A megtérülés jelentős mértékben romlott az elmúlt három év során, hiszen 30-40 százalékkal nagyobb mértékben nőttek az ingatlanárak, mint a bérleti díjak. Ez azt jelenti, hogy amennyiben figyelembe vesszük a bérbeadást terhelő adókat és költségeket, akkor jelenleg 20 évnél is hosszabb megtérüléssel lehet számolni Budapesten - hívta fel a figyelmet a szakértő. Azt is hozzátette, hogy nagyobb mértékű értéknövekedés nélkül ez a megtérülés nem tekinthető kedvezőbbnek, mint ami ma elérhető egy magas hozamú államkötvénnyel.

A befektetők által mozgatott belvárosi ingatlanpiacon ezért nagyon érezni a változások hatását. Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője is arra hívta fel a figyelmet, hogy a kereslet csökkenéséhez nem csak a túl magas árak vezettek, hanem az olyan befektetési lehetőségek megjelenése, mint amilyen az úgynevezett "szuperállampapír", vagyis a Magyar Állampapír Plusz. Ez sok vásárlót vont el az ingatlanpiacról, mivel, ha valaki hivatalosan adja bérbe az ingatlanját, akkor azzal mintegy 5-7 százalékos hozamot tud elérni, ami nagyon hasonló az állampapírral elérhető hozamhoz - magyarázta. Ráadásul az állampapír esetében egy egyszerűbb befektetésről van szó, mely nem is igényli feltétlenül akkora összeg felhasználását, mint amennyibe egy belvárosi lakás kerül, így vonzó a kisebb befektetők számára.

Azt is megjegyezte azonban, hogy a befektetői kereslet csökkenéséhez hozzájárult a belvárosban az is, hogy a korábbi rövid távú lakáskiadási láz megszűnt, hiszen ma már sok ház tiltja ezt a tevékenységet, változott a szabályozás, de a piac is telített. Persze akadnak még vevők, akik ilyen célra keresnek ingatlant, de ők olyan típusú befektetők, akik már működtetnek 3-4 másik egységet is. Ők ezt komolyan, üzletszerűen, nagyban űzik, nem pedig néhány millió forintos megtakarításukat próbálják valahogy befektetni.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint is mérséklődött a befektetők lendülete, valószínűleg azért, mert most már kiadásra sem igazán lehet úgy lakást vásárolni a jelenlegi árakon, hogy az jó befektetésnek számítson, hiszen az 5 százalékos hozamot is alig érik el. Ugyanakkor az is igaz, hogy kiadó lakásokra még mindig elképesztő kereslet mutatkozik, magas szinten stabilizálódó bérleti díjak mellett.

A befektetők helyzetével kapcsolatban említett egy példát is, melyben ugyan felújításról és továbbértékesítésről volt szó, de ahol a befektető számára a megfelelő haszon árba építése után kiderült, hogy előzetes, optimista várakozásaival szemben az adott áron még érdeklődő sincs a felújított lakásra. És habár korábban úgy gondolta, hogy ingatlanközvetítő segítsége nélkül is könnyedén értékesíteni tudja azt, egy hónap után rá kellett döbbennie, hogy ez nem fog menni.

Ugyanez a helyzet a budai oldalon: Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és III. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a belső budai kerületekben egyértelműen csökkent a befektetési kedv. Egy-egy befektető ugyan akadt, de érezhető, hogy sokan elindultak az állampapírpiac felé: a MÁP Plusz hozama jobb, mint amennyit lakáskiadással tudnának keresni - hangsúlyozta a szakértő. Ráadásul a bérbeadással sok a probléma, mivel rengetegen nem fizetnek, amortizálódik az ingatlan, és mivel kivitelezőt sem találnak, így már a felújítással is meggyűlik a bajuk. Mindezt figyelembe véve, már nem az ingatlan a legvonzóbb befektetési lehetőség - jegyezte meg.

De ha a pesti külső kerületekben nézünk körül, akkor is azt tapasztaljuk, hogy eltűntek a készpénzért vásárló befektetők a piacról, és csak egy-egy adásvételre kerül sor a részvételükkel. Az is kizárólag olyan esetekben, ha kifejezetten alkalmi áron, nagyobb alku révén sikerül megszerezniük egy-egy ingatlant - mondta Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt tapasztalja, hogy ma már nem találni olyan olcsó lakást, melyet érdemes lenne úgy felújítani, hogy haszonnal tovább is lehessen adni. Szintén ezt emelte ki Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint ahogy fogynak a jó árú ingatlanok, úgy lesz egyre kevésbé hangsúlyos a befektetők jelenléte. Hiszen továbbértékesítés esetén mind kisebb haszonnal számolhatnak, ráadásul a felújítást nehezíti a munkaerőhiány is, de lakáskiadásnál is egyre hosszabbra nyúlik a megtérülési idő - tette hozzá.

Balla Ákos ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy a főváros agglomerációjában, illetve az ahhoz kapcsolódó Velencei-tónál és környékén befektetői szempontból kicsit jobb a helyzet: hiszen 20 évnél rövidebb, akár 15 év körüli megtérüléssel is számolhatunk. Itt az ingatlanárak alacsonyabbak, miközben a bérleti díjak a budapesti szinteket közelítik. Ezek azok a helyszínek, ahol a befektetőknek jobban megéri bérbeadási céllal ingatlant vásárolni.

Ami pedig a jövőt illeti, a szakértő véleménye szerint a budapesti ingatlanpiacon nem igazán a befektetők jelenléte lesz jellemző az elkövetkező évben, hanem inkább a lakhatási céllal megjelenő magánszemélyeké, akiknek vásárlási aktivitását jelentős mértékben tudják növelni a kedvező hitelek és az állami kedvezmények.

Balla Ingatlan - http://ballaingatlan.hu