A világ vezető ingatlan-tanácsadója, a CBRE Közép- és Kelet-Európára vonatkozó 2016-os előrejelzése szerint erős év vár a régiónkra, egy olyan kivételes 2015-ös év után, amikor szinte minden ingatlanszektorban rekordok dőltek meg. Az idén a növekedés lesz a kulcstényező a régióban és a gazdasági fellendülés üteme meghaladja a nyugat-európai országok szintjét.
Közép- és Kelet-Európában az olcsó nyersanyagárak, az alacsony kamatok, a csökkenő munkanélküliség és az emelkedő lakásárak okozta növekvő lakossági fogyasztás alakulása a legfontosabb tényező ingatlanpiaci szempontokból. A lakosság vásárlásainak emelkedése új fejlesztéseket indukál a kereskedelmi ingatlanpiacokon is, főleg kiskereskedelmi egységek és az internetes kereskedelmet kiszolgáló raktáráruházak esetében. A hagyományos célpontok (mint Prága és a nagyobb lengyel vidéki városok) mellett Bukarest és Budapest is a befektetők célpontjában lesz, ami jelentős lendületet ad a kiskereskedelmi befektetéseknek 2016 során.
Az első osztályú ingatlanok befektetési tranzakcióinak alakulása semmi jelét nem adja lassulásnak, így a hozamok a 2007-es rekord alacsony szintet is megdöntve, korábban soha nem tapasztalt alacsony szintre eshetnek. A hozamcsökkenés üteme minden bizonnyal lassulni fog 2016 során, a tőkeérték növekedését így inkább a tőkésítési ráta csökkenése, mint a bérleti díjak emelkedése fogja befolyásolni. Az ingatlanok államkötvényekhez képesti hozamfelára még a várható hozamcsökkenéssel együtt is jelentős marad, ez pedig biztos alternatívát jelent az intézményi befektetőknek.
Az irodák iránti kereslet rekordokat dönt, köszönhetően főleg a nemzetközi IT és outsourcing iparágakat képviselő bérlőknek. A kilátásban lévő fejlesztések az egész régióban alacsony szinten vannak, két ez alól a két jelentős kivétel akad. Az egyik Varsó, ahol mintegy 670 ezer négyzetméternyi új iroda készül el a következő két évben, ez a jelenlegi állomány 15 százaléka. A másik pedig Bukarest, ahol még nagyobb a fejlesztés alatt álló területek aránya (21%), ami jelentős hatással lesz a bérleti díjakra és üresedésre is. Közép- és Kelet-Európa irodapiaca a következő 12-24 hónapban is a bérlőknek fog kedvezni.
A 2016-ban a kiskereskedelem nagy lendületet vett és a fogyasztói bizalom is erősödik. A kiskereskedelmi piacon rendkívül kevés a szabad terület és a kilátásban lévő fejlesztések száma is igen korlátozott. A régióban csak három fővárosban nyitnak új bevásárlóközpontok: egy Bukarestben, egy másik Kijevben (ahol további négy központok terveztek, de ezek a fejlesztések jó eséllyel később valósulnak meg a tervezettnél) és a harmadik pedig Varsóban, ahol közel 72 ezer négyzetméter új terület készül el 2016-ban. Közép-kelet Európa vidéki nagyvárosai aktívabbak lesznek új fejlesztések terén. A legkiemelkedőbb a Poznanban nyíló új bevásárlóközpont , amely a maga 98 ezer négyzetméterével az elmúlt 7 év legnagyobb fejlesztése lesz Lengyelországban. Szlovákiában és Magyarországon egyáltalán nem épül új bevásárlóközpont, így a régióban összesen 972 ezer négyzetméternyi fejlesztést vár a CBRE, ami az előző évek szintje alatt van.
Az ipari ingatlanszektorban 2015 egy kivételesen erős év volt az új bérlői szerződések szempontjából: a logisztikai szolgáltatók meglovagolták a növekvő fogyasztói keresletet, mind a hagyományos kiskereskedelmet, mind az internetes vásárlásokat támogató szolgáltatók terén. Minden piacon rekordot döntött a bérleti forgalom, amely jóval az elmúlt 10 év átlaga felett alakult, volt olyan piac, ahol egyenesen 65 százalékkal is meghaladta azt. A fejlesztések között kevés a spekulatív jellegű építkezés, a piacot a BTS (built-to-suit, a bérlő igényeire szabott) kivitelezések uralják. Kivétel ez alól Lengyelország, ahol spekulatív célból közel 900 ezer négyzetméternyi ipari ingatlant építenek jelenleg.
A magyar piac szárnyal
A CBRE elemzései szerint habár Magyarországon az elmúlt 12-18 hónapban jelentősen bővült a befektetői forgalom, az ország mégis kívül maradt a nagy nemzetközi befektetők érdeklődési köréből. Makroszinten a magyar gazdaságot segíti az olcsó energia, az alacsony banki kamatok és a kínai lassulás relatíve kevéssé érinti, így a gazdaság 2,9 százalékkal bővült 2015-ben. Ingatlanpiaci szempontból az erősödő háztartási fogyasztás jótékony hatással lesz a kiskereskedelmi piacra (van olyan bérlő, ahol a forgalom kétszámjegyű növekedést produkált az elmúlt időszakban), a virágzó autóipari termelés élénkíti az ipari ingatlanpiacot, és az IT-szektor továbbra is domináns a budapesti irodapiacon, ahol a teljes bérlői kereslet 51 százalékkal nőtt egy év alatt. A továbbra is visszafogott új kínálat miatt az ingatlanok tőkeértéke tovább nő, és a bérleti kilátások pozitívak az ingatlantulajdonosok számára. Az erős bérlői piac és egyre könnyebb finanszírozás miatt a hozamok a jelenlegi magas szintjükről tovább csökkennek, mérsékelve a többi Közép-Európai piachoz képesti hozamfelárat.
(Forrás: CBRE)
