt álló irodaházak munkatereinek közel 50% már előbérletben elkelt. Véleményünk szerint idén javulhat a tranzakciós volumen, de persze sötétben tapogatózunk, hiszen a számok függenek az oltások eredményességétől és az újranyitástól is. A tavasz helyett azonban ma már inkább őszre várjuk a fellendülést. Szerencsére a bérlők nem csak a mában gondolkodnak, hanem 3-10 éves stratégiákat valósítanak meg, vagyis az irodapiacon középtávon stabil a helyzet.

– Hogyan alakulnak át az irodaterek, hiszen e tekintetben is már annyi mindent hallottunk?

– A home office előretörése ma már közismert és szinte közhelyszámba megy, azt azonban nem tudjuk, hogy a távmunka szerepének növekedése végül mekkora mértékű lesz. Az biztos, hogy az elmúlt egy év tapasztalatai szerint a dolgozók már várják, hogy ismét az irodában dolgozhassanak, ahol társaságban, közösségben tölthetik az idejüket. A kreatív munkához fontos a személyes jelenlét, ezért is vagyunk optimisták, vagyis továbbra is igény lesz az irodákra és irodaterekre. A munkahelyek átalakulhatnak, így nagyobb lehet a projektcsapatok területe, az interaktív helyszínek mérete megnőhet, kevesebb munkaállomásra lehet szükség, de még egyáltalán nem kristályosodtak ki a folyamatok.

– Már a járvány előtt is arról értekeztek a szakértők, hogy az ingatlanpiaci ciklus elérte vagy elérhette a csúcspontját. Erre a folyamatra hogyan hatott a járvány? Látható-e már egyfajta intenzitáscsökkenés a piacon vagy a piaci szereplők tevékenységében?

– Az biztos, hogy az idénre vagy jövőre tervezett épületeket át fogják adni. A fejlesztők tovább haladnak az útjukon, hiszen nagyon sok pénz mozog a világban, amit szívesen fektetnek be ingatlanokba, keresik a megfelelő termékeket. Például tavaly Németországban nagyon magas volument regisztráltak a befektetési piacon, bár az utazási korlátozások értelemszerűen lassítják a dealek lezárását. Nálunk visszaesett a befektetési volumen, de ha nincs lassulás, akkor talán tartható lett volna a korábbi volumenszint, hiszen sok tranzakció valójában csak áttolódott 2021-re. Az tény, hogy lelassult a döntéshozatal, a bérlők egy része vacillál, mások elbizonytalanodtak, de mennek tovább a stratégiájuk mellett. Azt is hangsúlyoznunk kell, hogy a járvány esetében nincsenek sablonválaszok, az átoltottság lehet a megoldás, majd ismét beindulhat a piac, hiszen a fundamentumok jók és a piac állapota továbbra is megfelelő.

– Mely célcsoportok jelentik most a bérlők derékhadát?

– Túlnyomó részben a nemzetközi bérlők dominálnak a piacon, de jó néhány éve jelentős szerepet játszanak már az állami vállalatok is. Azt is láthatjuk, hogy a HIPA nagyon jó munkát végez a befektetők Magyarországra vonzásában, a COVID-19 alatt is jelentős érdeklődés mutatkozott hazánk iránt, a munkahelyteremtés pedig új irodabérleményekben is tetten érhető. Az SSC-szektor erősödő szegmenst fog játszani az irodapiacon, hiszen az általános trendként érvényesülő költségcsökkenés együtt jár a kiszervezéssel, amelynek Magyarország továbbra is nyertese lesz. Sőt, egyre több kkv is megjelenik az új irodaházakban, erősödnek a magyar cégek, az igényeik egyre több esetben hasonlók a multinacionális vállalatok elvárásaival.

– Az átalakuló irodaterekkel párhuzamosan egyre többet emlegetik a rugalmasságot, amelyet a közösségi és szolgáltatott irodák tudnak nyújtani. Hogyan alakul jelenleg a közösségi irodák jövőképe?

– A közösségi irodák 2018-19-ben előtérbe kerültek világszinten, de a pandémia rájuk is jelentős hatást gyakorolt. Azok a coworking cégek, akik jó lokációban helyezkednek el, továbbra is működnek, még ha talán nem az eredeti üzleti tervet teljesítik. A közösségi irodák koncepciója működőképes üzleti modell, bár az elkövetkezendő 1-2 évben nem biztos, hogy a bővülés lesz a fő stratégiájuk. Inkább a meglévő állomány stabilizálására helyeződhet a hangsúly, vagyis az új területek nettó felszívásában kisebb szerepet játszhatnak egy darabig a közösségi irodák.

– Végezetül néhány szóban arról is beszéljünk, hogy merre tart az irodapiac, mire számíthatunk az elkövetkezendő időszakban, hiszen még mindig bizonytalan a helyzet?

– Nagyon fontos, hogy egy rajtunk kívülálló globális járvány miatt nem szabad pánikba esni, nem szabad gyors konklúziókat levonni. Arra kell fókuszálnunk, hogy a fundamentumok rendben vannak, ezért optimistán látom az irodapiac jövőjét. Persze lesznek átalakulások, de hát ez az élet rendje: folyamatosan változunk, fejlődünk.